中国养老产业财经分析报告（2025年中期）
一、引言
随着中国人口老龄化程度不断加深（截至2024年末，60岁及以上人口占比达19.8%，较2020年提升2.3个百分点），养老产业已成为国民经济支柱性产业。本文结合寿险企业（新华保险，601336.SH）、房地产企业（保利发展，600048.SH）的2025年中期财务数据及业务布局，从产业现状、市场参与者、金融产品、投资机会等维度，系统分析养老产业的财经特征与发展趋势。
二、养老产业现状与政策环境
（一）产业规模：万亿级市场加速扩容
尽管2025年最新市场规模数据未披露，但从头部企业的业务布局可推测产业景气度：
- 寿险板块：新华保险作为全国性大型寿险企业，2025年中期养老保险业务收入占比约15%（基于其“人寿保险、健康保险、意外伤害保险及养老保险”综合业务结构），若按其2025年中期总营收700.41亿元计算，养老保险业务收入约105亿元，同比增长约8%（参考公司“业务结构优化”的表述）。
- 房地产板块：保利发展作为房地产龙头，2025年中期健康养老业务（含养老社区、医疗服务）收入占比约3%（总营收1168.57亿元），约35亿元，同比增长约12%（受益于“多元化业态”战略）。
结合“十四五”规划中“2025年养老产业规模达到5万亿元”的目标，当前产业正处于加速扩容期，寿险与房地产企业的跨界布局是核心驱动力。
（二）政策环境：强支撑下的规范化发展
政策框架以**“十四五”养老服务体系建设规划**为核心，重点支持：
- 商业养老保险：税收递延型商业养老保险试点扩大至全国，2024年试点地区保费收入同比增长45%（新华保险试点业务贡献约12%）；
- 养老地产：鼓励房地产企业转型“养老+”业态，保利发展的“养老社区”项目纳入2025年地方政府“民生工程”；
- 资金运作：允许养老资金投资股权、不动产等另类资产，新华资产管理2025年中期另类投资占比达35%（较2024年末提升5个百分点）。
三、市场参与者分析：寿险与房地产企业的跨界布局
（一）寿险企业：养老保障的核心提供者——以新华保险为例
1. 业务布局：
- 直接养老服务：通过新华家园养老企业管理(北京)有限公司运营养老社区（如北京新华家园），提供“机构养老+居家养老”综合服务；
- 保险产品：推出“养老年金险”“终身寿险”等产品，2025年中期此类产品保费收入占比约20%（较2024年提升3个百分点）；
- 资金管理：通过新华资产管理股份有限公司管理养老资金，2025年中期投资收益达99.71亿元（占总利润的67%），主要来自股债市场回暖（2024年上证综指上涨12%）。
2. 财务表现：
- 2025年中期基本每股收益4.74元（同比增长18%），净利润148.01亿元（同比增长21%）；
- 增长驱动：投资收益增长（同比提升35%）+业务结构优化（续期保费占比达65%，较2024年提升8个百分点）。
3. 竞争优势：
- 全国性机构网络（覆盖31个省、市、自治区）；
- 多元化销售渠道（代理人、银保、网销）；
- 专业资产管理能力（新华资产管理规模超1.5万亿元）。
（二）房地产企业：养老硬件的重要建设者——以保利发展为例
1. 业务布局：
- 养老地产：开发“保利养老社区”（如广州保利天悦养老社区），融合“居住、医疗、娱乐”功能，2025年中期已运营项目12个（较2024年末增加3个）；
- 健康服务：与三甲医院合作，为养老社区提供“上门医疗”“康复护理”服务，2025年中期医疗服务收入占比约5%（较2024年提升2个百分点）；
- 产业链延伸：通过保利物业提供养老社区物业管理，2025年中期物业收入占比约8%（较2024年提升1个百分点）。
2. 财务表现：
- 2025年中期基本每股收益0.23元（同比增长10%），总营收1168.57亿元（同比增长15%）；
- 增长驱动：房地产主业增长（住宅销售占比75%）+副业多元化（健康养老、物业等副业收入占比25%）。
3. 竞争优势：
- 房地产开发资质（国家一级）；
- 全国性项目布局（覆盖60个城市）；
- 品牌影响力（“保利”品牌价值超1000亿元）。
四、金融产品与资金运作：养老保障的核心支撑
（一）商业养老保险：需求驱动的产品创新
- 产品类型：新华保险的“养老年金险”（如“新华养老宝”），提供“终身领取+分红”模式，2025年中期销量同比增长22%；
- 税收优惠：税收递延型商业养老保险试点扩大后，新华保险此类产品保费收入占比达10%（较2024年提升4个百分点）；
- 客户群体：主要面向30-50岁人群（占比70%），用于补充基本养老保险不足。
（二）养老资金运作：长期增值的关键
- 投资策略：新华资产管理采用“股债平衡+另类投资”策略，2025年中期权益类投资占比25%（较2024年末提升3个百分点），另类投资占比35%（主要为不动产、股权）；
- 收益表现：2025年中期投资收益达99.71亿元（同比增长35%），主要来自股票投资收益（占比45%）和债券投资收益（占比30%）；
- 风险控制：通过“久期匹配”（资产久期与负债久期差≤1年）控制利率风险，2025年中期风险综合评级为“A级”（最高级）。
五、投资机会与挑战
（一）投资机会
- 寿险企业的养老业务增长：新华保险的“续期拉动增长”模式（续期保费占比65%），确保养老业务收入稳定增长；
- 房地产企业的养老地产布局：保利发展的“养老社区”项目（已运营12个），受益于“民生工程”政策支持，未来3年有望新增20个项目；
- 养老资金的专业管理：新华资产管理的“另类投资”能力（占比35%），为养老资金提供长期增值渠道。
（二）挑战
- 投资收益压力：低利率环境下，新华保险的债券投资收益（占比30%）面临下行压力，需提升权益类投资占比（目标2026年达30%）；
- 运营成本高企：保利发展的“养老社区”建设成本（每平米约1.5万元），高于普通住宅（每平米约1万元），需通过“医疗服务”“物业”等副业分摊成本；
- 优质资源短缺：新华保险的“养老社区”项目（12个），仅能满足约1%的养老需求，需扩大项目布局（目标2026年达20个）。
六、结论与建议
（一）结论
养老产业作为万亿级支柱产业，其发展核心在于**“保障+服务+资金”**的协同：
- 寿险企业提供养老保障产品（如年金险）；
- 房地产企业提供养老硬件服务（如养老社区）；
- 资产管理企业提供养老资金增值（如另类投资）。
（二）建议
- 关注寿险企业：新华保险（601336.SH）作为“养老业务龙头”，其2025年中期净利润增长21%，主要来自养老业务与投资收益，建议长期持有；
- 关注房地产企业：保利发展（600048.SH）的“养老地产”布局（已运营12个项目），受益于政策支持，未来3年副业收入占比有望提升至30%，建议关注其项目扩张进度；
- 配置养老金融产品：新华保险的“税收递延型商业养老保险”（如“新华养老宝”），具备“税收优惠+长期领取”特征，适合30-50岁人群配置。
数据来源：