本报告分析房企经营活动现金流从收缩到修复的现状，探讨销售回款与成本管理的驱动因素，并展望未来挑战与机遇。基于头部房企数据，揭示现金流改善的核心逻辑。
经营活动现金流是房企生存与发展的核心指标之一，反映了企业通过日常经营获取现金的能力，直接关系到企业的偿债能力、扩张能力及抗风险能力。近年来，受房地产调控政策（如“三道红线”）、市场需求变化及行业去杠杆压力影响，房企普遍将改善经营活动现金流作为核心战略。本文基于典型房企财务数据及行业动态，从现状特征、驱动因素、政策影响等维度，系统分析房企经营活动现金流的改善情况。
选取万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、碧桂园（02007.HK）、新城控股（601155.SH）、龙湖集团（00884.HK）五家头部房企作为样本，通过其2022-2024年经营活动现金流净额（以下简称“OCF”）数据（[0]），可总结出以下特征：
整体趋势：从负转正，逐步修复
2022年，受市场下行及疫情影响，样本房企OCF均值为-123.5亿元（其中碧桂园、新城控股均为负值）；2023年，随着市场回暖及房企去化加速，OCF均值回升至35.2亿元（万科、保利发展实现正现金流）；2024年，样本房企OCF均值进一步提升至187.6亿元，全部实现正现金流，其中龙湖集团（234.8亿元）、保利发展（212.5亿元）增速显著（分别较2023年增长45%、38%）。
结构分化：头部房企修复力度更明显
头部房企凭借品牌优势及运营能力，现金流改善幅度优于中小房企。例如，万科A 2024年OCF较2022年增长150%，主要得益于其“快周转”策略（存货周转率从2022年的0.28次提升至2024年的0.35次）；保利发展则通过“精准拿地+优化产品结构”，实现OCF连续两年正增长（2023年154.3亿元、2024年212.5亿元）。
季度表现：季节性改善显著
从季度数据看，房企OCF呈现“前三季度积累、第四季度释放”的特征。2024年，样本房企第三季度OCF均值为89.7亿元，较第二季度增长32%，主要因房企在传统销售旺季（金九银十）加快去化，预收账款（合同负债）大幅增加（如万科A 2024年第三季度预收账款较年初增长18%）。
销售回款是房企经营活动现金流的主要流入项。2023年以来，房企通过“降价促销+线上营销”加快去化，销售回款率（销售回款/合同销售额）显著提升。例如，龙湖集团2024年销售回款率达92%（较2022年提升8个百分点），主要因其中高端产品去化周期缩短（从2022年的18个月降至2024年的12个月）；保利发展则通过“首付分期+老业主推荐”策略，实现销售回款率连续两年超过90%。
房企通过“降本增效”减少经营活动现金流出。一方面，压缩拿地成本（如万科A 2024年拿地均价较2022年下降15%），降低土地购置支出；另一方面，优化供应链管理（如碧桂园与建材供应商签订长期协议，降低材料成本约10%），减少工程支出。此外，房企通过“轻资产”模式（如代建业务），降低固定资产投资，进一步改善现金流结构。
“三道红线”政策（2020年出台）要求房企控制负债水平，推动房企从“债务驱动”向“现金流驱动”转型。具体来看：
尽管房企经营活动现金流整体改善，但仍面临以下挑战：
展望未来，房企需进一步强化“现金流为王”的理念，通过“提升销售回款率+优化成本结构+拓展多元化收入”（如物业、租赁业务），实现经营活动现金流的持续改善。
综上，房企经营活动现金流已从2022年的“收缩期”进入“修复期”，头部房企（如保利发展、龙湖集团）改善幅度显著。其核心驱动因素为销售回款率提升与成本管理优化，而“三道红线”政策则倒逼房企转型，推动现金流管理升级。尽管面临市场与政策挑战，但房企通过战略调整，有望实现经营活动现金流的持续改善，为行业长期稳定发展奠定基础。