2025年09月上半旬 中国中免机场租金压力分析：成本与利润影响解读

要分析中国中免（601888.SH）的机场租金压力，需结合

、及综合判断：

机场免税店是中免的核心渠道之一（另一个核心是海南离岛免税），但机场租金属于

，其高低直接影响中免的利润空间。根据历史数据，疫情前（2019年）中免的机场租金占比约为（如上海机场单店租金约35亿元），但疫情后因客流暴跌，固定租金成为主要盈利压力。

2023年以来，中免与

等核心机场重签免税经营补充协议，，直接缓解了租金压力：

• 上海机场
  ：
  保底租金从2021年补充协议的
  35亿元
  下调至
  7.07亿元/年
  （年化），扣点率从综合42.5%变为按品类提成（香化、烟酒、百货等品类18%-36%），综合扣点率预计降至
  20%-25%
  。
• 首都机场
  ：
  年保底租金设定为
  5.58亿元
  （较2019年大幅降低），采用“保底租金与销售额提成取高”模式，扣点率与上海机场一致。
• 白云机场
  ：
  2020-2022年上半年租金约
  4.8亿元
  ，引入“客流调节系数”（若国际旅客量低于2019年80%，保底销售额不递增），并延长租期至2029年。

1. 成本端
   ：
   以上海机场为例，租金从35亿元降至7亿元，直接减少
   28亿元
   的固定成本；首都机场5.58亿元的保底租金较2019年下降约
   60%
   。若其他机场（如广州、深圳）跟进调整，中免整体机场租金成本预计从疫情前的
   50亿元以上
   降至
   20亿元左右
   （占2025年中报总收入281.5亿元的
   7%
   ）。

2. 利润端
   ：
   租金成本的降低直接提升了中免的盈利能力。信达证券预计，2023-2025年中免归母净利润将从
   64.5亿元
   增长至
   95.0亿元
   ，其中
   租金让步
   是核心驱动因素之一。

3. 灵活性提升
   ：
   新协议引入“激励机制”（如新品按毛利额提成、超额销售额灵活调节），使中免能更灵活地调整销售策略（如增加畅销品、优化品类结构），进一步提升机场免税店的运营效率。

• 已缓解
  ：主要核心机场的保底租金及扣点率大幅下调，固定成本压力显著降低。
• 仍需关注
  ：部分中小机场的租金协议可能未调整，或存在客流恢复不及预期导致扣点率上升的风险，但整体影响较小。
• 未来展望
  ：随着海南离岛免税（三亚、海口）的持续增长（占中免总收入的
  60%以上
  ），机场免税店的租金压力对整体利润的影响将进一步减弱。

• 2025年中报：中免总收入
  281.5亿元
  ， operating profit
  37.08亿元
  （租金成本下降后，利润空间扩大）。
• 机构预测（信达证券）：2023-2025年归母净利润
  64.5/80.2/95.0亿元
  ，PE分别为
  27/22/18X
  （租金调整推动业绩触底回升）。

综上，中国中免的机场租金压力已通过与主要机场的协议调整得到

，当前租金成本占比低且灵活性提升，对公司利润的负面影响已大幅减少。