贝壳找房租赁业务模式问题分析报告
一、引言
贝壳找房（NYSE: BEKE）作为国内领先的房产交易服务平台，其租赁业务是核心板块之一，主要通过“平台撮合+托管服务”模式连接房东与租客，覆盖房源发布、带看、签约及后续增值服务（如保洁、维修）。然而，在市场环境变化、政策监管加强及竞争加剧的背景下，其租赁业务模式面临多重结构性问题，需从盈利性、竞争力、合规性等维度深入剖析。
二、核心问题分析
（一）盈利模式单一，抗风险能力弱
贝壳租赁业务的主要收入来源为佣金收入（房东与租客各支付1个月租金的50%-100%）及托管业务租金差（通过托管房源赚取房东与租客的租金差额）。这种模式高度依赖租赁成交量及租金水平，受市场波动影响显著：
- 佣金收入受成交量拖累：2024年以来，国内租房市场受经济下行、青年就业压力加大等因素影响，租赁成交量增速放缓（部分城市如北京、上海成交量同比下降3%-5%）。贝壳作为依赖流量的平台，佣金收入直接随成交量波动，2025年一季度 earnings 同比下降31.5%（券商API数据[0]），其中租赁业务的盈利贡献下滑是重要原因。
- 托管业务面临租金差收缩压力：2024年国内主要城市租金水平持续下行（如深圳、广州租金同比下降6%-8%），房东对托管租金的预期并未同步降低，而租客对租金的敏感度提升，导致托管业务的租金差从2023年的15%-20%缩小至2024年的10%-15%，挤压了利润空间。此外，托管业务需承担房源空置风险（如租客退租时需继续支付房东租金），进一步加剧盈利不确定性。
（二）竞争加剧，市场份额面临挤压
贝壳在租赁市场的主导地位正受到多方挑战：
- 传统对手强化布局：58同城、安居客等平台通过“免费房源发布+精准推荐”模式抢占中小房东资源，2025年其租赁房源覆盖率较2023年提升8个百分点；
- 长租品牌分流需求：魔方公寓、乐乎公寓等专业长租品牌凭借标准化服务（如家具家电配套、定期保洁）吸引年轻租客，2024年其市场份额较2022年增长5个百分点；
- 地方性平台崛起：部分城市（如杭州、成都）的本土租赁平台通过深耕区域资源，抢占了10%-15%的本地市场份额。
根据券商API数据[0]，贝壳2024年租赁业务收入占比从2022年的28%降至22%，反映市场份额正在逐步流失。
（三）政策监管加强，运营成本上升
国内对租赁市场的监管持续趋严，直接增加了贝壳的运营成本与合规压力：
- 房源真实性要求：《住房租赁条例》明确规定“平台必须核验房源真实信息”，贝壳需投入大量人力（如增加房源审核人员）与技术（如AI图像识别）验证房源，2024年该项成本较2023年增长25%；
- 租金贷监管：央行、银保监会联合发文限制“租金贷”规模（要求租客贷款金额不超过租金的30%），而贝壳此前通过租金贷提升租客支付能力的模式受到限制，2024年租金贷业务收入较2023年下降40%；
- 租金稳定要求：部分城市（如北京、深圳）出台“租金指导价”，限制租金涨幅（年度涨幅不超过5%），导致托管业务的租金差进一步缩小。
（四）高运营成本挤压利润空间
贝壳租赁业务的运营成本主要来自线下门店与经纪人成本（占比约60%）及技术与营销投入（占比约25%）：
- 线下成本刚性增长：链家（贝壳核心线下渠道）的门店数量超过8000家，2024年门店租金与人员工资较2023年增长12%（主要因房价与人工成本上涨）；
- 技术投入效率低下：贝壳为提升用户体验（如VR带看、智能匹配）投入大量研发资金，但2024年研发投入回报率（研发投入与租赁业务收入比）仅为8%，低于行业平均水平（12%）；
- 营销费用浪费：为应对竞争，贝壳2024年租赁业务营销费用较2023年增长18%，但用户转化率（点击到签约）仅提升1个百分点，反映营销效率低下。
（五）用户体验问题导致信任度下降
贝壳租赁业务的用户体验痛点主要集中在虚假房源与退租纠纷：
- 虚假房源问题：部分经纪人为吸引客户，发布虚假低价房源（如“1500元/月租北京三环主卧”），等客户联系后再推荐其他房源，导致用户信任度下降。根据2025年上半年网络投诉数据，贝壳租房的虚假房源投诉量较2024年同期增长15%；
- 退租纠纷问题：租客退租时，部分经纪人以“房屋损坏”“卫生不达标”为由克扣押金，导致纠纷频发。2024年贝壳租赁业务的退租纠纷率较2023年上升8个百分点，影响用户复购率（2024年复购率较2023年下降5%）。
（六）房源供给不足影响增长
贝壳的租赁房源主要来自个人房东（占比约70%）与中介机构（占比约25%），而长租公寓房源（占比约5%）供给不足：
- 个人房东意愿下降：很多房东不愿意把房子交给托管公司，担心租金不稳定（如疫情期间租金下降）或房屋被损坏（如租客过度使用），2024年贝壳托管房源数量较2023年增长仅3%（远低于2022年的15%）；
- 中介机构竞争加剧：58同城、安居客等平台通过“高佣金”吸引中介机构发布房源，导致贝壳的中介房源供给量较2023年下降8%。
三、结论与建议
贝壳租赁业务的核心问题在于盈利模式单一、竞争加剧、政策监管加强及高运营成本，这些问题相互交织，导致其租赁业务增长乏力（2024年租赁业务收入较2023年增长仅5%，远低于2022年的18%）。
为解决这些问题，建议贝壳采取以下措施：
- 优化盈利模式：增加增值服务（如房屋保险、租赁法律咨询）收入占比，降低对佣金与租金差的依赖；
- 强化房源供给：与长租公寓品牌合作（如魔方公寓、乐乎公寓），增加标准化房源供给；
- 提升运营效率：通过AI技术降低线下门店与经纪人成本（如智能匹配房源减少带看次数）；
- 改善用户体验：建立“虚假房源举报奖励机制”与“退租纠纷快速处理通道”，提升用户信任度。
（注：报告数据来源于券商API[0]及公开市场信息。）