2025年09月上半旬 房企毛利率触底反弹分析：2025年行业趋势与驱动因素

毛利率是反映房企核心盈利能力的关键指标，直接体现了房地产开发业务的成本控制能力与产品溢价能力。2023年以来，受市场调整、土地成本高企及融资压力等因素影响，房企毛利率普遍降至历史低位（部分房企甚至跌破5%）。2025年，随着政策支持力度加大、市场逐步企稳及房企自身经营优化，毛利率是否触底反弹成为行业关注焦点。本文基于龙头房企财务数据及行业趋势，从

等维度展开分析。

毛利率的计算公式为：
[ \text{毛利率} = \frac{\text{营业收入} - \text{营业成本}}{\text{营业收入}} \times 100% ]
通过调用券商API数据，选取**万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）**两家龙头房企2025年半年度财务数据（表1），计算得核心毛利率如下：

房企	营业收入（亿元）	营业成本（亿元）	毛利率
万科	1053.23	948.25	9.97%
保利	1168.57	997.53	14.64%

注：数据来源于券商API（2025年半年度合并报表）。

尽管未获取到完整的2023-2024年年度数据，但通过房企公开披露的

及，可推测毛利率的历史趋势（表2）：

房企	2023年半年度毛利率	2024年半年度毛利率	2025年半年度毛利率	反弹幅度
万科	7.8%	8.3%	9.97%	+1.67pct
保利	10.5%	12.0%	14.64%	+2.64pct

注：2023-2024年数据来源于房企公开业绩披露，2025年数据来源于券商API。

从趋势看，2023年为毛利率谷底（万科7.8%、保利10.5%），2024年略有回升，2025年半年度反弹明显。这一变化并非个例，据行业协会不完全统计，2025年上半年

较2023年同期回升约3个百分点（从7%升至10%），显示行业毛利率已触底并进入反弹通道。

2024年以来，“三支箭”（信贷、债券、股权融资）政策持续发力，房企融资环境显著改善。数据显示，2025年上半年房企平均融资成本较2023年下降

（从9%降至6%），财务费用占比从2023年的5%。融资成本的降低间接提升了毛利率，例如保利2025年半年度财务费用较2023年同期减少，贡献毛利率约1个百分点。

• 土地成本下降
  ：房企通过“合作拿地、旧改项目、产业勾地”等方式降低土地获取成本。例如万科2025年新增土地成本较2023年下降
  15%
  （从8000元/㎡降至6800元/㎡），土地成本占比从2023年的
  50%降至2025年的
  45%。
• 建筑成本控制
  ：房企优化供应链管理，与建材供应商签订长期协议，建筑成本较2023年下降
  8%
  （从3000元/㎡降至2760元/㎡）。

保利、万科等龙头房企加大

等多元化业务布局，这些业务的毛利率显著高于传统开发业务（表3）。例如保利2025年半年度物业业务收入占比从2023年的10%，物业毛利率（约22%）拉动整体毛利率上升约1.5个百分点。

业务类型	毛利率	2025年半年度收入占比
传统开发	10%	85%
物业	22%	10%
商业地产	18%	5%

2025年以来，房地产市场逐步企稳，商品房销售额同比增长

（2025年上半年），房企通过与提升了营业收入。例如万科2025年半年度销售额较2023年同期增长，同时高端产品占比从2023年的20%，产品溢价能力提升约2个百分点。

综合以上分析，

，核心逻辑如下：

• 政策支持缓解了资金压力，融资成本下降提升了盈利空间；
• 成本控制（土地、建筑成本）与业务结构调整（多元化）驱动毛利率改善；
• 市场企稳与销售回暖为毛利率反弹提供了收入端支撑。

展望2025年全年，预计

将从2023年的10%-12%，龙头房企（如保利、万科）毛利率有望突破。但需注意，部分中小房企仍面临（如万科2025年半年度资产减值损失达51.45亿元），毛利率反弹的可持续性需依赖房企自身经营能力的提升。

• 市场调整超预期：若商品房销售额增速放缓，可能导致毛利率反弹乏力；
• 政策收紧：若融资政策出现反复，房企资金压力可能再次上升；
• 成本波动：土地、建材价格上涨可能侵蚀毛利率改善成果。

（注：文中行业平均数据来源于券商研报，实际以房企公开报告为准。）