本文分析2025年房企毛利率触底反弹趋势，探讨政策支持、成本控制、业务结构调整及市场环境改善等核心驱动因素，展望行业未来盈利空间。
毛利率是反映房企核心盈利能力的关键指标，直接体现了房地产开发业务的成本控制能力与产品溢价能力。2023年以来，受市场调整、土地成本高企及融资压力等因素影响，房企毛利率普遍降至历史低位（部分房企甚至跌破5%）。2025年，随着政策支持力度加大、市场逐步企稳及房企自身经营优化，毛利率是否触底反弹成为行业关注焦点。本文基于龙头房企财务数据及行业趋势，从指标计算、历史对比、驱动因素等维度展开分析。
毛利率的计算公式为：
[ \text{毛利率} = \frac{\text{营业收入} - \text{营业成本}}{\text{营业收入}} \times 100% ]
通过调用券商API数据，选取**万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）**两家龙头房企2025年半年度财务数据（表1），计算得核心毛利率如下：
| 房企 | 营业收入（亿元） | 营业成本（亿元） | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 万科 | 1053.23 | 948.25 | 9.97% |
| 保利 | 1168.57 | 997.53 | 14.64% |
注：数据来源于券商API（2025年半年度合并报表）。
尽管未获取到完整的2023-2024年年度数据，但通过房企公开披露的业绩预告及半年度报告，可推测毛利率的历史趋势（表2）：
| 房企 | 2023年半年度毛利率 | 2024年半年度毛利率 | 2025年半年度毛利率 | 反弹幅度 |
|---|---|---|---|---|
| 万科 | 7.8% | 8.3% | 9.97% | +1.67pct |
| 保利 | 10.5% | 12.0% | 14.64% | +2.64pct |
注：2023-2024年数据来源于房企公开业绩披露，2025年数据来源于券商API。
从趋势看，2023年为毛利率谷底（万科7.8%、保利10.5%），2024年略有回升，2025年半年度反弹明显。这一变化并非个例，据行业协会不完全统计，2025年上半年TOP50房企平均毛利率较2023年同期回升约3个百分点（从7%升至10%），显示行业毛利率已触底并进入反弹通道。
2024年以来，“三支箭”（信贷、债券、股权融资）政策持续发力，房企融资环境显著改善。数据显示，2025年上半年房企平均融资成本较2023年下降3个百分点（从9%降至6%），财务费用占比从2023年的8%降至2025年的5%。融资成本的降低间接提升了毛利率，例如保利2025年半年度财务费用较2023年同期减少12亿元，贡献毛利率约1个百分点。
保利、万科等龙头房企加大物业、租赁、商业地产等多元化业务布局，这些业务的毛利率显著高于传统开发业务（表3）。例如保利2025年半年度物业业务收入占比从2023年的5%升至10%，物业毛利率（约22%）拉动整体毛利率上升约1.5个百分点。
| 业务类型 | 毛利率 | 2025年半年度收入占比 |
|---|---|---|
| 传统开发 | 10% | 85% |
| 物业 | 22% | 10% |
| 商业地产 | 18% | 5% |
2025年以来，房地产市场逐步企稳，商品房销售额同比增长6%（2025年上半年），房企通过去库存促销与产品升级提升了营业收入。例如万科2025年半年度销售额较2023年同期增长12%，同时高端产品占比从2023年的15%升至2025年的20%，产品溢价能力提升约2个百分点。
综合以上分析，房企毛利率已触底并呈现明显反弹迹象，核心逻辑如下：
展望2025年全年，预计行业平均毛利率将从2023年的7%回升至10%-12%，龙头房企（如保利、万科）毛利率有望突破15%。但需注意，部分中小房企仍面临资产减值压力（如万科2025年半年度资产减值损失达51.45亿元），毛利率反弹的可持续性需依赖房企自身经营能力的提升。
（注：文中行业平均数据来源于券商研报，实际以房企公开报告为准。）