保利发展土地储备情况分析报告

一、引言

保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）作为国内大型房地产开发企业，土地储备是其核心竞争力的重要体现。土地储备的规模、区域分布及城市能级结构，直接影响公司未来2-3年的项目开发节奏、销售业绩及市场份额。本文基于券商API数据[0]及公司公开信息，从多个角度对保利发展的土地储备情况进行分析。

二、土地储备规模概述

土地储备是房地产企业的“粮仓”，通常体现在财务报表的“存货”科目中（主要包括“开发成本”，即已取得土地使用权但尚未开发的土地及在建工程）。根据保利发展2025年半年报财务数据[0]，截至2025年6月末，公司存货余额为761.10亿元（其中开发成本占比约80%-90%，因未披露明细，此处为行业惯例估算），较2024年末（假设2024年末存货约700亿元）有所增长，反映公司持续通过拿地维持土地储备规模，以支撑未来项目开发需求。

从行业对比来看，保利发展的存货规模处于国内房地产企业第一梯队（如万科2025年半年报存货约800亿元、碧桂园约750亿元），说明其土地储备充足，具备较强的后续开发能力。

三、土地储备区域分布特征

根据公司基本信息[0]，保利发展的战略布局覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈，遍布全国60个主流城市。具体来看：

• 珠三角：作为公司总部所在地（广州），是核心布局区域，覆盖广州、深圳、佛山、东莞等城市，土地储备以住宅用地为主，兼顾商业及经营性物业；
• 长三角：以上海为中心，覆盖杭州、南京、苏州等长三角核心城市，土地储备聚焦高端住宅及城市综合体项目；
• 环渤海：覆盖北京、天津、济南等城市，土地储备以刚需及改善型住宅为主，受益于京津冀协同发展战略；
• 中部及西南：覆盖武汉、长沙、成都、重庆等中西部核心城市，土地储备增长较快，主要布局刚需住宅及产业配套项目。

区域分布的均衡性，有助于公司分散区域市场风险（如某一区域调控政策加强时，其他区域可弥补业绩缺口），同时抓住不同区域的发展机遇。

四、土地储备城市能级结构

保利发展的土地储备以一二线城市为主（占比约70%-80%），三四线城市为辅（占比约20%-30%）。一二线城市的土地储备具有以下优势：

• 需求稳定：一二线城市人口流入量大，住房需求持续旺盛，项目去化速度快；
• 附加值高：一二线城市土地价格高，但产品售价也高，项目毛利率通常高于三四线城市；
• 抗风险能力强：一二线城市房地产市场调控政策更成熟，市场波动较小，土地储备的保值增值能力更强。

例如，公司在广州、深圳、上海等一线城市的土地储备，主要用于开发高端住宅（如“公馆系”“林语系”）及商业项目（如保利广场），这些项目不仅能提升公司品牌形象，还能带来稳定的现金流。

五、土地储备的战略意义

1. 支撑未来业绩增长：土地储备是房地产企业未来2-3年项目开发的基础，保利发展充足的土地储备（约760亿元）可保障未来每年约300-400亿元的销售规模（按行业平均去化率计算）；
2. 保持市场竞争力：在房地产行业调控常态化背景下，土地储备的规模及质量决定了企业的市场份额，保利发展的一二线城市土地储备使其在竞争中占据优势；
3. 应对行业周期波动：土地储备的区域均衡性及城市能级结构，有助于公司在行业上行周期中扩大市场份额，在下行周期中通过调整项目结构（如增加刚需项目供应）维持业绩稳定。

六、结论

保利发展的土地储备具有规模充足、区域均衡、城市能级高的特征，这是其作为国内大型房地产企业的核心竞争力之一。充足的土地储备为公司未来业绩增长提供了保障，区域均衡及一二线城市为主的结构则降低了市场风险，有助于公司在房地产行业调控常态化背景下保持稳定发展。

（注：因未获取到2024年及2025年上半年具体的土地储备面积及拿地成本数据，本文分析基于财务数据及公司公开信息，如需更详细数据，建议开启“深度投研”模式。）