2024-2025万科商业地产表现分析：规模、运营与REITs进展

万科商业地产表现分析（基于2024-2025年公开信息）

一、整体定位与战略协同

万科商业地产是其“城乡建设与生活服务商”战略的核心业务板块之一，聚焦为城市主流家庭提供品质商业体验，推动消费升级。商业板块与住宅开发、物业服务等业务形成协同，支撑公司多元化发展0。

二、规模与布局：一二线城市占比领先

截至2024年末，万科商业板块开业建筑面积超1000万平方米，其中一二线城市项目占比超过94%，布局集中于经济活力强、消费需求旺盛的核心区域，凸显其对优质资产的聚焦125。

三、运营效率：出租率与租金收缴率保持高位

• 整体运营效率：2024年，印力（万科商业运营平台）管理的商业项目整体出租率达95.1%，较2023年提升0.3个百分点，显示运营稳定性3。
• 标杆项目表现：中金印力消费REIT（2024年4月深交所上市）的底层资产杭州西溪印象城，2024年末出租率达97.85%，租金收缴率99.96%，运营质量远超市场平均水平125。

四、财务表现：收入微降但运营韧性凸显

2024年，万科商业板块实现营业收入88.9亿元，同比微降2.5%（主要受房地产行业整体下行影响），但收入规模仍保持行业前列。尽管整体业绩承压，商业板块的现金流贡献依然稳定3。

五、REITs进展：资产证券化能力成熟

• 中金印力消费REIT：2024年上市后表现良好，年化现金流分派率达5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2%，体现了商业资产的价值兑现能力125。
• 全链条能力：商业板块已形成“投融建改管退”全链条能力，通过REITs实现资产盘活，为后续扩张提供资金支持125。

六、轻资产服务：输出运营能力，降低资金压力

万科商业板块已具备轻资产运营服务能力，为GIC、黑石等知名机构业主提供商业项目运营管理服务，通过输出品牌与运营经验，降低自身资金投入，拓展盈利渠道125。

七、品牌影响力：合作资源持续扩大

截至2024年末，万科商业已与超过12,000家品牌建立良好合作关系，涵盖零售、餐饮、娱乐等多个领域，品牌资源的积累进一步增强了其商业项目的吸引力125。

总结

万科商业地产在2024-2025年期间，尽管受行业整体下行影响，仍保持了规模领先、运营高效、资产优质的特点。通过聚焦一二线城市、提升运营效率、推进REITs资产证券化及轻资产服务输出，商业板块成为公司多元化发展的重要支撑，展现了较强的抗风险能力与长期发展潜力。

（注：以上数据来源于万科2024年年报、股东会信息及公开新闻报道1235。）