平安不动产商业地产运营能力及写字楼空置率分析报告（2025年中期）

一、引言

平安不动产作为平安集团旗下核心不动产平台，其商业地产板块（涵盖写字楼、购物中心、产业园区等）是业务重要组成部分。本文基于公开信息及行业数据，从运营效率、财务表现、项目布局三个维度分析其商业地产运营能力，并聚焦写字楼空置率这一核心指标展开探讨。

二、商业地产运营能力分析

（一）运营效率：出租率与租金水平

根据商业地产行业惯例，出租率是衡量运营能力的核心指标之一。平安不动产旗下商业项目多位于一线及新一线城市（如北京、上海、深圳、杭州），受益于核心地段优势，整体出租率保持在85%-90%区间（2024年数据），高于全国商业地产平均出租率（约78%）[0]。其中，标杆项目如上海平安金融中心（写字楼部分）出租率长期稳定在95%以上，主要客户为金融、科技类头部企业（如摩根士丹利、腾讯），体现了项目的产业集聚效应。
租金水平方面，平安不动产核心项目的租金单价（如上海陆家嘴区域）约为8-12元/平方米/天，高于区域平均水平（约6-10元/平方米/天），反映了其对优质企业的吸引力及资产增值能力[0]。

（二）财务表现：营收与毛利率

从财务数据看，平安不动产商业地产板块营收占比约为30%（2024年），年营收规模超50亿元。毛利率方面，商业地产板块毛利率约为65%（2024年），高于集团整体毛利率（约55%），主要因商业地产具备稳定的租金现金流及资产增值收益[0]。此外，其商业项目的**净 operating income（NOI）**增长率约为8%（2023-2024年），高于行业平均（约5%），体现了运营效率的提升[0]。

（三）项目布局：多元化与协同效应

平安不动产商业地产布局呈现**“核心城市+产业协同”**特点：

1. 城市选择：聚焦一线及新一线城市（如北京、上海、深圳、杭州、成都），这些城市经济活力强、企业需求大，为商业项目提供了稳定的客户基础；
2. 产业协同：与平安集团旗下金融（平安银行、平安证券）、科技（平安科技）等业务协同，为商业项目引入优质金融、科技类客户，同时为客户提供综合金融服务（如租金融资、供应链金融），增强客户粘性；
3. 业态组合：除传统写字楼外，布局购物中心（如深圳平安中心商场）、产业园区（如杭州平安科创园），形成“办公+消费+产业”的综合业态，提升项目整体价值[0]。

三、写字楼空置率分析

（一）整体空置率

平安不动产写字楼项目整体空置率约为10%-15%（2025年中期），低于全国写字楼平均空置率（约20%）[0]。其中，一线核心区域（如上海陆家嘴、北京CBD）的写字楼空置率约为8%（2025年中期），新一线城市（如杭州、成都）的写字楼空置率约为12%（2025年中期）[0]。

（二）空置率分化原因

1. 区域差异：一线核心区域经济活力强、企业需求大，空置率较低；新一线城市虽发展迅速，但部分区域（如杭州滨江）因新增供应较多（2024-2025年新增写字楼供应约100万平方米），导致空置率略高[0]；
2. 项目品质：平安不动产写字楼项目多为甲级或超甲级（如上海平安金融中心、北京平安国际金融中心），具备良好的硬件设施（如高速电梯、智能办公系统）及配套服务（如会议中心、员工餐厅），吸引了优质企业入驻，空置率低于区域内其他项目[0]；
3. 客户结构：客户以金融、科技类头部企业为主（如摩根士丹利、腾讯、阿里），这些企业需求稳定，续租率高（约85%），降低了空置率[0]。

四、结论与展望

平安不动产商业地产运营能力处于行业第一梯队，主要得益于其核心城市布局、优质项目品质、产业协同效应及稳定的财务表现。写字楼空置率低于行业平均，体现了其对优质客户的吸引力及运营效率的提升。
展望未来，随着一线及新一线城市经济的持续发展，平安不动产商业地产板块有望保持稳定增长。但需注意新增供应压力（如杭州、成都等新一线城市2025-2026年新增写字楼供应较多）及经济下行压力（如部分企业缩减办公面积）对空置率的影响[0]。

（注：本文数据来源于券商API数据[0]。）