2025年09月上半旬 中国中免机场租金压力分析：成本与利润影响解读

要分析中国中免（601888.SH）的机场租金压力，需结合财务数据、机场租金协议调整情况及市场机构观点综合判断：

一、机场租金在中免成本中的地位

机场免税店是中免的核心渠道之一（另一个核心是海南离岛免税），但机场租金属于固定成本，其高低直接影响中免的利润空间。根据历史数据，疫情前（2019年）中免的机场租金占比约为15%-20%（如上海机场单店租金约35亿元），但疫情后因客流暴跌，固定租金成为主要盈利压力。

二、最新机场租金协议调整情况（核心缓解措施）

2023年以来，中免与上海机场、首都机场、白云机场等核心机场重签免税经营补充协议，大幅降低保底租金及扣点率，直接缓解了租金压力：

• 上海机场：
  保底租金从2021年补充协议的35亿元下调至7.07亿元/年（年化），扣点率从综合42.5%变为按品类提成（香化、烟酒、百货等品类18%-36%），综合扣点率预计降至20%-25%。
• 首都机场：
  年保底租金设定为5.58亿元（较2019年大幅降低），采用“保底租金与销售额提成取高”模式，扣点率与上海机场一致。
• 白云机场：
  2020-2022年上半年租金约4.8亿元，引入“客流调节系数”（若国际旅客量低于2019年80%，保底销售额不递增），并延长租期至2029年。

三、租金压力缓解的具体效果

1. 成本端：
   以上海机场为例，租金从35亿元降至7亿元，直接减少28亿元的固定成本；首都机场5.58亿元的保底租金较2019年下降约60%。若其他机场（如广州、深圳）跟进调整，中免整体机场租金成本预计从疫情前的50亿元以上降至20亿元左右（占2025年中报总收入281.5亿元的7%）。

2. 利润端：
   租金成本的降低直接提升了中免的盈利能力。信达证券预计，2023-2025年中免归母净利润将从64.5亿元增长至95.0亿元，其中租金让步是核心驱动因素之一。

3. 灵活性提升：
   新协议引入“激励机制”（如新品按毛利额提成、超额销售额灵活调节），使中免能更灵活地调整销售策略（如增加畅销品、优化品类结构），进一步提升机场免税店的运营效率。

四、当前租金压力的总结

• 已缓解：主要核心机场的保底租金及扣点率大幅下调，固定成本压力显著降低。
• 仍需关注：部分中小机场的租金协议可能未调整，或存在客流恢复不及预期导致扣点率上升的风险，但整体影响较小。
• 未来展望：随着海南离岛免税（三亚、海口）的持续增长（占中免总收入的60%以上），机场免税店的租金压力对整体利润的影响将进一步减弱。

数据支持

• 2025年中报：中免总收入281.5亿元， operating profit37.08亿元（租金成本下降后，利润空间扩大）。
• 机构预测（信达证券）：2023-2025年归母净利润64.5/80.2/95.0亿元，PE分别为27/22/18X（租金调整推动业绩触底回升）。

综上，中国中免的机场租金压力已通过与主要机场的协议调整得到显著缓解，当前租金成本占比低且灵活性提升，对公司利润的负面影响已大幅减少。