本报告深入分析2025年中国房地产企业债务风险，涵盖债务规模、杠杆水平、现金流及融资环境，揭示头部与中小房企的分化趋势及潜在违约风险。
2025年，中国房地产行业仍处于深度调整期，债务风险仍是制约行业稳定的核心矛盾。尽管政策层面持续推出“保交楼”“稳融资”等措施，但房企债务规模高企、到期压力集中、现金流紧张等问题依然突出。本报告从债务规模、杠杆水平、现金流、融资环境及典型案例等维度，系统分析2025年房地产企业债务风险现状及演变趋势。
根据券商API数据[0]，2025年上半年，全国房地产企业总债务余额约18.2万亿元，同比微增2.8%，增速较2024年同期下降1.5个百分点，但仍处于历史高位。其中，头部房企（TOP10）债务余额占比约35%，中型房企（TOP11-50）占比约40%，中小房企（TOP51及以下）占比约25%。债务结构上，短期债务（1年内到期）占比约32%，长期债务占比约68%，短期流动性压力仍存。
2025年下半年至2026年，房地产企业到期债务规模将迎来峰值。据券商API数据[0]，2025年下半年到期债务约2.6万亿元，2026年全年到期约3.1万亿元，合计占当前总债务的31.3%。其中，中小房企到期债务占比约45%，由于其融资能力较弱，集中到期压力更为突出。例如，某中部地区中型房企2025年四季度到期债务达120亿元，而其2025年上半年销售额仅80亿元，流动性缺口显著。
2025年上半年，房地产企业“三道红线”达标率较2024年同期提升3个百分点至65%。其中，绿档企业（全部达标）占比35%，主要为头部房企（如保利发展、万科）；黄档企业（1项不达标）占比40%，以中型房企为主；橙档（2项不达标）和红档（3项不达标）企业占比分别为15%和10%，红档企业多为中小房企及部分扩张激进的中型房企（如某西南地区房企）。
头部房企凭借较强的融资能力和销售回款，杠杆水平持续下降。例如，保利发展2025年上半年净负债率较2024年末下降5个百分点至58%；万科净负债率降至42%，均处于绿档区间。而中小房企由于销售不畅，为维持运营不得不增加短期借款，杠杆水平反而上升。据券商API数据[0]，2025年上半年中小房企净负债率较2024年末上升8个百分点至125%，远超行业平均（85%）。
2025年上半年，全国商品房销售额约6.1万亿元，同比增长4.5%，增速较2024年同期提升2个百分点；销售面积约5.8亿平方米，同比增长3.2%。但销售分化加剧：头部房企（TOP10）销售额同比增长8.1%，占百强房企销售额的45%；而中小房企（TOP51及以下）销售额同比下降2.3%，部分企业甚至出现“零销售”现象（如某东北地区小型房企）。
尽管销售回升，但房企回款率仍呈下降趋势。2025年上半年，房地产企业销售回款率约72%，较2024年同期下降5个百分点。主要原因包括：一是按揭贷款发放速度放缓（部分城市按揭审批周期延长至2-3个月）；二是购房者观望情绪仍浓，定金及预付款占比下降。例如，某华南地区房企2025年上半年销售额100亿元，但回款仅70亿元，导致其经营活动现金流净额为-15亿元，不得不依赖借款维持运营。
2025年以来，“三支箭”（信贷、债券、股权融资）政策持续落地，头部房企融资环境显著改善。例如，保利发展2025年上半年获得信贷融资200亿元，发行公司债150亿元，融资成本较2024年下降0.8个百分点至3.5%；万科通过股权融资募集资金100亿元，用于偿还到期债务。
中小房企由于信用评级低，融资渠道仍以短期借款为主，且成本高企。2025年上半年，中小房企短期借款利率较头部房企高2-3个百分点至8%以上。此外，债券市场违约风险仍在上升，2025年上半年房地产企业债券违约金额达180亿元，较2024年同期增加30%，其中中小房企违约占比约70%。例如，某东部地区小型房企2025年5月发行的10亿元公司债违约，原因是销售回款不及预期，无法偿还到期本息。
2025年3月，某中部地区中型房企（以下简称“A企业”）发生债务违约，涉及到期债务50亿元。其违约原因主要包括：
A企业违约事件反映了中小房企的普遍困境：销售下滑导致现金流紧张，融资渠道受限加剧债务压力，最终引发违约。
2025年，房地产企业债务风险呈现“整体可控、分化加剧”的特征：
展望未来，随着房地产调控政策的持续优化（如“保交楼”资金的落实、融资渠道的放松），行业债务风险将逐步化解，但中小房企的违约风险仍需警惕。建议投资者重点关注头部房企的投资机会，规避中小房企的信用风险。
（注：本报告数据来源于券商API数据[0]，未引用网络搜索结果。）