新城悦服务增值服务财经分析报告

一、引言

新城悦服务（01755.HK）作为港股上市的综合物业服务商，依托新城控股集团的资源禀赋，近年来逐步从“基础物业运维”向“社区生活服务平台”转型。增值服务作为其业务结构中的核心增长极，不仅提升了单项目的收入弹性，更强化了用户粘性与品牌差异化。本报告将从业务结构、收入贡献、增长驱动、竞争优势四大维度，结合最新财务数据与行业趋势，对新城悦服务的增值服务进行深度分析。

二、增值服务业务结构：从“单一化”到“生态化”

新城悦服务的增值服务体系围绕“业主需求”与“物业场景”展开，可分为三大核心板块（数据来源：2024年年报[0]）：

1. 社区增值服务：聚焦业主日常生活需求

涵盖家政服务、社区维修、社区电商、社区养老等品类。其中，社区电商通过“新城悦生活”APP整合本地商户资源，提供生鲜、日用品配送服务，2024年GMV达1.2亿元，同比增长35%；家政服务（如保洁、月嫂）借助物业场景的信任优势，渗透率从2023年的8%提升至2024年的12%。

2. 非业主增值服务：绑定开发商产业链

主要包括案场服务（售楼处接待、样板间管理）、工程服务（房屋交付前的整改与验收）、房产经纪（二手房租售）。2024年，非业主增值服务收入占增值服务总收入的45%，其中案场服务因新城控股的项目交付量增长（2024年交付面积1200万平方米），收入同比增长28%。

3. 商业运营服务：拓展公建与商业场景

针对写字楼、商场、产业园区等非住宅物业，提供招商运营、物业管理、客户服务等增值服务。2024年，商业运营服务收入同比增长40%，主要受益于新城控股旗下“吾悦广场”的扩张（2024年新增5个吾悦广场项目）。

三、收入贡献：从“辅助性”到“核心增长极”

1. 收入占比持续提升

2024年，新城悦服务总收入为28.6亿元，其中增值服务收入达8.58亿元，占比30%，较2023年的25%提升5个百分点（数据来源：2024年年报[0]）。对比基础物业服务（收入17.2亿元，占比60%），增值服务的收入增速（2024年同比增长32%）显著高于基础服务（同比增长18%），成为公司收入增长的主要驱动力。

2. 利润贡献弹性更大

增值服务的毛利率（2024年为28%）显著高于基础物业服务（16%），主要因增值服务的边际成本较低（如社区电商的配送成本可通过规模化摊薄）。2024年，增值服务贡献了公司42%的净利润，较2023年提升7个百分点，体现了其高盈利性。

四、增长驱动因素：多重引擎叠加

1. 在管面积扩张：用户基数增长的基础

2024年，新城悦服务在管建筑面积达1.8亿平方米，同比增长22%，其中新增项目主要来自新城控股的开发交付（占比65%）与第三方拓展（占比35%）。在管面积的增长为增值服务提供了更多的用户触点，例如，每新增100万平方米在管面积，可带来约500万元的增值服务收入（按2024年单盘增值服务收入测算）。

2. 数字化转型：提升服务效率与渗透率

新城悦服务通过“新城悦生活”APP整合增值服务场景，2024年APP注册用户达250万，同比增长40%。其中，线上增值服务（如社区电商、家政预约）的渗透率从2023年的20%提升至2024年的30%。数字化工具不仅降低了服务交付成本（如线上预约减少了人工调度成本），更通过用户行为数据优化了服务品类（如根据用户购买记录推荐生鲜产品）。

3. 品类拓展：从“刚需”到“品质”

2024年，新城悦服务新增社区养老与儿童教育两大增值服务品类。其中，社区养老服务通过与专业养老机构合作，提供日间照料、上门护理等服务，试点项目（如上海新城小区）的渗透率达15%；儿童教育服务（如课后托管、兴趣班）则依托社区场地资源，成为家长的“刚性需求”，2024年贡献收入约3000万元。

4. 并购整合：快速切入新市场

2024年，新城悦服务收购了江苏某区域物业服务商（在管面积100万平方米），通过整合其本地资源，快速拓展了增值服务的覆盖范围。并购后的项目增值服务收入占比从收购前的18%提升至25%，体现了新城悦服务的运营整合能力。

五、竞争优势：差异化壁垒构建

1. 关联方资源支持：稳定的项目来源

新城控股作为新城悦服务的控股股东，2024年交付的1200万平方米项目全部由新城悦服务提供物业服务，为其增值服务提供了稳定的用户基数。此外，新城控股的商业项目（如吾悦广场）也为新城悦服务的商业运营服务提供了场景支持。

2. 数字化能力：技术赋能服务

新城悦服务的“新城悦生活”APP通过大数据分析用户需求，实现了“精准推荐”与“智能调度”。例如，APP可根据用户的居住楼层、家庭结构（如有老人或儿童）推荐相应的增值服务（如电梯维修预约、儿童托管），提升了用户体验与转化率。

3. 团队经验：物业行业深耕

新城悦服务的管理层均具有10年以上物业行业经验，对业主需求与物业场景的理解深刻。例如，其社区增值服务团队通过“业主座谈会”定期收集需求，快速调整服务品类（如2024年新增的社区养老服务就是基于业主反馈）。

六、挑战与展望

1. 挑战

• 竞争加剧：随着物业行业向“生活服务平台”转型，万科物业、碧桂园服务等头部企业均在扩张增值服务，新城悦服务面临着市场份额争夺的压力。
• 成本控制：数字化投入（如APP开发、大数据系统）与增值服务品类拓展（如社区养老）需要持续的资金投入，如何平衡投入与回报是其面临的重要挑战。

2. 展望

• 增长潜力：随着在管面积的扩张与增值服务渗透率的提升，新城悦服务的增值服务收入有望在2025年突破10亿元，占比提升至35%。
• 行业趋势：物业行业的“增值服务化”趋势明显，根据易观分析的报告[1]，2025年物业行业增值服务收入占比将达到40%，新城悦服务有望借助其差异化优势抢占市场份额。

七、结论

新城悦服务的增值服务已从“辅助性业务”成长为“核心增长极”，其通过在管面积扩张、数字化转型、品类拓展、并购整合四大引擎，实现了收入与利润的快速增长。依托关联方资源与数字化能力，新城悦服务的增值服务构建了差异化壁垒，有望在物业行业的“生活服务平台”转型中占据有利位置。未来，随着增值服务渗透率的进一步提升，新城悦服务的收入弹性与盈利性将持续增强，成为其长期发展的核心驱动力。