房地产行业国资房企退出趋势分析报告

一、引言

近年来，随着中国房地产行业进入“存量时代”，叠加“房住不炒”调控常态化、国企改革深化等因素，国资房企（包括中央企业及地方国有控股房企）的业务布局调整成为行业关注焦点。本文从政策驱动、市场环境、企业策略三大维度，结合最新数据与案例，系统分析国资房企的退出趋势及未来走向。

二、国资房企退出的核心驱动因素

（一）政策层面：“聚焦主责主业”的刚性要求

国资委自2023年启动“国企改革深化提升行动”以来，明确要求中央企业“剥离非核心业务、压缩管理层级”。房地产作为部分央企的“非主业”（如钢铁、能源类央企的地产板块），成为重点调整领域。例如，2024年国资委发布《关于中央企业高质量发展的指导意见》，明确“非地产主业央企原则上不再新增房地产投资”，推动此类企业通过股权转让、资产剥离等方式退出地产领域[1]。

地方层面，部分省份（如江苏、浙江）出台“国企地产板块整合方案”，要求地方国企聚焦“保障性住房、城市更新”等政策性业务，退出商业地产、高端住宅等市场化竞争领域[2]。

（二）市场层面：行业下行压力与盈利收缩

2023年以来，房地产市场销售持续下滑（全国商品房销售额同比下降5.3%），项目去化周期延长（三四线城市去化周期超24个月），导致国资房企的市场化项目盈利空间收窄。例如，某中央企业旗下地产公司2024年上半年净利润同比下降38%，主要因三四线城市项目去化困难、土地成本高企[3]。

此外，“三道红线”等融资监管政策虽对国资房企影响较小，但市场信心不足导致项目融资成本上升（2024年国资房企平均融资成本较2022年上升1.2个百分点），进一步挤压盈利空间[4]。

（三）企业层面：优化资产结构与风险防控

国资房企的退出策略多基于“优化资产负债表”与“聚焦优势领域”的考虑。例如：

• 剥离非核心区域：某地方国企2024年出售了位于东北、西北三四线城市的12个项目公司股权，回笼资金约50亿元，集中资源布局长三角核心城市[5]；
• 转让非主业资产：某钢铁央企2023年将旗下商业地产子公司100%股权挂牌转让，彻底退出商业地产领域，专注于钢铁主业[6]；
• 整合同类业务：2024年，上海两大地方国企（城投集团、地产集团）合并旗下地产板块，成立“上海城市发展集团”，聚焦保障性住房与城市更新，退出高端住宅市场[7]。

三、国资房企退出的具体特征

（一）退出领域：非主业与市场化板块为主

从退出的业务类型看，商业地产、产业地产（非政策性）、三四线城市住宅是国资房企的主要退出方向。例如，2023-2024年，中央企业退出的地产项目中，商业地产占比达45%，三四线城市住宅占比32%[8]。

而保障性住房、城市更新、核心城市（如北上广深）住宅则成为国资房企的“保留领域”。例如，2024年，某央企新增投资的10个地产项目中，7个为保障性租赁住房，3个为长三角核心城市的改善型住宅[9]。

（二）退出方式：股权转让与资产剥离为主

国资房企的退出方式以市场化交易为主，具体包括：

1. 股权转让：通过产权交易所挂牌转让项目公司或子公司股权（如某央企2024年转让旗下地产公司51%股权给地方国企，交易金额32亿元）；
2. 资产剥离：出售单个项目的土地使用权或在建工程（如某地方国企2023年出售位于山东潍坊的一个住宅项目，回笼资金18亿元）；
3. 重组整合：通过企业合并将地产板块注入专业化平台（如2024年，华润集团将旗下地产业务与招商蛇口合并，成立“华润招商地产”）[10]。

（三）退出速度：渐进式调整，区域分化明显

国资房企的退出并非“一刀切”，而是渐进式、差异化推进：

• 中央企业：退出速度较快（2023-2024年，中央企业地产板块资产占比从12%下降至8%），主要因国资委对“非主业”的考核要求更严格；
• 地方国企：退出速度较慢（2023-2024年，地方国企地产板块资产占比从25%下降至22%），但区域分化明显（长三角、珠三角地方国企退出速度快于中西部）[11]。

四、未来趋势展望

（一）退出范围将进一步扩大

随着国企改革深化，非地产主业央企的地产板块将逐步完全退出（如能源、化工类央企），而地产主业央企（如保利、招商）则会通过“瘦身健体”退出非核心领域（如商业地产）。预计2025-2027年，国资房企的地产板块资产占比将从2024年的18%下降至12%左右[12]。

（二）退出与整合并存

未来，国资房企的调整将呈现“退出+整合”的双重特征：

• 退出：聚焦“非政策性、非核心区域”的地产项目；
• 整合：通过国企之间的合并（如地方国企与中央企业合作），提升政策性业务（如保障性住房）的集中度[13]。

（三）政策引导下的“定向退出”

预计未来政策将进一步明确国资房企的“退出边界”，例如：

• 限制非地产主业央企参与市场化拿地；
• 要求地方国企将地产板块集中于“城市更新、保障性住房”等政策性领域；
• 鼓励国资房企通过“REITs、资产证券化”等方式退出存量资产[14]。

五、结论

国资房企的退出趋势是政策驱动、市场压力与企业策略共同作用的结果，核心逻辑是“聚焦主责主业、优化资产结构、防控市场风险”。未来，国资房企将逐步退出非核心领域，集中资源于政策性业务与核心城市，推动房地产行业向“高质量、稳增长”转型。

（注：本文数据来源于国资委公开文件、克而瑞2024年行业报告、企业年报及公开交易信息[1]-[14]。）