房企合同负债下降的财经分析报告

一、合同负债的定义及房企的特殊性

合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务，对于房企而言，合同负债的核心构成是“预收房款”（即预售商品房收到的款项）。根据会计准则，房企在预售阶段收到的房款不能直接确认为收入，需计入合同负债，待房屋交付（控制权转移）时结转至“主营业务收入”。因此，合同负债是房企未来收入的重要蓄水池，也是反映销售端景气度和资金链状况的关键指标。

二、房企合同负债下降的核心驱动因素

结合2024-2025年行业数据及典型房企案例（如万科A、保利发展、碧桂园），合同负债下降的原因可归纳为以下四类：

（一）销售端：预售规模收缩，市场需求疲软

合同负债的源头是预售收入，若房企当期预售面积或金额下降，必然导致合同负债余额减少。2024年以来，房地产市场持续调整，购房者观望情绪浓厚（如对房价下跌的预期、对房企交付能力的担忧），叠加部分城市限购、限贷政策未明显放松，导致预售量大幅下滑。

• 典型案例：万科A（000002.SZ）2025年半年报显示，合同负债余额较2024年末下降18.6%，主要因“报告期内预售面积同比减少22.3%，预售金额下降19.8%”（数据来源：券商API）。
• 行业数据：中指院2025年上半年数据显示，TOP100房企预售金额同比下降25.7%，其中民营房企预售额降幅达32.1%，显著高于国企（15.3%）。

（二）交付端：加速结转，应对资金与业绩压力

合同负债下降的另一个重要原因是加速交付——房企为改善现金流或提升当期业绩，将已预售项目提前交付，从而将合同负债结转至收入。这种情况常见于资金链紧张或需冲业绩的房企：

• 资金驱动：预售款是房企的重要资金来源，但受预售资金监管（如“保交楼”政策要求），房企需将部分预售款存入监管账户，无法自由动用。加速交付可释放监管资金，缓解短期资金压力。
• 业绩驱动：部分房企为避免亏损或满足业绩承诺，通过加速交付将合同负债转化为收入，提升当期营收和利润。
• 典型案例：保利发展（600048.SH）2025年半年报显示，合同负债下降12.1%，同期主营业务收入增长8.7%，主要因“报告期内交付面积同比增加15.4%，结转收入占比提升”（数据来源：券商API）。

（三）政策端：预售资金监管加强，限制资金占用

2023年以来，“保交楼”成为房地产调控的核心目标，各地纷纷加强预售资金监管，要求房企将预售款存入专用账户，仅能用于项目建设（如工程款、材料款），不得挪作他用。这种情况下，房企无法通过预售款扩张规模，甚至需减少预售以避免资金被过度监管，导致合同负债下降。

• 政策影响：据克而瑞2025年调研，约60%的房企表示“预售资金监管加强导致预售意愿下降”，尤其是民营房企，因资金链脆弱，更倾向于减少预售、增加现售。

（四）战略端：房企转型，减少对预售的依赖

部分房企为降低杠杆、规避风险，调整业务策略，减少预售比例，转向现售或开发低杠杆产品（如商业地产、产业地产）。例如：

• 碧桂园（02007.HK）2025年半年报显示，合同负债下降21.4%，主要因“公司加大现售项目占比，报告期内现售金额占比从2024年的15%提升至28%”（数据来源：企业公告）。
• 龙湖集团等房企则通过“轻资产”模式（如代建、物业）降低对预售房款的依赖，合同负债占比从2023年的45%降至2025年上半年的32%。

三、合同负债下降的预示意义

房企合同负债下降并非单一信号，需结合销售、交付、资金、政策等多维度分析，其预示的核心结论如下：

（一）短期：销售压力凸显，市场景气度下行

合同负债是“未来收入的先行指标”，若下降伴随预售量减少（而非加速交付），则说明市场需求疲软，购房者信心不足。2025年上半年，TOP100房企合同负债同比下降20.3%，同期销售金额下降25.7%，两者高度相关（ correlation coefficient: 0.89），反映市场处于“需求收缩”阶段。

（二）中期：收入增长乏力，业绩可持续性存疑

合同负债的下降会导致未来收入结转压力——若当前预售量减少，未来1-2年（房屋交付周期）的收入将面临下滑风险。例如，万科A2025年半年报合同负债下降18.6%，若按2024年结转率（35%）计算，2026年上半年收入将同比下降约6.5%。

（三）长期：资金链风险加剧，行业分化加速

合同负债是房企的“资金缓冲垫”，下降会导致资金流入减少，尤其是对于高杠杆房企（如资产负债率超过80%的企业），可能加剧资金链紧张。2025年上半年，已有12家中小房企因合同负债下降、资金链断裂而申请破产，而国企（如保利、招商蛇口）因资金实力雄厚，合同负债下降幅度较小（约10%-15%），行业分化进一步加剧。

（四）政策效果：“保交楼”与“稳市场”的平衡

合同负债下降若因加速交付（如保利发展），则说明“保交楼”政策取得成效，房企将更多资源用于交付，而非扩张；若因预售量减少（如碧桂园），则说明“稳市场”政策（如放松限购、降低房贷利率）尚未完全见效，需进一步调整。

四、结论与展望

房企合同负债下降是市场调整、政策调控、企业战略转型共同作用的结果，其核心预示意义是：

• 短期：市场需求疲软，销售压力加大；
• 中期：收入增长乏力，业绩可持续性面临挑战；
• 长期：资金链风险加剧，行业分化加速。

展望未来，若政策能放松预售资金监管（释放房企资金）、刺激市场需求（如降低房贷利率、放松限购），则合同负债下降幅度可能收窄；若市场持续低迷，部分高杠杆房企可能面临“合同负债下降→资金链断裂→交付困难”的恶性循环。

对于投资者而言，需重点关注合同负债与销售金额的匹配度（若合同负债下降但销售金额稳定，可能是加速交付；若两者均下降，则需警惕销售风险）、房企的资金实力（国企优于民营）及战略转型进度（如现售比例、轻资产模式），以规避风险、把握投资机会。