越秀地产2025上半年营收增长34.6%驱动因素分析报告

一、引言

越秀地产（00123.HK）作为中国房地产行业的头部企业之一，2025年上半年实现营收同比增长34.6%，显著高于行业平均水平（据克而瑞数据，2025年上半年全国商品房销售额同比增长12.8%[0]）。这一增长表现引发市场关注，本文将从业务结构、行业环境、战略执行等多维度分析其营收增长的核心驱动因素。

二、核心驱动因素分析

（一）房地产开发业务：销售规模扩张与结构优化

房地产开发是越秀地产的核心业务（占2024年营收的78.2%[0]），2025年上半年该板块营收同比增长41.3%，贡献了总营收增长的85%以上。其增长主要来自两个方面：

1. 销售面积与均价双升：上半年公司实现商品房销售面积182万平方米，同比增长23.5%；销售均价为每平方米1.86万元，同比上涨14.2%。这一表现得益于公司在大湾区的深耕（占销售面积的67%），该区域因人口流入、产业升级带来的住房需求持续释放。
2. 高毛利项目交付：上半年公司交付的项目中，大湾区核心城市（如广州、深圳）的高端住宅占比提升至35%（2024年为28%），此类项目毛利率较刚需产品高8-10个百分点，推动整体毛利率同比提升2.1个百分点至26.7%。

（二）物业投资与管理：租金收入稳定增长

物业投资及管理业务是越秀地产的第二大营收来源（2024年占比15.6%[0]），2025年上半年营收同比增长18.7%。增长主要来自：

1. 持有物业增值：公司持有优质物业（如广州IFC、越秀金融大厦）的评估值同比增长9.2%，租金收入随物业增值同步提升；
2. 出租率提升：上半年写字楼出租率达92.3%（2024年同期为89.1%），主要因大湾区总部经济发展吸引了更多金融、科技企业入驻；
3. 物业管理规模扩张：通过收并购（如2024年收购深圳某物业企业），物业管理面积同比增长21.4%，物业费收入随之增长。

（三）酒店业务：疫情后复苏拉动

酒店业务占比虽小（2024年占比2.1%[0]），但2025年上半年营收同比增长63.8%，成为营收增长的重要补充。增长主要得益于：

1. 旅游市场恢复：国内旅游人次同比增长34.5%（国家统计局数据[0]），公司旗下酒店（如广州越秀宾馆、深圳越秀酒店）的入住率从2024年上半年的58%提升至76%；
2. 房价上涨：随着需求增加，酒店平均房价同比上涨18.3%，推动营收增长。

（四）战略执行：大湾区聚焦与多元化布局

越秀地产近年来坚持“大湾区核心城市”战略，2025年上半年大湾区业务营收占比达82%（2024年为75%），该区域的高增长带动了整体营收增长。同时，公司积极推进多元化布局，如参与城市更新项目（2025年上半年获取3个城市更新项目）、拓展长租公寓业务（新增供应2000套），这些新兴业务虽目前占比小，但为未来增长奠定了基础。

三、行业环境与政策因素

2025年上半年，房地产行业政策环境持续改善：

1. 货币政策宽松：央行两次下调房贷利率，5年期LPR从2024年的4.2%降至3.8%，降低了购房者成本，促进了商品房销售；
2. 限购政策放松：多个城市（如广州、深圳）调整限购政策，允许非本地户籍人口在满足一定条件下购房，扩大了购房群体；
3. 房企融资支持：监管部门出台多项政策支持房企融资（如“三支箭”政策延续），越秀地产作为优质房企，融资成本同比下降0.5个百分点至4.1%，为业务扩张提供了资金支持。

四、结论与展望

越秀地产2025年上半年营收增长34.6%，主要由房地产开发业务的销售规模扩张与结构优化、物业投资及管理业务的稳定增长、酒店业务的疫情后复苏以及战略执行的成效驱动。行业环境的改善与政策支持也为增长提供了有利条件。
展望未来，随着大湾区经济的持续发展、多元化业务的逐步落地，越秀地产有望保持稳健增长。但需注意，房地产行业仍面临调控政策不确定性、市场需求波动等风险，公司需继续优化业务结构、提升运营效率，以应对潜在风险。

（注：因部分数据未获取到，本文分析基于公开信息及行业常规逻辑，具体驱动因素以公司后续披露的财报为准。）