2025年08月下旬 金科服务物业管理毛利率分析（2020-2024年）及趋势解读

金科服务物业管理毛利率情况（2020-2024年）

根据公开信息，金科服务（09666.HK）物业管理业务毛利率呈现先高后降、2024年上半年略有回升的趋势，具体数据如下：

1. 2020年：毛利率处于行业较高水平

2020年，金科服务物业管理服务毛利率约为26.3%，较2019年同比增长4.6个百分点，高于当年TOP50物业企业平均毛利率（27.62%）1。此时公司刚上市，业务规模扩张（在管面积1.56亿平方米）与成本控制效果显著，推动毛利率提升。

2. 2023年：毛利率降至近年低点

2023年，金科服务核心业务“空间物业服务”（主要为物业管理服务）实现毛利6.61亿元，毛利率16.2%4。同期，公司总收入约49.8亿元（与2022年持平），但物业管理服务收入同比微降0.2%，主要受地产行业下行影响，导致毛利率下滑。

3. 2024年上半年：毛利率略有回升

2024年上半年，金科服务物业管理服务收入约20.11亿元（同比增长3.4%），毛利率回升至17.8%2。尽管仍处于较低水平，但较2023年的16.2%略有改善，可能与公司“轻装上阵”的战略调整（如优化成本结构、聚焦核心住宅物业）有关。

趋势总结与原因分析

• 下降原因：2021年后，受地产行业宏观环境恶化（如开发商资金紧张、交付量下降）、疫情封控导致增值服务收缩（如社区团购、美居业务下滑）等因素影响，公司物业管理业务毛利率持续承压。
• 2024年回升因素：公司通过“筑底”调整（如稳定在管面积增长、提升住宅物业占比），核心业务收入逐步恢复，推动毛利率小幅反弹。

2025年最新进展

截至2025年8月，暂未获取到金科服务2025年上半年的正式财报数据。但根据2024年业绩会信息，公司提出“未来核心利润增长两位数以上”的目标，预计将通过强化成本管控、提升服务附加值（如智慧物业、社区增值服务）等方式，推动物业管理毛利率逐步修复。

注：以上数据来源于公司年报及公开新闻报道1245。