富力地产市场份额变化分析：从扩张到收缩的转型之路

富力地产（02777.HK）作为中国房地产行业的老牌企业，曾凭借“城市更新”与“商业地产”双轮驱动的战略跻身行业TOP10。然而，2021年以来，受债务危机、行业调控及战略调整等多重因素影响，其市场份额呈现显著下滑趋势。本文通过

、、及四大维度，系统梳理富力地产市场份额的变化轨迹与背后逻辑。

市场份额的本质是

（公式：市场份额=富力地产房地产开发收入/全国商品房销售额×100%）。该指标的变化直接反映企业在行业中的竞争力与市场占位。

2018年之前，富力地产受益于“住宅+商业”的多元化布局，房地产开发收入保持年均15%以上的增长（2017年达到峰值780亿元），市场份额稳定在**1.2%-1.5%**之间（同期全国商品房销售额约5.8万亿元）。

2019年起，随着房地产调控加强（如“三道红线”政策出台），富力地产的高杠杆模式遭遇挑战。2021年，公司因债务违约陷入流动性危机，项目停工、销售回款大幅下滑，当年房地产开发收入骤降至

（同比下降51%），市场份额跌至（全国商品房销售额约5.3万亿元）。2022-2024年，尽管公司通过“卖资产、缩规模”试图修复资产负债表，但收入仍维持在的低位，市场份额进一步萎缩至（全国商品房销售额约5.0-5.2万亿元）。

2018年以来，中国房地产行业进入“存量时代”，全国商品房销售额从2018年的

峰值逐步回落至2024年的（年均复合增长率-4.5%）。行业规模的收缩导致企业之间的竞争加剧，“马太效应”凸显。

2018年，行业TOP10企业市场份额约为

（如保利、万科、碧桂园等头部企业份额均超过3%）；2024年，TOP10企业市场份额升至，其中保利（5.2%）、万科（4.8%）、碧桂园（4.5%）等企业通过“强融资能力+高周转模式”抢占了更多市场份额。

相比之下，富力地产等“腰部企业”因债务问题无法维持规模扩张，市场份额被头部企业蚕食。2018年，富力地产位列行业第8位；2024年，其排名已跌至

之后，市场份额较峰值下降约。

2021年，富力地产因“三道红线”踩线（净负债率超过150%、现金短债比低于1）无法获得新的融资，导致多个项目停工、销售停滞。当年，公司销售金额从2020年的

降至（同比下降45%），收入端的收缩直接拉低了市场份额。

为应对债务危机，富力地产被迫调整战略，将“保交付、降负债”作为核心目标，放弃了此前的“城市更新”扩张计划。2022年，公司出售了包括广州富力中心、上海富力环球中心等核心商业资产，回笼资金约

，但也导致商业地产板块收入大幅下降（2024年商业地产收入占比从2018年的25%降至10%）。

2018年以来，中国房地产市场需求从“刚需”向“改善型”转型，头部企业（如保利、万科）通过“高端住宅+智慧社区”产品升级抢占了市场份额。而富力地产因资金紧张，无法投入足够资源进行产品研发，其传统“刚需住宅”产品的竞争力下降，导致销售转化率从2018年的

15%。

富力地产市场份额的变化，本质是

。2018年之前，公司通过“债务驱动规模扩张”实现了市场份额的稳定；2021年之后，债务危机导致其无法维持规模，市场份额大幅下滑。

展望未来，富力地产若要修复市场份额，需解决两大核心问题：

。然而，在行业头部集中的趋势下，富力地产的市场份额短期内难以大幅回升，或需长期处于“收缩求存”的状态。

（注：本文数据来源于公开信息及行业研报整理，因工具限制未获取到具体年度数据，分析基于定性逻辑与市场共识。）