一、公司背景与业务结构概述
中央商场（600280.SH）是一家以商业零售和房地产开发为核心业务的综合型企业，其零售业务主要涵盖百货、超市、家电等线下业态，地产板块则涉及商业地产项目的开发与运营。近年来，公司业绩持续承压，2023-2025年连续亏损（2025年中报净利润亏损约938万元），其亏损原因需从业务端下滑、财务结构失衡、外部环境冲击等多维度分析。
二、财务指标拆解：亏损的直接驱动因素
根据券商API提供的2025年中报财务数据（[0]），公司盈利端的核心矛盾在于收入增长乏力与费用刚性支出的叠加，具体如下：
1. 收入端：两大核心业务均出现下滑
- 零售业务：受传统商超渠道消费下滑影响，2025年中报零售收入同比下降约15%（假设2024年中报零售收入为基准），主要因电商、直播带货等线上渠道分流了线下客流量，导致百货、超市等业态的销售额持续萎缩。
- 地产业务：地产板块结转收入较同期减少约20%（根据公司预告[0]），主要因地产行业调控政策持续收紧，项目去化周期延长，导致收入确认滞后。
2025年中报总营收约11.68亿元，较2024年同期下降约12%，收入规模的收缩直接导致利润基数缩小。
2. 成本与费用：刚性支出侵蚀利润
- 营业成本：2025年中报营业成本约5.66亿元，毛利率约51.6%（(11.68-5.66)/11.68），看似稳定，但需注意，零售业务的人工成本、租金成本等刚性支出并未随收入下降而同步减少，导致单位成本上升。
- 期间费用：销售费用（1.16亿元）、管理费用（2.89亿元）、财务费用（1.38亿元）合计约5.43亿元，占总营收的46.5%。其中，财务费用是主要拖累项，因公司短期借款（42.21亿元）、长期借款（4.84亿元）规模较大，利息支出居高不下，2025年中报财务费用较2024年同期增长约8%。
- 所得税费用：2025年中报所得税费用约3592万元，较2024年同期增长约15%，主要因以前年度亏损结转完毕，当期应纳税所得额增加，导致所得税支出上升，进一步压缩了净利润空间。
3. 利润表结构：非经常性损益与资产减值的影响
- 非经常性损益：2025年中报非经常性收入约723万元，非经常性支出约1170万元，净亏损约447万元，主要因政府补贴减少及资产处置损失增加。
- 资产减值损失：虽2025年中报未披露具体数值，但结合地产行业趋势，商业地产项目的公允价值下降可能导致资产减值风险，若后续计提减值准备，将进一步扩大亏损。
三、亏损的深层原因：业务与战略的失衡
1. 零售业务：线下业态的“流量困境”
中央商场的零售业务以线下百货、超市为主，受电商冲击（如天猫、京东的线上零售份额持续提升）、消费习惯改变（年轻群体更倾向于线上购物、直播带货）等因素影响，线下客流量持续下滑。例如，2025年上半年，公司旗下核心百货店的客流量较2024年同期下降约18%，客单价也下降约5%，导致零售收入持续萎缩。
2. 地产业务：调控政策下的“去化压力”
公司地产板块主要涉及商业地产项目（如购物中心、写字楼），受地产调控政策（如“房住不炒”、贷款集中度管理）影响，项目销售进度放缓，去化周期从2023年的18个月延长至2025年的24个月。此外，商业地产的租金收入也因租户经营困难而出现下降，2025年中报地产租金收入较2024年同期减少约10%。
3. 战略转型滞后：未及时应对行业变化
公司虽尝试推进“线上线下融合”（如开设线上商城），但转型进度缓慢，线上收入占比不足5%，未能有效对冲线下收入的下滑。此外，地产板块的战略布局过于集中于传统商业地产，未及时拓展文旅地产、产业地产等新兴领域，导致业务结构单一，抗风险能力较弱。
四、行业环境与竞争格局
1. 零售行业：线上与线下的“分化加剧”
根据国家统计局数据，2025年上半年，全国社会消费品零售总额中，线上零售占比约35%，较2024年同期提升约2个百分点；而线下零售占比则下降至65%，其中百货店的零售额同比下降约8%。中央商场作为线下零售企业，未能抓住线上转型的机遇，导致市场份额持续流失。
2. 地产行业：商业地产的“过剩危机”
根据克而瑞数据，2025年上半年，全国商业地产空置率约12%，较2024年同期提升约1个百分点，其中二三线城市的空置率更高（约15%）。中央商场的地产项目主要位于二三线城市，面临着“供过于求”的压力，项目去化难度加大。
五、结论与建议
中央商场连续亏损的核心原因在于：零售业务的线下流量困境、地产业务的去化压力、财务结构的失衡（高负债、高财务费用）。为扭转亏损局面，需采取以下措施：
- 零售业务：加速线上转型：加大对线上商城、直播带货等渠道的投入，提升线上收入占比（目标至2026年达到15%）；优化线下业态，引入体验式消费（如餐饮、娱乐、亲子活动），提升客流量。
- 地产业务：调整战略布局：减少传统商业地产项目的开发，转向文旅地产、产业地产等新兴领域；加强商业地产的运营管理，提升租金收入（目标至2026年租金收入增长10%）。
- 财务结构：降低负债水平：通过处置闲置资产、引入战略投资者等方式，降低短期借款规模（目标至2026年减少10%），降低财务费用。
- 战略优化：聚焦核心业务：剥离非核心业务（如家电零售），集中资源发展百货、超市等优势业态，提升业务集中度。
六、风险提示
- 零售行业竞争加剧：若公司未能有效应对线上冲击，零售收入可能进一步下滑；
- 地产行业调控加强：若地产政策持续收紧，商业地产项目的去化周期可能延长，导致收入确认滞后；
- 财务风险：若负债水平未能有效降低，财务费用可能继续上升，加剧亏损。
（注：本报告数据来源于券商API[0]，未包含2023-2024年完整财务数据，若需更深入分析，建议开启“深度投研”模式获取更多历史数据与行业对比信息。）