龙湖集团2025年上半年财经分析报告

一、公司概况

龙湖集团（00960.HK）是中国领先的综合型地产开发商及运营商，成立于1993年，2009年在香港联交所上市。业务涵盖地产开发、商业运营、物业管理及智慧服务四大板块，以“空间即服务”为战略核心，致力于为客户提供全生命周期的居住与消费体验。截至2025年6月30日，公司总资产约3348.7亿元（股东应占权益1650.7亿元），员工总数超3万人[0][1]。

二、核心财务数据摘要（2025年上半年）

根据龙湖集团2025年半年报，核心财务数据如下（单位：人民币）：

指标	本期金额	同比变化	备注
营业收入	587.5亿元	+25.4%	创近年半年度营收新高
本公司拥有人应占溢利	32.2亿元	-45.1%	受地产开发毛利率下降影响
核心溢利（剔除公平值变动）	13.8亿元	-70.9%	运营及服务业务为主要贡献
每股基本盈利	0.48元	-45.0%
核心每股基本盈利	0.21元	-70.8%

三、营收结构分析：地产开发驱动增长，运营服务稳定贡献

2025年上半年，龙湖营收增长的核心驱动力来自地产开发业务，同时运营与服务业务保持稳定，占比持续提升：

1. 地产开发业务：收入454.8亿元，同比增长34.7%，占总营收的77.4%。增长主要得益于销售回款率超100%（上半年销售金额约600亿元，回款率102%）及结算量增加（交付近4万套品质住宅，同比增长15%）。尽管行业下行压力仍在，但龙湖通过“高周转、强去化”策略，实现了地产开发业务的逆势增长[1][2]。
2. 运营业务：收入70.1亿元，同比增长2.5%，占总营收的11.9%。主要来自商业运营（如“天街”系列购物中心租金收入增长3.2%）及长租公寓（“冠寓”出租率保持在85%以上）。运营业务的稳定增长，体现了龙湖“持有型资产”的价值沉淀[3]。
3. 服务业务：收入62.6亿元，同比微增0.8%，占总营收的10.7%。主要包括物业管理（“龙湖智慧服务”在管面积超3亿平方米，收入增长1.5%）及供应链服务（为地产开发提供配套支持）。服务业务的低波动特性，成为集团利润的“稳定器”[4]。

总结：地产开发仍是营收核心（占比近80%），但运营与服务业务占比已达22.6%，较2024年同期提升1.1个百分点，显示公司向“轻资产、重运营”转型的成效。

四、利润质量分析：核心溢利承压，运营服务成利润支柱

2025年上半年，龙湖利润表现分化：

• 归母溢利下降45.1%：主要因地产开发业务毛利率同比下降8.2个百分点（从2024年上半年的28.5%降至2025年的20.3%），反映行业下行对开发业务盈利的挤压。
• 核心溢利下降70.9%：剔除投资物业公平值变动（本期减少18.4亿元）及衍生金融工具影响后，核心溢利主要来自运营及服务业务（贡献约10.5亿元，占核心溢利的76.1%）。其中，商业运营毛利率保持在65%以上，物业管理毛利率约28%，成为集团利润的主要来源[1][5]。

结论：尽管地产开发业务盈利收缩，但运营与服务业务的高毛利率特性，有效缓解了整体利润下滑压力，体现了龙湖“轻重结合”策略的抗风险能力。

五、财务健康状况：负债压降，流动性充裕

龙湖集团2025年上半年财务状况保持稳健，主要指标如下：

• 综合借贷总额：1698.0亿元，较2024年末下降65.3亿元（降幅3.7%），连续12个季度实现负债规模压降。
• 净负债率：51.2%，较2024年末下降4.8个百分点，处于行业较低水平（标杆房企平均净负债率约70%）。
• 融资成本：平均年利率3.58%，较2024年末下降0.12个百分点，主要因新增融资以长期债为主（平均借贷年期10.95年），降低了短期偿债压力。
• 在手现金：446.7亿元，较2024年末增加32.5亿元，覆盖短期债务（约300亿元）的1.49倍，流动性充裕[1][3]。

分析：龙湖通过“降负债、调结构、低成本融资”策略，有效提升了财务韧性。尽管行业信用环境仍较紧张，但公司凭借优质资产（如核心城市的商业物业）及稳定的现金流，保持了融资渠道的畅通。

六、业务运营表现：交付与去化双达标，运营业务稳步提升

2025年上半年，龙湖在业务运营上取得多项关键成果：

1. 交付表现：完成近4万套住宅交付，同比增长15%，交付率100%（无逾期交付），客户满意度达92%，体现了公司对“产品力”的坚持。
2. 销售去化：上半年销售金额约600亿元，去化率达75%（行业平均约60%），销售回款率超100%，确保了资金的快速回笼。
3. 运营业务增长：商业运营板块（天街）租金收入同比增长3.2%，出租率保持在98%以上；长租公寓（冠寓）新增开业10万间，在管规模达50万间，成为国内最大的集中式长租公寓运营商之一[2][4]。

亮点：运营业务的稳步增长，不仅为集团提供了稳定的现金流，也为未来“地产开发+运营服务”的协同发展奠定了基础。

七、行业背景与公司策略：穿越周期，构建高质量发展路径

2025年以来，中国宏观经济呈现“弱复苏、强韧性”特征，地产行业则处于“深度调整、加速重构”阶段。政策层面，中央及地方政府出台了一系列稳楼市政策（如降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷），但行业整体仍面临“需求疲软、库存高企”的压力。

面对周期考验，龙湖集团采取了以下策略：

1. 坚守底线：优先保障交付与兑付，确保客户信任及市场信心。
2. 调整债务结构：通过“借新还旧”及“长债换短债”，降低短期偿债压力，优化债务期限结构（平均借贷年期10.95年）。
3. 优化资产组合：处置非核心资产（如部分三四线城市的地产项目），聚焦核心城市（如长三角、珠三角、京津冀）的优质地块，提升资产质量。
4. 强化运营能力：加大对商业运营、物业管理等轻资产板块的投入，提升服务附加值，推动“空间即服务”战略落地[1][5]。

八、展望：短期承压，长期向好

增长动力

1. 地产开发业务：随着政策效果逐步释放（如房贷利率下调、限购放松），核心城市的地产需求将逐步恢复，龙湖凭借“高去化率、强回款能力”，有望保持地产开发业务的稳定增长。
2. 运营服务业务：商业运营（天街）及长租公寓（冠寓）的规模扩张，将为集团提供持续的现金流及利润贡献；物业管理（龙湖智慧服务）的在管面积增长（预计2025年末超3.5亿平方米），将进一步提升服务业务的收入占比。
3. 协同效应：“地产开发+运营服务”的协同模式（如开发项目配套天街商业、冠寓公寓），将提升项目的附加值及客户粘性，增强公司的综合竞争力。

风险因素

1. 行业下行压力：若地产行业需求持续疲软，可能导致龙湖地产开发业务的毛利率进一步下降。
2. 政策不确定性：若政策收紧（如房贷利率上调、限购加强），可能影响公司的销售及去化表现。
3. 运营成本上升：商业运营及物业管理的人力成本、租金成本可能上升，挤压利润空间。

九、结论

龙湖集团2025年上半年的业绩表现，体现了“穿越周期”的能力：尽管地产开发业务盈利收缩，但通过“高去化、强回款”实现了营收增长；运营与服务业务的稳定贡献，缓解了利润下滑压力；财务状况保持稳健，为未来发展提供了充足的流动性。

短期来看，公司仍面临行业下行的压力，但长期而言，随着“空间即服务”战略的逐步落地及运营能力的提升，龙湖有望实现“从规模扩张向质量提升”的转型，成为行业内“高质量发展”的标杆企业。

数据来源：
[0] 券商API数据（公司基本信息）；
[1] 龙湖集团2025年半年报；
[2] 网易新闻（2025年8月29日）；
[3] 腾讯新闻（2025年8月29日）；
[4] 龙湖集团官网（2025年8月29日）；
[5] 智通财经（2025年8月29日）。