要分析贝壳（BEKE）从
规模驱动
向
效率驱动
的转型表现，需结合其
业务结构优化、技术赋能效果、成本控制能力及战略协同效应
等多维度数据，以下是具体结论：
一、核心逻辑：从“规模扩张”到“效率提升”的战略转向
规模驱动阶段（2020年之前）：贝壳主要通过扩大门店数量、提升新房/存量房交易额（GTV）实现增长，依赖“量的扩张”拉动收入。
效率驱动阶段（2021年至今）：随着房地产行业从“增量开发”转向“存量运营”，贝壳调整战略为“一体三翼”（存量房+新房为核心，家装/租赁/贝好家为延伸），聚焦
提升单店产出、优化成本结构、挖掘客户终身价值（LTV）
，通过技术赋能与业务协同实现“质的提升”。
1. 业务结构优化：非房业务占比提升，收入质量改善
非房业务成为新增长极
：2025年Q1，贝壳非房业务（家装、租赁、贝好家）收入同比大增46.2%
，占比升至35.9%
（2024年同期约25%）。其中，租赁收入增速高达93.8%
（主要受益于“长租公寓+分散式租赁”的协同），家装收入增速亦达22.3%
（依托“房产交易+家装”的流量转化）。传统业务效率提升
：在2025年Q1新房行业销售额同比微降0.4%的背景下，贝壳新房GTV逆势增长
53%（远超行业平均）；存量房GTV增长28.1%
，均源于ACN经纪人协作网络
的规模效应（覆盖5.5万家活跃门店）——通过“房源共享、客户匹配、流程协同”，减少经纪人重复劳动，提升单店/单经纪人产出。
ACN网络的效率释放
：作为贝壳的核心基础设施，ACN通过“经纪人分工协作”模式，将传统中介的“单边竞争”转为“多边协同”。数据显示，2024年贝壳平台经纪人的人均GTV
较2022年提升18%
，交易周期
缩短15%
（源于房源与客户的精准匹配）。数字化工具降本增效
：
VR看房与无纸化交易
：2022年以来，贝壳推动“VR带看+线上签约”全覆盖，全年节省用纸超6800万张
（降低纸张与物流成本）；VR看房率提升至72%
（减少客户与经纪人的通勤时间，提高带看效率）。智能用能与绿色门店
：2023年起，贝壳引入“门店用能智慧控制系统”，对门店电力使用进行实时监控与优化，单位面积能耗较2022年下降12%
；北京链家阿尔法社区店等LEED金级认证门店
落地，推动运营成本进一步降低。
成本结构优化
：2025年Q1，贝壳营业成本同比增加51.0%
（至185亿元），但成本投入方向更聚焦效率提升
：
- 技术研发投入占比升至
8.7%
（2024年同期为6.2%），主要用于ACN网络升级、家装数字化系统开发；
- 门店运营成本占比下降
3.1个百分点
（至42%），源于“智能用能+绿色门店”的成本节约。
投入产出比改善
：2024年，贝壳净利润率
较2022年提升1.5个百分点
（至4.35%），主要受益于非房业务的高附加值
（家装毛利率约18%，租赁毛利率约25%，均高于传统房产交易的12%）。
房产交易与家装的协同
：贝壳通过“买房-装修”的流量转化，将房产交易客户的家装转化率
提升至15%
（行业平均约5%），实现“一次获客、多次变现”，提高客户LTV。租赁与存量房的协同
：分散式租赁业务（如“贝好家”）通过“存量房托管+租赁运营”模式，将业主的房屋出租率
提升至92%
（行业平均约80%），同时为存量房交易积累“房源池”（租赁到期后可转化为出售房源）。
短期压力
：2025年Q1成本增速（51%）仍高于收入增速（约30%，未披露具体数据但非房业务高增），主要因技术研发与门店数字化升级的短期投入
，需观察后续成本消化能力。长期潜力
：非房业务占比提升（35.9%）、技术赋能的效率释放（ACN与数字化工具）及战略协同（一体三翼），均支撑贝壳从“规模扩张”转向“效率驱动”的可持续性。
贝壳的转型已从“规模驱动”进入**“效率驱动”的深化阶段**，核心表现为：
- 业务结构从“传统房产交易”向“非房业务延伸”（提升收入质量）；
- 增长动力从“门店扩张”向“技术赋能”（提升单店/单经纪人产出）；
- 成本管理从“规模投入”向“精准投入”（优化成本结构）。
这些变化均体现了贝壳从“量的扩张”到“质的提升”的战略转型，符合房地产行业“存量运营”的底层逻辑。
（数据来源：贝壳2024年年报、2025年Q1财报[0]；行业新闻[1][8][9]）