2025年08月下旬 万科土地储备质量分析：区域分化与结构优化

万科土地储备质量呈现区域分化、结构优化但部分区域存在明显短板的特征，具体情况如下：

1. 核心区域储备质量较高，支撑整体价值

根据行业研究数据2，截至2022年底，万科上海、北京和南方区域（如珠三角、长三角核心城市）的在建及规划中建面占比合计达52.1%。这些区域经济发达、人口流入稳定、房地产需求韧性强，土地增值潜力大，且项目去化效率和毛利率均处于行业较高水平，是万科土地储备中的优质资产，为其住宅开发及物业服务的盈利能力提供了核心支撑。

2. 部分非核心区域储备质量较差，拉低整体表现

网络搜索结果1显示，沈阳及周边区域的土地储备质量问题突出：2020-2021年拿地项目多为低毛利率甚至亏损项目，去化速度缓慢（无流量盘），虽依托品牌竞争力（沈阳市场占有率多年第一）能稳定去化50-60万方/年，但整体仅能实现微利，属于质量较差的储备。此外，苏州区域的土地储备不足3，也对未来该区域的发展形成制约。

3. 历史土储策略与当前结构优化

回顾历史数据45，万科2007年土地储备主要分布在珠三角、长三角及环渤海区域（占比84%），策略偏向稳健，追求资源与周转效率的平衡；2020年末总储备约1.5亿平米（含在建及规划中），能满足3年以上开发需求5。近年来，公司通过聚焦核心城市、退出非核心区域（如沈阳等）优化土储结构，核心区域占比提升，整体质量逐步改善。

总结

万科土地储备质量整体中等偏上，核心区域（上海、北京、南方）储备优质，支撑公司长期盈利能力；但部分非核心区域（如沈阳）储备质量较差，需通过去库存及结构调整提升整体效益。未来若能持续强化核心区域布局，减少低质量储备，土地储备质量有望进一步提升。

（注：以上信息来源于网络搜索及行业研究数据，具体以公司最新公告为准。）