2025年09月上半旬 保利发展土储结构分析：核心城市聚焦与住宅主导（2020-2024）

保利发展土储结构分析（基于2020-2024年公开信息）

一、土储规模概况

保利发展作为头部房企，土储规模保持充足但近年逐步优化收缩。

• 历史存量：2019年末土地储备计容建面近8200万平方米，可满足未来3-4年开发需求[3]；
• 新增供应：2024年共获取38宗地块，计容建面约329万平方米，总地价657亿元（权益地价602亿元）[4]；
• 去化节奏：2024年上半年土储计容建面较年初下降8%，持续推进去库存[1]。

二、土储结构特征

保利发展土储结构呈现**“核心城市聚焦、住宅业态主导、权益比例稳定”**的特点，近年通过调整投资策略进一步优化。

1. 区域分布：核心城市占比超7成，聚焦高价值区域

公司土储高度集中于核心38城（包括一线及强二线城市），2024年上半年核心38城土储面积占比约70%[1]；

• 拿地策略：2022年新增土储中，核心38城拿地金额占比达98%[2]；2024年拓展的12个项目均位于核心38城[1]，强化区域集中度。

2. 城市能级：一线及二线城市占比超7成

2024年新增土地中，一线、二线、三线城市计容建面占比分别为32%、42%、26%[4]，一线及二线城市合计占比74%，体现对高能级城市的偏好。

3. 物业类型：住宅为主导，货值占比超9成

公司坚持“住宅开发为核心”的业态策略，2022年土储货值中住宅占比提升至93%[2]，聚焦刚需及改善型住宅产品，符合市场主流需求。

4. 权益比例：保持较高水平，保障股东权益

2019年新增土储权益比例提升至71%，新增权益面积1916万平方米[3]；2024年权益地价占总地价的91.6%（602亿元/657亿元）[4]，权益比例稳定，有效保障股东回报。

三、土储结构优化策略

保利发展通过**“调节奏、优布局、去库存”**三大策略，持续优化土储结构：

• 调整投资节奏：2024年下半年投资强度明显提升（Q3、Q4投资强度分别为42%、30%），聚焦市场复苏较好的核心城市[4]；
• 优化资源布局：针对城市分化，优先布局人口流入、经济活力强的核心区域，2022年下半年拿地金额占全年的62%[2]；
• 强化去库存：2024年上半年土储较年初下降8%，核心38城销售贡献达89%，通过高去化率推动土储周转[1]。

总结

保利发展土储结构以核心城市、住宅业态为核心，通过聚焦高价值区域、优化城市能级分布及保持高权益比例，实现土储质量的持续提升。尽管近年行业调整导致土储规模略有收缩，但结构优化为未来业绩释放奠定了基础。

（注：以上数据来源于2020-2024年公司业绩说明会、行业研究报告及公开新闻[1][2][3][4]。）