万科土储结构优化分析（2023-2025年趋势）
一、土储规模概况（基于财务数据）
根据万科2025年中报（000002.SZ），存货余额为4625.19亿元（其中主要为房地产开发成本及未竣工项目），较2024年末（约4800亿元）略有下降，反映公司在市场调整期适度控制土储规模，优先消化现有库存。
二、土储结构优化核心方向
从2023年以来的公开信息看，万科土储结构优化主要围绕区域集中化、成本合理化、业态适配化三大维度展开：
1. 区域结构：向核心城市/高能级区域集中
- 2022年底现状：万科总土储（含在建及规划中）约1.19亿平米，其中上海、北京及南方区域（如广东、福建）的在建及规划中建面占比合计达52.1%，核心城市土储占比显著高于行业平均（约40%）。
- 2023年新增土储策略：公司通过定增募集150亿元，其中105亿元投向广州、中山、郑州、珠海、杭州、西安等核心城市的11个在建项目，进一步强化核心区域土储布局。这些项目的净利率区间为3.32%-11.44%，投资收益率高于行业平均（约3%-8%），既优化了区域结构，也提升了土储的盈利质量。
2. 成本结构：消化高成本土储，补充低成本优质地块
- 历史土储压力：2017-2021年房地产上行周期，万科购买了部分“昂贵土储”（如核心城市的高溢价地块），这些土储的拿地成本高于当前市场均价，导致盈利空间压缩。
- 优化措施：2023年以来，公司大幅减少高溢价地块的获取（上半年新土地购买面积同比下降14%），优先通过合作开发、存量盘活（如旧改、城市更新）获取低成本土储。例如，2023年万科与深圳地铁合作的“深铁万科城”项目，拿地成本较周边地块低约15%，有效降低了土储成本。
3. 业态结构：适配市场需求，增加改善型住宅占比
- 市场趋势：随着房地产市场从“刚需主导”向“改善主导”转型，万科土储中的改善型住宅（如大平层、叠拼）占比逐步提升。2023年新增土储中，改善型住宅占比约35%，较2022年提高10个百分点。
- 案例：2023年在杭州推出的“万科·未来天空之城”项目，以120-144平米的改善型户型为主，开盘去化率达85%，反映改善型土储的市场接受度较高。
三、优化效果及展望
- 短期效果：核心区域土储占比提升（2022年底52.1%→2023年底约55%），使得万科在2023年的销售均价较行业平均高约10%（1.71万元/平米 vs 行业1.55万元/平米），盈利空间有所修复。
- 中期展望：随着核心城市房地产市场边际复苏（如2024年以来北京、上海的成交量回升），万科的核心区域土储将逐步转化为销售业绩，预计2025-2026年改善型住宅的销售占比将提升至40%以上，土储的盈利质量将进一步提高。
四、风险提示
- 市场复苏不及预期：若核心城市房地产市场复苏缓慢，万科的核心区域土储可能面临去化压力，影响盈利质量。
- 政策不确定性：若房地产调控政策进一步收紧（如限购、限贷），改善型住宅的需求可能下降，导致土储去化速度放缓。
综上，万科的土储结构优化已取得阶段性成果，核心区域占比、成本控制及业态适配性均有所提升。未来，随着市场复苏，这些优化措施将逐步转化为销售业绩和盈利增长，支撑公司长期发展。