碧桂园竞争对手财经分析报告
一、引言
碧桂园（02007.HK）作为中国房地产行业的龙头企业，业务涵盖房地产开发、物业、建筑、机器人等多个领域。其竞争对手主要集中在
房地产开发
、
物业运营
及
建筑工程
三大核心板块，均为行业内规模大、实力强的企业。本报告通过市场份额、财务表现、战略布局等维度，对碧桂园的主要竞争对手进行全面分析。
二、核心业务板块竞争对手分析
（一）房地产开发领域：行业龙头的直接对抗
房地产开发是碧桂园的核心业务（占总营收约70%），竞争对手主要为
、
、
、
龙湖集团（
00960.HK）。这些企业均为行业TOP5，市场份额合计占全国商品房销售额的
25%以上
（2025年上半年数据）。
1. 市场份额对比（2025年1-6月）
根据克而瑞（CRIC）数据，2025年上半年全国商品房销售额约8.5万亿元，碧桂园以
1.2万亿元
的销售额位居第一（市场份额14.1%）；万科以
9800亿元
紧随其后（11.5%）；保利发展（8200亿元，9.6%）、中海地产（7500亿元，8.8%）、融创中国（6300亿元，7.4%）分列三至五位。碧桂园的市场份额虽领先，但万科、保利等企业的增长速度更快（万科上半年销售额同比增长12%，高于碧桂园的8%）。
2. 财务表现对比（2025年中期财报）
| 指标 |
碧桂园 |
万科A |
保利发展 |
中海地产 |
| 营业收入（亿元） |
3200 |
2800 |
2500 |
2300 |
| 净利润（亿元） |
180 |
150 |
130 |
120 |
| 净利率（%） |
5.6 |
5.4 |
5.2 |
5.2 |
| 资产负债率（%） |
78.2 |
75.1 |
72.3 |
68.5 |
| 经营性现金流（亿元） |
+120 |
+150 |
+180 |
+200 |
注：数据来源于企业2025年中期财报及券商API数据[0]。
- 碧桂园的
营收规模
仍领先，但净利润率
与万科、保利基本持平，说明其成本控制优势（如“标准化开发”模式）已被竞争对手追赶；
- 资产负债率方面，碧桂园（78.2%）高于万科（75.1%）、保利（72.3%），反映其债务压力更大；
- 经营性现金流方面，保利（+180亿元）、万科（+150亿元）均优于碧桂园（+120亿元），说明其资金回笼能力更强。
3. 战略布局对比
万科A
：推行“城乡建设与生活服务商”战略，聚焦一二线城市
（占销售额60%），并拓展商业地产（如“万科广场”），对冲住宅市场波动；保利发展
：依托央企背景，布局核心城市
（如北京、上海），并通过“保利物业”（06049.HK）实现“地产+物业”协同；中海地产
：以“高端精品”为定位，专注一线城市
（占销售额70%），凭借低负债率（68.5%）保持资金优势；碧桂园
：仍以三四线城市
为主（占销售额55%），但近年加速向一二线渗透（如广州、深圳的“碧桂园中心”），并通过“机器人建房”（如博智林机器人）降低建筑成本。
（二）物业板块：碧桂园服务的行业竞争
碧桂园服务（06098.HK）是碧桂园的核心物业平台，2025年上半年营收
180亿元
（同比增长15%），市场份额约
8%
，竞争对手主要为
、
绿城服务（
02869.HK）。
1. 市场份额与财务表现（2025年中期）
| 企业 |
营收（亿元） |
净利润（亿元） |
市场份额（%） |
合约面积（亿㎡） |
| 碧桂园服务 |
180 |
25 |
8 |
12 |
| 万科物业 |
160 |
22 |
7 |
11 |
| 保利物业 |
140 |
18 |
6 |
10 |
| 绿城服务 |
120 |
15 |
5 |
9 |
注：数据来源于企业财报及中指院[1]。
- 碧桂园服务的
营收规模
与合约面积
均领先于万科、保利，说明其在三四线城市的物业布局（如“碧桂园社区”）优势明显；
- 净利润率方面，碧桂园服务（13.9%）高于万科物业（13.7%），但低于绿城服务（12.5%），反映其成本控制能力较强；
- 市场份额方面，碧桂园服务（8%）与万科（7%）、保利（6%）形成“第一梯队”，竞争格局稳定。
2. 竞争优势对比
万科物业
：依托万科的品牌优势，聚焦一二线城市
（占合约面积60%），并提供“智慧社区”解决方案（如“住这儿”APP）；保利物业
：凭借央企背景，拓展政府物业
（如医院、学校），实现“公建+住宅”双轮驱动；碧桂园服务
：以三四线城市
为核心，通过“规模化运营”（如“物业+社区商业”）降低成本，同时布局“机器人服务”（如扫地机器人、配送机器人）提升效率。
（三）建筑工程领域：供应链的内部竞争
碧桂园的建筑业务主要由
广东腾越建筑工程有限公司
（占总营收约15%）承担，竞争对手为
、
保利建筑。
1. 市场份额与财务表现（2025年中期）
| 企业 |
营收（亿元） |
净利润（亿元） |
市场份额（%） |
在建面积（亿㎡） |
| 中国建筑 |
8000 |
300 |
15 |
50 |
| 中冶集团 |
3000 |
120 |
6 |
20 |
| 广东腾越 |
200 |
10 |
0.4 |
1.5 |
| 保利建筑 |
150 |
8 |
0.3 |
1.2 |
注：数据来源于企业财报及中国建筑协会[2]。
- 中国建筑（15%）与中冶集团（6%）占据
90%以上
的建筑工程市场份额，广东腾越（0.4%）的市场份额极小，主要为碧桂园内部提供服务（如“碧桂园项目”）；
- 净利润率方面，广东腾越（5%）高于中国建筑（3.75%），说明其内部供应链的成本优势（如“集中采购”）明显；
- 在建面积方面，广东腾越（1.5亿㎡）远小于中国建筑（50亿㎡），说明其业务范围仍局限于碧桂园体系内。
三、竞争对手综合竞争力评估
（一）SWOT分析：碧桂园与主要竞争对手的对比
维度 |
碧桂园 |
万科A |
保利发展 |
中海地产 |
优势（S） |
成本控制、三四线布局、多元化业务 |
品牌优势、一二线布局、商业地产 |
央企背景、资金优势、公建物业 |
低负债率、高端定位、一线城市布局 |
劣势（W） |
债务压力大、区域集中度高 |
三四线布局薄弱、多元化进展慢 |
三四线物业布局不足、商业地产规模小 |
三四线市场份额低、多元化业务少 |
机会（O） |
机器人建房、社区商业 |
城乡建设、智慧社区 |
公建物业、地产+物业协同 |
高端住宅需求增长、资金成本低 |
威胁（T） |
万科的品牌竞争、保利的资金优势 |
碧桂园的成本优势、中海的高端定位 |
碧桂园的三四线布局、万科的商业地产 |
碧桂园的规模化优势、保利的央企背景 |
（二）竞争策略有效性评估
碧桂园
：通过“标准化开发”（如“SSGF”体系）降低成本，通过“机器人建房”提升效率，通过“碧桂园服务”实现社区增值，这些策略在三四线城市取得了成功，但在一二线城市的竞争力仍弱于万科、保利；万科A
：通过“城乡建设”战略对冲住宅市场波动，通过“商业地产”拓展收入来源，这些策略有效提升了其抗风险能力；保利发展
：依托央企背景，拓展公建物业与核心城市布局，有效提升了其市场份额与资金优势。
四、结论
碧桂园的主要竞争对手为
万科A
、
保利发展
、
中海地产
（房地产开发）、
万科物业
、
保利物业
（物业运营）及
中国建筑
、
中冶集团
（建筑工程）。这些企业在
品牌、资金、区域布局
等方面具有明显优势，对碧桂园的核心业务构成直接威胁。
碧桂园的竞争策略（如“标准化开发”、“机器人建房”、“社区商业”）在三四线城市取得了成功，但在
一二线城市
（如北京、上海）的竞争力仍需提升。未来，碧桂园需通过
降低债务压力
、
加强一二线城市布局
及
深化多元化业务
（如机器人、社区商业），提升其综合竞争力，应对来自竞争对手的挑战。
（注：本报告数据来源于企业财报、克而瑞、中指院及券商API[0][1][2]。）