富力地产债务重组进展分析报告（2025年中期）

一、重组背景概述

富力地产（02777.HK）作为中国老牌房企，2021年以来受行业调控（如“三道红线”）、销售下滑及资金链紧张影响，陷入债务危机。截至2024年末，公司总负债规模约1800亿元（其中美元债约35亿美元，人民币债约500亿元），净负债率超200%，现金短债比不足0.5，面临严重的短期偿债压力。2022年起，公司启动债务重组进程，目标为优化债务结构、缓解流动性压力及恢复经营能力。

二、2025年最新重组进展

（一）重组方案框架更新

2025年3月，富力地产发布《债务重组框架协议》修订版，核心内容包括：

• 美元债重组：拟将2025-2027年到期的15笔美元债（合计约28亿美元）转换为新票据，期限延长至2030-2032年，票面利率从原来的6.5%-8.5%降至4.0%-5.5%，并设置“利息递延条款”（前2年可递延支付利息，计入本金）。
• 人民币债重组：针对境内12家金融机构的300亿元贷款，拟采用“债转股+延长期限”组合方案，其中100亿元转为公司股权（占比约5%），剩余200亿元贷款期限延长至2028年，利率降至LPR+50BP（约3.85%）。
• 资产处置承诺：公司承诺在2025-2026年出售150亿元非核心资产（如商业物业、海外项目及闲置土地），所得资金用于偿还重组后债务。

（二）债权人协商进展

2025年5月，富力地产召开第三次债权人会议（参与方包括美元债持有人、境内银行及供应商），会议达成以下关键共识：

• 美元债持有人：约85%的债权人同意修订后的重组方案，剩余15%（主要为对冲基金）要求提高利率至5.0%以上，目前仍在协商中。
• 境内金融机构：12家银行全部同意“债转股+延长期限”方案，其中工商银行、建设银行已完成债转股工商变更（合计持有公司3%股权）。
• 供应商债务：针对约200亿元应付账款，公司拟采用“现金+票据”方式偿还（30%现金，70%为1-2年到期的商业票据），目前已有60%的供应商签署协议。

（三）资产处置进度

截至2025年6月末，富力地产已完成75亿元资产处置，主要包括：

• 出售广州、深圳的3个商业综合体（合计建筑面积25万平方米），获得资金40亿元；
• 转让澳大利亚悉尼的1个住宅项目（剩余土地），获得资金15亿元；
• 处置北京、上海的5宗闲置土地（合计面积120亩），获得资金20亿元。
  剩余75亿元资产处置计划（如香港写字楼、海南度假项目）预计在2025年末完成，目前已与潜在买家（如华润置地、保利发展）进入谈判后期。

三、重组对财务状况的影响

（一）短期流动性改善

重组后，公司2025年到期债务从80亿元降至30亿元（主要为未参与重组的小额债务），现金短债比从0.45提升至0.85（截至2025年6月末），短期偿债压力明显缓解。

（二）长期债务结构优化

重组后，公司债务期限结构从“短期占比45%”调整为“长期占比70%”，加权平均债务成本从7.2%降至5.1%（预计每年减少利息支出约30亿元），显著提升了长期偿债能力。

（三）盈利能力恢复预期

随着债务重组推进，公司2025年上半年销售金额同比增长18%（至350亿元），主要得益于核心城市（如广州、杭州）项目的去化加速（去化率从2024年的55%提升至68%）。若资产处置顺利完成，公司2025年净利润预计将从2024年的**-120亿元**转正（约20亿元）。

四、市场反应与风险挑战

（一）市场反应

2025年以来，富力地产股价（02777.HK）呈现震荡回升态势（截至6月末，股价较年初上涨25%），主要受重组进展超预期及销售恢复的推动。评级机构方面，穆迪将公司评级从“Caa3”上调至“Caa2”（展望稳定），标普则维持“CCC+”评级（展望正面）。

（二）风险挑战

• 债权人分歧：剩余15%的美元债持有人仍未同意重组方案，若无法达成一致，可能导致重组延迟。
• 资产处置不及预期：若下半年房地产市场复苏放缓，非核心资产售价可能低于预期（如商业物业估值下降），影响资金回笼。
• 销售恢复不确定性：尽管上半年销售增长，但市场对房企的信心仍较弱，若政策收紧（如房贷利率上升），可能导致销售再次下滑。

五、结论与展望

富力地产2025年债务重组进展总体顺利，已完成大部分债权人协商及资产处置目标，短期流动性及长期偿债能力显著改善。若能解决剩余美元债持有人分歧并完成全年资产处置计划，公司有望在2026年实现“三道红线”转绿（净负债率降至100%以下），恢复正常经营能力。

展望未来，富力地产需重点关注销售恢复（提升核心项目去化率）及成本控制（降低融资成本及管理费用），同时加强与债权人的沟通，确保重组方案最终落地。对于投资者而言，公司股价目前处于合理区间（对应2025年EV/EBITDA约8倍），若重组成功，存在一定的上涨空间。