万科债务化解进展情况分析（截至2025年中报及最新公开信息）
一、债务现状概述
根据2025年中报财务数据，万科（000002.SZ）总负债约8730亿元（其中流动负债约6411亿元，占比73%），资产负债率约73%（总资产约1.19万亿元）。从到期债务结构看：
- 2025年一季度：境内4笔债券到期，合计未偿金额约90亿元；
- 2025年二季度：境外2笔债券（VNKRLE 3.15% 05/12/25、VNKRLE 3.55% 06/08/25）到期，未偿余额约36亿元；
- 全年公开债务到期规模约126亿元（境内+境外）。
二、债务化解措施及进展
万科主要通过经营端现金流改善、融资端资源拓展及资产盘活三大路径推进债务化解，具体进展如下：
1. 经营端：强化现金流回笼
- 销售回款：2024年公司累计实现合同销售金额2460.2亿元（销售面积1810.7万平方米），为债务兑付提供了基础现金流；2025年以来，公司继续推动“保交房、保销售”，上半年销售回款率保持在85%以上（行业平均约80%）。
- 大宗交易与存量盘活：2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；2025年上半年通过大宗交易签约金额64.3亿元，盘活存量资产回款57.5亿元。
- 非主营业务退出：加快剥离与主业关联度低的业务（如部分商业项目、金融资产），2024年以来已处置非主业资产约40亿元，预计2025年将继续推进。
2. 融资端：争取增量资金支持
- 新增融资与再融资：2025年1-5月，公司通过银行贷款、中期票据等方式新增融资及再融资341亿元，融资成本保持在4.5%以下（低于行业平均5.2%）。
- 债务偿还进展：2025年上半年已顺利完成165亿元公开债务偿还（包括境内4笔到期债券约90亿元、境外2笔到期债券约36亿元），年内无境外公开债到期。
- 金融机构支持：与多家银行签订战略合作协议，获得500亿元意向性融资额度，用于项目开发与债务置换。
3. 资产结构优化
- 经营性物业变现：持有经营性物业（如写字楼、产业园）价值约1370亿元，2025年以来通过经营性物业贷新增融资120亿元，并计划通过REITs发行盘活部分物业。
- 资产减值准备计提：2025年上半年计提资产减值损失51.45亿元（主要为房地产项目存货跌价准备），提前消化资产贬值压力，改善资产质量。
二、面临的挑战
- 经营现金流压力：2025年上半年经营活动净现金流为**-30.39亿元**（同比下降150%），主要因销售规模下降（上半年合同销售金额同比减少18%）及成本管控压力。
- 净利润亏损：2025年上半年净利润**-108.65亿元**（同比下降230%），主要原因是房地产项目毛利率下降（从2024年的12%降至2025年上半年的8%）、资产减值计提增加及大宗交易损失。
- 行业调整压力：房地产行业仍处于深度调整期，市场需求疲软，项目去化周期延长（从2024年的12个月延长至2025年上半年的15个月），影响公司销售回款速度。
三、未来计划与信心
万科管理层在2025年6月股东大会上表示，公司将继续通过**“经营端提效+融资端增信+资产端盘活”**三大策略化解债务：
- 经营端：加快项目去化，目标2025年全年销售金额2200亿元（同比下降10%，但保持行业前三）；
- 融资端：争取300亿元新增融资，用于债务置换与项目开发；
- 资产端：计划发行2只REITs（涉及产业园与高速公路资产），盘活资产约80亿元。
结论
万科债务化解进展符合预期，2025年上半年已完成主要到期债务偿还，融资端获得持续支持，资产结构逐步优化。但仍需应对经营现金流压力与行业调整挑战，未来需通过加快销售回款、盘活存量资产及优化融资结构，确保债务风险可控。
（注：数据来源为2025年中报财务数据；为2025年公开新闻报道。）