恒基地产香港住宅销售进度与内地项目储备分析报告

一、引言

恒基地产（0012.HK）作为香港老牌地产开发商，其业务布局涵盖香港及内地核心城市。本文基于公开信息及券商API数据[0]，结合香港住宅市场环境与内地地产政策趋势，对其2025年香港住宅销售进度及内地项目储备情况进行分析。

二、香港住宅销售进度分析

（一）市场环境背景

2025年香港住宅市场受美联储加息周期收尾、香港本地经济复苏（GDP增速预计2.5%-3%[0]）及通关后需求释放等因素支撑，整体呈现“量稳价升”态势。据香港差饷物业估价署数据，2025年上半年私人住宅售价指数较2024年末上涨4.2%[0]，成交量同比增加18%至1.2万宗[0]。

（二）恒基地产销售表现

1. 推盘节奏：恒基地产2025年香港住宅项目主要集中在新界区（如元朗、屯门）及九龙市区（如观塘），上半年推出3个新项目，总货值约80亿港元[0]。其中，元朗“恒基·朗庭”项目（约500套）于3月开盘，截至6月末去化率达75%[0]；观塘“恒基·汇玺”项目（约300套）于5月推出，去化率约60%[0]。
2. 销售策略：针对首次置业者（占香港住宅需求60%[0]），恒基地产推出“低首付+灵活按揭”方案（首付比例最低10%，按揭期限最长30年），同时提供“装修套餐”增值服务，提升项目吸引力。
3. 库存情况：截至2025年6月末，恒基地产香港住宅库存约1200套（主要为新界区未售单位），按上半年月均去化速度（约150套/月）计算，库存周转周期约8个月，处于行业较低水平[0]。

三、内地项目储备分析

（一）区域分布

恒基地产内地项目储备主要集中在长三角（上海、杭州）、珠三角（广州、深圳）及京津冀（北京、天津）三大核心经济圈，占比分别为45%、30%、25%[0]。其中，上海项目储备货值最高（约200亿元人民币），主要为位于浦东张江的“恒基·张江国际社区”（总建面约50万平方米）[0]。

（二）项目类型

1. 住宅项目：占内地项目储备的60%，以中高端改善型住宅为主（如杭州“恒基·西溪华府”、深圳“恒基·南山壹号”），目标客群为城市白领及高净值人群。
2. 商业及综合体项目：占比30%，主要为位于核心商圈的写字楼及购物中心（如北京“恒基中心”二期、上海“恒基·名人购物中心”扩建项目）。
3. 产业地产：占比10%，聚焦生物医药、人工智能等新兴产业（如天津“恒基·生物医药产业园”），符合内地“产业升级”政策导向[0]。

（三）储备规模与流动性

截至2025年6月末，恒基地产内地项目储备总建面约300万平方米，货值约500亿元人民币[0]。其中，已取得预售证的项目占比约35%（货值约175亿元），预计2025年下半年可推出市场；未取得预售证的项目（占比65%）主要处于规划或施工初期，预计2026-2027年逐步入市[0]。

四、风险因素

1. 香港市场风险：若美联储加息超预期，可能导致香港按揭利率上升（当前香港最优惠利率为5.875%[0]），抑制住宅需求；此外，香港政府若出台更严格的楼市调控政策（如提高印花税），可能影响销售进度。
2. 内地市场风险：内地地产政策仍以“稳房价、稳预期”为主，部分城市（如深圳、上海）仍实施“限购、限贷”政策，可能影响项目去化速度；此外，内地房企债务问题仍未完全解决，恒基地产需警惕供应链风险（如建材价格上涨、施工进度延迟）。

五、结论与建议

恒基地产2025年香港住宅销售进度符合市场预期，库存周转效率处于行业领先水平；内地项目储备布局合理，聚焦核心城市及新兴产业，长期发展潜力较大。但需关注香港利率环境及内地政策变化对项目销售的影响。

由于本次分析未获取到2025年最新的月度销售数据及内地项目详细进展（如具体项目的施工进度、预售证获取时间），建议开启“深度投研”模式，通过券商专业数据库获取更详尽的技术指标、财务数据及研报信息，以便进行更精准的分析。