中央商场（600280.SH）地产板块前景分析报告

一、引言

中央商场（600280.SH）作为江苏省老牌商业企业，其业务涵盖百货零售、房地产开发与经营等领域。其中，地产板块作为公司多元化布局的重要组成部分，近年来受行业环境与自身运营影响，表现波动较大。本文通过业务布局、财务表现、行业环境、风险因素四大维度，结合最新财务数据与市场信息，对其地产板块前景进行系统分析。

二、公司地产板块业务布局

根据公司2025年中报及公开信息，中央商场的地产板块主要聚焦商业地产（如购物中心、写字楼）与住宅地产（配套住宅项目），项目集中于江苏、安徽等长三角区域（公司总部位于南京，分店覆盖南京、合肥、芜湖等城市）。截至2025年6月，公司在建商业项目超260万平方米（含地产配套），主要为百货门店的物业载体（如南京新街口中心店的地产部分），形成“百货零售+地产运营”的协同模式。

需注意的是，地产板块并非公司核心业务（核心业务为百货零售，占总收入的70%以上），但作为配套板块，其运营质量直接影响百货门店的扩张与盈利能力（如购物中心的地产部分为百货提供稳定的经营场所）。

三、地产板块财务表现分析

1. 收入贡献与利润影响

根据2025年中报forecast数据，地产板块结转收入减少是公司净利润亏损（-937.85万元）的主要原因之一。结合历史数据（2024年年报未披露细分，但2023年地产板块收入约占总收入的15%-20%），2025年中期地产板块收入占比或进一步下降至10%以下，主要因商业地产出租率不足（如部分购物中心租户流失）及住宅项目销售放缓（受调控政策影响）。

2. 财务风险暴露

地产板块的重资产属性导致公司资金占用严重，财务压力凸显：

• 资产负债率高企：2025年中报显示，公司总资产约108.42亿元，总负债约101.65亿元，资产负债率达93.8%（远超行业均值约60%），主要因地产项目融资（短期借款约42.21亿元，长期借款约4.84亿元）。
• 流动性压力：货币资金约4.43亿元，仅能覆盖短期借款的10.5%，若地产项目销售回款不及预期，可能加剧资金链紧张。

四、行业环境与市场影响

1. 政策环境：“房住不炒”基调不变

2025年以来，中国房地产行业仍处于调控周期，商业地产受“去库存”政策影响，租金水平持续下行（全国重点城市购物中心租金同比下降约5%）；住宅地产受“限贷、限购”政策限制，长三角区域（如南京、合肥）的住宅销售速度放缓（去化周期延长至18个月以上）。中央商场的地产项目集中于该区域，直接受政策冲击。

2. 市场需求：商业地产过剩与住宅需求分化

• 商业地产：长三角地区购物中心存量超5000万平方米，供过于求导致出租率普遍下降（如南京新街口商圈部分项目出租率不足80%），中央商场的商业地产项目（如在建的260万平方米商业项目）面临招商压力。
• 住宅地产：区域市场需求分化，刚需住宅（如南京江北新区）仍有稳定需求，但改善型住宅（如南京主城）受调控影响，销售价格下跌约3%-5%，中央商场的住宅项目（如配套百货的住宅部分）可能面临去化困难。

五、地产板块未来前景判断

1. 短期（1-2年）：压力持续，亏损风险未消

• 收入端：地产板块结转收入仍将维持低位（预计2025年全年地产收入占比不足10%），主要因商业地产出租率未改善及住宅销售放缓。
• 利润端：地产项目的资金占用（如在建项目的投入）将继续侵蚀利润，预计2025年全年地产板块仍将亏损（约1500-2000万元）。
• 股价影响：近30天股票价格波动较小（10日均价3.6元），但高负债与亏损预期可能抑制股价上涨。

2. 长期（3-5年）：协同效应与结构调整是关键

• 协同效应：若公司能将地产板块与百货业务协同（如购物中心的地产部分作为百货门店的载体，吸引客流），可提高商业地产的出租率（如南京新街口中心店的地产部分出租率已达90%），形成“零售+地产”的良性循环。
• 结构调整：若公司调整地产项目结构（如减少商业地产投入，转向刚需住宅），可降低政策风险（刚需住宅受调控影响较小），提高销售速度（如南京江北新区的刚需住宅去化周期约12个月）。
• 财务改善：若能通过出售部分地产项目（如非核心区域的商业地产）回笼资金，降低资产负债率（目标降至80%以下），可缓解财务压力，为地产板块的长期发展提供资金支持。

六、风险因素

1. 政策风险：若长三角区域调控政策进一步加强（如提高房贷利率、限制商业地产开发），将直接影响地产项目的销售与出租。
2. 市场风险：商业地产过剩导致出租率下降，住宅需求分化导致销售不畅，可能加剧地产板块的亏损。
3. 财务风险：高资产负债率（93.8%）可能导致资金链断裂，影响地产项目的正常推进。

七、结论

中央商场地产板块的前景短期承压，长期取决于协同效应与结构调整。短期来看，政策与市场环境导致收入贡献下降，亏损风险持续；长期来看，若能协同百货业务、调整项目结构（转向刚需住宅）并改善财务状况（降低负债率），地产板块或能实现稳健发展。但需警惕高负债带来的财务风险，建议关注公司后续的地产项目调整与资金回笼情况。

（注：数据来源：公司2025年中报[0]、长三角房地产市场报告[1]、券商API数据[0]。）