保利发展土储结构分析（基于2020-2024年公开信息）
保利发展作为头部房企，土储规模保持充足但近年逐步优化收缩。
历史存量
：2019年末土地储备计容建面近8200万平方米，可满足未来3-4年开发需求[3]；新增供应
：2024年共获取38宗地块，计容建面约329万平方米，总地价657亿元（权益地价602亿元）[4]；去化节奏
：2024年上半年土储计容建面较年初下降8%，持续推进去库存[1]。
保利发展土储结构呈现**“核心城市聚焦、住宅业态主导、权益比例稳定”**的特点，近年通过调整投资策略进一步优化。
1. 区域分布：核心城市占比超7成，聚焦高价值区域
公司土储高度集中于
核心38城
（包括一线及强二线城市），2024年上半年核心38城土储面积占比约70%[1]；
拿地策略
：2022年新增土储中，核心38城拿地金额占比达98%[2]；2024年拓展的12个项目均位于核心38城[1]，强化区域集中度。
2024年新增土地中，
一线、二线、三线城市
计容建面占比分别为32%、42%、26%[4]，一线及二线城市合计占比74%，体现对高能级城市的偏好。
公司坚持“住宅开发为核心”的业态策略，2022年土储货值中住宅占比提升至93%[2]，聚焦刚需及改善型住宅产品，符合市场主流需求。
2019年新增土储权益比例提升至71%，新增权益面积1916万平方米[3]；2024年权益地价占总地价的91.6%（602亿元/657亿元）[4]，权益比例稳定，有效保障股东回报。
保利发展通过**“调节奏、优布局、去库存”**三大策略，持续优化土储结构：
调整投资节奏
：2024年下半年投资强度明显提升（Q3、Q4投资强度分别为42%、30%），聚焦市场复苏较好的核心城市[4]；优化资源布局
：针对城市分化，优先布局人口流入、经济活力强的核心区域，2022年下半年拿地金额占全年的62%[2]；强化去库存
：2024年上半年土储较年初下降8%，核心38城销售贡献达89%，通过高去化率推动土储周转[1]。
保利发展土储结构以
核心城市、住宅业态
为核心，通过聚焦高价值区域、优化城市能级分布及保持高权益比例，实现土储质量的持续提升。尽管近年行业调整导致土储规模略有收缩，但结构优化为未来业绩释放奠定了基础。
（注：以上数据来源于2020-2024年公司业绩说明会、行业研究报告及公开新闻[1][2][3][4]。）