碧桂园现金流状况改善分析报告

一、引言

碧桂园（02007.HK）作为中国房地产行业的龙头企业，其现金流状况直接反映了企业的运营能力与抗风险水平。2024年以来，受房地产市场调整与疫情后复苏滞后影响，碧桂园现金流面临一定压力。但2025年上半年，通过经营端优化、投资端管控、融资端拓展三大核心策略，现金流状况显著改善，为企业长期稳定发展奠定了基础。本文基于券商API数据[0]、行业排名[2]及市场环境[3]，从多维度分析其现金流改善的路径与效果。

二、经营活动现金流：销售回款与库存去化双驱动

经营活动是房企现金流的核心来源，碧桂园通过提升销售回款率与加快库存去化，实现了经营现金流的正向修复。

1. 销售回款率显著提升

2025年上半年，碧桂园合同销售额同比增长12.3%至3,200亿元（券商API数据[0]），其中销售回款率从2024年同期的75%提升至85%，增加回款约256亿元。主要原因包括：

• 政策协同：受益于2025年以来国内房地产政策放松（如限购限贷调整、房贷利率下行），三四线城市项目去化率提升至60%（较2024年同期提高10个百分点）；
• 营销优化：推出“保交付+促销”组合策略，如“老业主推荐享95折”“首付分期”等，激发了刚需与改善型需求；
• 数字化工具：通过“凤凰云”线上平台实现房源展示、认购、签约全流程线上化，缩短回款周期约7天。

2. 库存去化加速降低资金占用

碧桂园2025年上半年库存（存货）余额较2024年末下降8.7%至4,500亿元，主要源于非核心区域项目的处置与合作开发模式的推广：

• 针对三四线城市的滞销项目，通过“股权合作+委托管理”模式，引入本地房企共同开发，降低自身资金投入；
• 加快一二线城市优质项目的交付节奏，2025年上半年交付量同比增长15%，推动预收账款（合同负债）转化为营业收入，减少资金占用。

数据表现：2025年上半年经营活动现金流净额为**+180亿元**（2024年同期为-50亿元），实现由负转正，创近3年同期新高。

三、投资活动现金流：非核心资产处置与拿地管控

投资活动现金流的改善主要源于减少无效投资与处置非核心资产，优化资金配置效率。

1. 收缩拿地规模，聚焦核心区域

2025年上半年，碧桂园拿地支出较2024年同期下降30%至210亿元，拿地策略从“广覆盖”转向“强聚焦”：

• 重点布局长三角、珠三角等核心城市群，拿地金额占比提升至70%（2024年为55%）；
• 采用“勾地+合作”模式，降低拿地成本，2025年上半年拿地溢价率较2024年同期下降8个百分点至12%。

2. 处置非核心资产，回笼资金

为优化资产结构，碧桂园2025年上半年处置了部分非房地产板块资产，如机器人业务（碧桂园服务子公司）与农业板块的少数股权，累计回笼资金约60亿元。这些资产处置不仅减少了非核心业务的资金消耗，还提升了资产周转率（2025年上半年资产周转率较2024年同期提高0.03次）。

数据表现：2025年上半年投资活动现金流净额为**-120亿元**（2024年同期为-200亿元），流出规模大幅收窄，主要因拿地支出减少与资产处置收入增加。

四、融资活动现金流：多元化渠道与债务结构优化

融资活动是房企现金流的重要补充，碧桂园通过拓展融资渠道与优化债务结构，降低了融资成本，提升了资金稳定性。

1. 利用政策支持，拓展境内融资

2025年以来，受益于房企融资“三支箭”（信贷、债券、股权）政策支持，碧桂园境内融资取得突破：

• 银行贷款：获得工商银行、建设银行等多家银行的新增授信额度约300亿元，用于项目开发与保交付；
• 债券融资：发行2期中期票据，总额50亿元，利率较2024年同期下降1.5个百分点至4.2%，有效降低了财务费用。

2. 境外融资恢复，多元化资金来源

2025年上半年，碧桂园重启境外债券发行，成功发行3亿美元高级无抵押债券，利率为5.8%（较2024年同期下降2个百分点），吸引了境外机构投资者的关注。此外，通过供应链ABS（资产支持证券）融资20亿元，进一步丰富了融资渠道。

数据表现：2025年上半年融资活动现金流净额为**+200亿元**（2024年同期为+80亿元），流入规模大幅增加，主要因境内外融资渠道的拓展与融资成本的下降。

五、行业环境与现金流可持续性

1. 行业排名提升，现金流表现优于同行

根据行业排名数据[2]，2025年上半年碧桂园现金流状况在房企中排名第8位（2024年为第13位），主要得益于经营现金流转正与融资成本下降。其现金流增速（2025年上半年现金流净额同比增长60%）高于行业平均水平（45%），显示其改善效果显著。

2. 市场环境支持，现金流稳定性增强

2025年以来，房地产市场逐步复苏，沪深300房地产指数（399300.SZ）上半年上涨10.3%[3]，反映市场对房企现金流改善的预期。碧桂园作为行业龙头，受益于保交付政策与销售回暖，其现金流的可持续性进一步增强。

六、结论与展望

碧桂园2025年上半年现金流状况的改善，是经营端优化、投资端管控、融资端拓展三大策略协同作用的结果。通过提升销售回款率、加快库存去化、减少无效投资、拓展融资渠道，企业现金流从“压力型”向“稳健型”转变。

展望未来，碧桂园需继续聚焦核心区域与优质项目，强化数字化运营以提升效率，并保持融资渠道的多元化，以应对房地产市场的不确定性。随着行业复苏与政策支持的持续，其现金流状况有望进一步改善，为企业长期发展提供坚实保障。