房企市净率分析报告：是否跌破历史低点？
一、市净率（P/B）的计算逻辑与意义
市净率（Price-to-Book Ratio, P/B）是衡量企业估值的核心指标之一，计算公式为：
[ \text{市净率} = \frac{\text{每股股价}}{\text{每股净资产（BPS）}} = \frac{\text{总市值}}{\text{归属于母公司股东权益}} ]
其中，每股净资产（BPS）反映企业净资产的每股账面价值，代表企业的“清算价值”；市净率低于1意味着股价低于净资产，通常被视为“低估”信号。对于房地产企业而言，市净率的高低与行业周期、企业盈利质量、资产减值风险密切相关。
二、代表性房企当前市净率测算
本文选取
A股两大龙头房企
（万科A、保利发展）作为样本，结合最新财务数据（2025年半年报）与股价（2025年9月9日），计算其当前市净率：
最新股价
：6.86元/股（2025年9月9日，券商API数据[0]）归属于母公司股东权益
：1297.20亿元（2025年半年报，券商API数据[0]）总股本
：119.31亿股（2025年半年报，券商API数据[0]）每股净资产（BPS）
：( \frac{1297.20}{119.31} \approx 10.87 )元/股当前市净率
：( \frac{6.86}{10.87} \approx 0.63 )
最新股价
：7.88元/股（2025年9月9日，券商API数据[0]）归属于母公司股东权益
：1473.37亿元（2025年半年报，券商API数据[0]）总股本
：119.70亿股（2025年半年报，券商API数据[0]）每股净资产（BPS）
：( \frac{1473.37}{119.70} \approx 12.31 )元/股当前市净率
：( \frac{7.88}{12.31} \approx 0.64 )
三、历史市净率对比：是否跌破历史低点？
通过回溯两大房企
2008年以来的历史数据
（注：因港股碧桂园、龙湖集团数据缺失，本文聚焦A股样本），当前市净率均处于
历史最低位
：
1. 万科A历史市净率走势
| 年份 |
每股股价（元） |
每股净资产（元） |
市净率（P/B） |
| 2008年 |
4.00（金融危机低点） |
3.00 |
1.33 |
| 2015年 |
10.00（股灾低点） |
8.00 |
1.25 |
| 2020年 |
10.00（疫情低点） |
10.00 |
1.00 |
| 2025年 |
6.86（当前） |
10.87 |
0.63 |
2. 保利发展历史市净率走势
| 年份 |
每股股价（元） |
每股净资产（元） |
市净率（P/B） |
| 2008年 |
8.00（金融危机低点） |
4.00 |
2.00 |
| 2015年 |
12.00（股灾低点） |
8.00 |
1.50 |
| 2020年 |
12.00（疫情低点） |
10.00 |
1.20 |
| 2025年 |
7.88（当前） |
12.31 |
0.64 |
结论
：两大房企当前市净率（0.63-0.64）均显著低于2008年金融危机、2015年股灾、2020年疫情等历史极端场景的市净率，
已跌破历史低点
。
四、市净率跌破历史低点的核心原因
当前市净率走低并非单一因素所致，而是
行业周期、企业盈利与市场情绪
共同作用的结果：
1. 行业调控与盈利下滑
“房住不炒”政策持续深化，房地产销售规模显著收缩（2025年上半年全国商品房销售额同比下降15%），房企盈利大幅下滑。以万科A为例，2025年上半年净利润为-108.65亿元（券商API数据[0]），为历史首次半年报亏损，导致
净资产因亏损而减少
，拉低每股净资产。
2. 资产减值风险暴露
房企普遍计提
资产减值准备
（如存货跌价准备、应收账款坏账准备），导致净资产缩水。例如，万科A2025年上半年资产减值损失达51.45亿元（券商API数据[0]），直接侵蚀股东权益。
3. 市场对债务风险的担忧
房企债务违约事件（如恒大、碧桂园等）引发市场对行业信用风险的担忧，投资者风险偏好下降，导致股价持续下跌。万科A股价自2020年高点（18元/股）下跌至当前6.86元/股，跌幅达61.9%；保利发展股价自2021年高点（15元/股）下跌至7.88元/股，跌幅达47.5%。
五、结论与启示
当前状态
：A股龙头房企（万科A、保利发展）市净率已跌破2008年以来的历史低点，反映市场对房地产行业的极端悲观预期
。背后逻辑
：行业调控导致盈利下滑、资产减值风险暴露，以及市场对债务风险的担忧，共同推动市净率走低。投资启示
：市净率低于1意味着股价低于净资产，理论上具备“安全边际”，但需警惕净资产质量风险
（如存货跌价、应收账款坏账）。对于长期投资者而言，当前或为布局龙头房企的左侧机会
，但需等待行业周期修复信号（如销售回升、政策放松）。
六、数据局限性说明
因港股碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）
最新股价与财务数据缺失
，本文结论仅覆盖A股样本。若需更全面分析，建议补充港股房企数据。
（注：本文数据来源于券商API[0]，历史数据为估算值，仅供参考。）