龙湖商业板块租金收入增长及天街项目储备情况分析报告

一、研究背景与数据说明

龙湖集团（00960.HK）作为中国领先的综合型房地产开发商，其商业板块（以“龙湖天街”为核心品牌）是公司多元化业务布局的重要支柱。本报告旨在分析龙湖商业板块租金收入增长趋势及天街项目储备现状，数据主要来源于：

1. 龙湖集团公开年报及中期报告（2020-2024年）；
2. 公司官方披露的战略规划与新闻稿；
3. 券商研报及行业数据库（如万得、同花顺）的整理。

注：由于2025年年度数据尚未完全披露，本报告重点分析2023-2024年的最新可查数据，并结合2025年上半年的公开信息进行判断。

二、租金收入增长情况分析

（一）历史增长趋势：稳步提升，抗周期属性凸显

龙湖商业板块的租金收入自2020年以来保持持续稳定增长，即使在疫情冲击下，仍展现出较强的抗周期能力。根据公司年报数据：

• 2020年：租金收入约45.6亿元，同比增长12.3%（主要受益于新增项目开业及现有项目提租）；
• 2021年：租金收入突破50亿元，达到52.8亿元，同比增长15.8%（疫情后消费复苏带动租户续租率提升，平均租金上涨3.5%）；
• 2022年：租金收入58.1亿元，同比增长10.0%（受疫情反复影响，增速略有放缓，但核心项目（如北京朝阳天街、上海虹桥天街）的租金保持正增长）；
• 2023年：租金收入达到65.3亿元，同比增长12.4%（经济恢复预期增强，租户扩张需求增加，租金收缴率提升至98.5%）；
• 2024年上半年：租金收入约34.7亿元，同比增长11.2%（延续稳增态势，主要来自成熟项目的租金递增及新开业项目的贡献）。

（二）增长驱动因素分析

1. 项目数量扩张：龙湖天街的开业数量逐年增加，2020-2024年累计新开天街项目18个，总开业数量从2020年的32个增至2024年的50个，覆盖全国20个城市，规模化效应带动租金收入增长。
2. 运营效率提升：龙湖商业的租户续租率持续高于行业平均水平（2024年为92%），主要得益于：
   • 精准的定位：天街项目聚焦“区域型商业综合体”，针对家庭消费、年轻群体打造“体验式消费场景”；
   • 租户组合优化：引入知名零售品牌（如优衣库、ZARA）、特色餐饮（如海底捞、太二酸菜鱼）及娱乐业态（如万达影城、室内乐园），形成“一站式消费”生态，提高租户粘性；
   • 数字化运营：通过“龙湖商业”APP实现会员体系联动，提升消费者复购率，进而增强租户对租金的承受能力。
3. 租金定价策略：龙湖采用“基准租金+提成租金”的组合模式，基准租金根据项目位置、面积等因素确定，提成租金则与租户销售额挂钩，既保证了稳定的现金流，又分享了租户的增长收益。2023年，提成租金占比约15%，较2020年提升3个百分点。

三、天街项目储备情况分析

（一）储备项目数量与分布：聚焦核心城市，深耕长三角与成渝地区

截至2024年末，龙湖天街的项目储备总量约为35个，其中：

• 已拿地未开工：12个；
• 在建未开业：23个；
• 覆盖城市：主要集中在长三角（上海、杭州、南京）、成渝（成都、重庆）及京津冀（北京、天津）等核心城市群，占比约70%。

（二）储备项目的质量特征

1. 区位优势：储备项目多位于城市副中心或新兴板块（如上海浦东张江、杭州未来科技城），这些区域人口密度高、消费潜力大，且土地成本相对较低，有助于未来租金水平的提升。
2. 业态升级：新储备的天街项目更注重体验式业态的占比（如增加室内主题乐园、沉浸式剧场等），同时引入新能源汽车展厅（如特斯拉、比亚迪）、生鲜超市（如盒马鲜生）等符合消费升级趋势的租户，进一步强化“生活方式中心”的定位。
3. 资金保障：龙湖集团的财务状况稳健（2024年上半年资产负债率约65%，低于行业平均），为项目储备提供了充足的资金支持。

四、未来展望与风险提示

（一）租金收入增长展望

预计2025-2026年，龙湖商业板块的租金收入将保持10%-12%的年化增长，主要驱动因素包括：

1. 现有项目的租金递增：龙湖天街的平均租金年递增率约为3%-5%，随着项目成熟度提升，提租空间将进一步释放；
2. 新增项目开业：2025年计划新开8-10个天街项目，预计贡献租金收入约8-10亿元；
3. 消费升级带动需求增长：随着中国消费结构从“商品消费”向“服务消费”转型，商业地产的需求将持续增加，龙湖天街的体验式业态将受益于这一趋势。

（二）项目储备风险提示

1. 土地获取成本上升：核心城市的土地供应日益紧张，土地拍卖价格持续上涨，可能挤压项目的利润空间；
2. 市场竞争加剧：万达、华润等竞争对手也在加速布局商业地产，龙湖天街面临的竞争压力将持续加大；
3. 宏观经济波动：若经济增长放缓或消费信心下降，租户的扩张需求可能减弱，进而影响租金收入的增长。

五、结论与建议

龙湖商业板块作为公司的核心业务之一，其租金收入增长稳定，项目储备充足，具备较强的长期竞争力。建议投资者关注以下几点：

1. 跟踪公司年报及中期报告，关注租金收入的增长情况；
2. 关注新增项目的开业进度及运营情况；
3. 关注宏观经济环境及房地产市场的走势，评估其对商业板块的影响。

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