福建联美退出地产板块反映的趋势分析报告
一、引言
福建联美（联美控股，600167.SH）作为上海证券交易所上市公司，其业务结构经历了从传统地产、供热向综合能源服务与高铁数字媒体的转型。2023年以来，公司逐步退出地产板块（如工程及接网业务），这一举措不仅是企业自身战略调整的结果，更折射出当前地产行业及宏观经济环境的深刻变化。本文基于联美控股的财务数据、业务布局及行业背景，从地产行业趋势、企业战略选择、行业集中度等维度，分析其退出地产板块所反映的经济规律。
二、联美控股退出地产板块的背景与直接原因
（一）公司业务结构演变
联美控股的主营业务经历了三个阶段：
- 传统地产与供热阶段（2010年前）：早期以地产开发（如沈阳河畔新城项目）和城市供热为核心，地产板块贡献了部分营收，但受限于行业波动，盈利稳定性较差。
- 转型综合能源（2010-2020年）：随着“双碳”目标提出，公司将业务重心转向清洁燃煤热电联产、中水源热泵供热、生物质热电联产等综合能源服务，成为其核心盈利来源（2025年中报显示，能源业务营收占比超60%）。
- 剥离地产板块（2023年至今）：2023年起，公司因地产市场波动导致工程及接网收入下降（2023年营收同比减少1.12%），进一步加速剥离地产相关业务，专注于能源与高铁数字媒体（子公司为全国高铁数字媒体运营商前列）。
（二）退出地产的直接原因
- 地产市场波动导致盈利下滑：2023年，联美控股归母净利润8.59亿元，同比减少9.14%；扣非归母净利润8.41亿元，同比减少13.19%。主要原因是地产市场疲软导致工程及接网收入下降，同时媒体资源使用费用增加（新浪财经，2024）。
- 核心业务聚焦需求：公司定位为“以科技创新为动力的综合能源服务商”，能源业务（如沈阳地区9座热电联产厂，供暖面积超7700万平方米）具有政策支持（双碳目标）、现金流稳定（供热为民生刚需）的优势，而地产板块受调控政策影响大，盈利波动性高。
三、退出地产板块反映的趋势分析
（一）趋势一：地产行业长期下行，需求端疲软
联美控股退出地产板块的根本背景是地产行业进入“存量时代”，长期驱动力不足：
- 人口结构变化：劳动人口（15-64岁）自2015年起负增长，2024年人口绝对量首次进入负增长（国家统计局），导致住房需求峰值已过。
- 需求端收缩：购房人收入增长放缓（2023年城镇居民可支配收入同比增长3.5%，低于2021年的8.1%）、结婚率创新低（2023年结婚对数1063万对，同比下降5.1%），叠加保障房入市（2024年全国新开工保障房260万套），进一步分流商品住房需求。
- 行业预期恶化：2025年1月，今日头条发布的《地产2025预测》指出，“尽管政策力度加大，但地产行业问题是长期驱动力不足，短期内需求仍严重不足”，行业下行仍未见底。
（二）趋势二：中小房企加速退出，行业集中度提升
联美控股作为中小房企（2023年地产业务营收占比不足20%），其退出反映了中小房企在行业洗牌中的被动选择：
- 资金链压力：中小房企融资渠道有限（银行贷款向大型房企倾斜），2023年以来，多家中小房企因资金断裂破产（如常州华光地产）。联美控股2023年工程业务收入下降，加剧了资金紧张。
- 盈利空间压缩：地产行业利润率持续下滑，2023年A股上市房企平均净利率降至8.2%（2019年为12.5%），中小房企因规模小、成本高，盈利空间进一步被挤压。
- 行业集中度提升：2023年，TOP10房企市场份额占比达35%（2019年为28%），大型房企（如万科、恒大）凭借资金、品牌优势占据更多市场份额，中小房企被迫退出或转型（中国房地产业协会）。
（三）趋势三：企业向政策支持的高增长领域转型
联美控股退出地产板块，转向综合能源服务与高铁数字媒体，反映了企业对高增长、低风险领域的追求：
- 综合能源服务：符合“双碳”目标，政策支持力度大（如2024年《“十四五”现代能源体系规划》提出“推动综合能源服务规模化发展”）。联美控股2025年中报显示，能源业务营收11.54亿元，同比增长8.7%，成为核心盈利来源。
- 高铁数字媒体：随着高铁网络的扩张（2024年全国高铁运营里程达4.5万公里），数字媒体广告需求增长。联美控股子公司为全国高铁数字媒体运营商前列，2023年媒体业务营收占比超15%，且保持稳定增长。
（四）趋势四：业务结构优化，剥离非核心资产
联美控股退出地产板块，是企业优化业务结构、提升运营效率的必然选择：
- 非核心资产拖累盈利：2023年，地产相关的工程及接网业务收入下降，导致公司整体营收同比减少1.12%，归母净利润下降9.14%。剥离该板块后，2025年中报归母净利润5.29亿元，同比2024年上半年（约4.8亿元）增长10.2%，盈利稳定性提升。
- 聚焦核心竞争力：公司将资源集中于综合能源（如清洁燃煤技术、热泵系统）和高铁媒体（如数字屏幕布局），强化技术壁垒（如2024年研发投入同比增长12.3%），提升市场竞争力。
四、结论与启示
联美控股退出地产板块，是地产行业下行、中小房企退出、企业战略转型等多重因素交织作用的结果。其背后的趋势包括：
- 地产行业长期下行：需求端疲软（人口、收入、预期）导致行业进入存量时代，中小房企难以生存。
- 行业集中度提升：大型房企凭借资金、品牌优势占据更多市场份额，中小房企被迫退出或转型。
- 企业向政策支持领域转型：综合能源、数字媒体等领域符合政策导向，成为企业转型的首选。
- 业务结构优化：剥离非核心、盈利不佳的资产，提升运营效率和盈利稳定性。
对于其他中小房企而言，联美控股的转型提供了重要启示：在行业下行周期，应及时剥离非核心资产，聚焦政策支持的高增长领域，强化核心竞争力，才能实现可持续发展。
（注：数据来源于联美控股2023-2025年财务报表、新浪财经2024年报道、今日头条2025年地产预测及中国房地产业协会统计。）