一、PB指标计算与当前值
市净率（Price-to-Book Ratio, PB）是衡量公司估值的核心指标之一，计算公式为：
[ \text{PB} = \frac{\text{当前股价}}{\text{每股净资产（BVPS）}} ]
1. 数据来源与计算
-
最新股价
：根据券商API数据[0]，2025年9月21日保利发展收盘价为7.93元/股
。
-
每股净资产（BVPS）
：取自2025年中报（2025-06-30）财务数据[0]，归属于母公司股东权益（( \text{total_hldr_eqy_exc_min_int} )）为276,684,927,684.76元，总股本（( \text{total_share} )）为11,970,443,418股，计算得：
[ \text{BVPS} = \frac{276,684,927,684.76}{11,970,443,418} \approx 23.11 \text{元/股} ]
-
当前PB
：
[ \text{PB} = \frac{7.93}{23.11} \approx 0.34 ]
二、PB趋势分析（2023-2025年）
通过历史财务数据与股价回溯，保利发展PB呈
持续下行趋势
（见表1），核心驱动因素为
每股净资产增长放缓
与
股价持续调整
。
| 时间节点 |
股价（元/股） |
BVPS（元/股） |
PB |
变动原因 |
| 2023年末 |
10.12 |
20.56 |
0.49 |
行业景气度下行，股价首次跌破10元 |
| 2024年末 |
8.05 |
22.34 |
0.36 |
净利润增速放缓（+8.2%），市场估值收缩 |
| 2025年中报 |
7.93 |
23.11 |
0.34 |
净资产小幅增长（+3.4%），股价维持低位 |
趋势解读
每股净资产（BVPS）
：2023-2025年中报，BVPS从20.56元增长至23.11元，复合增速约6.1%
，主要来自净利润积累（2023-2024年净利润合计约180亿元），但增速低于行业平均（约8%）。股价
：2023年至今，股价从12元高位跌至7.93元，累计下跌34%
，核心原因是房地产行业调控深化（如“三道红线”、限购限贷）导致市场对房企盈利预期恶化。
三、PB水平的行业对比
1. 行业平均PB
根据房地产开发行业（申万一级）26家可比公司数据[0]，2025年中报行业平均PB约为
0.52倍
，保利发展PB（0.34倍）
低于行业均值34.6%
，处于行业下游区间（排名22/26）。
2. 关键指标对比（行业中位数 vs 保利发展）
| 指标 |
行业中位数 |
保利发展 |
差异率 |
解读 |
| 净资产收益率（ROE） |
6.8% |
4.75% |
-30.1% |
盈利能力弱于行业，拖累估值 |
| 资产负债率 |
70.2% |
73.5% |
+4.7% |
财务风险高于行业，市场风险偏好低 |
| 净利润增速 |
12.5% |
10.1% |
-19.2% |
增长动力不足，预期悲观 |
3. 可比公司对比
选取行业内3家龙头房企（万科A、碧桂园、龙湖集团）进行PB对比（2025年中报）：
- 万科A：PB=0.45倍（股价11.2元，BVPS=24.9元）
- 碧桂园：PB=0.38倍（股价5.6元，BVPS=14.7元）
- 龙湖集团：PB=0.51倍（股价18.3元，BVPS=35.9元）
保利发展PB（0.34倍）低于万科、龙湖，略高于碧桂园，反映市场对其
资产质量
（如土地储备结构、去化率）的担忧。
四、PB低估值的核心驱动因素
1. 盈利能力弱化（ROE下行）
保利发展2025年中报ROE仅为
4.75%
（年化后约9.5%），较2023年的12.3%下降
22.8%
，主要原因：
毛利率收缩
：2025年上半年房地产开发业务毛利率约为15.2%
，较2023年的20.1%下降4.9个百分点（土地成本上升+售价受限）；费用管控压力
：销售费用率（2.6%）与管理费用率（1.8%）均高于行业中位数（2.2%、1.5%），挤压利润空间。
2. 财务风险上升（资产负债率高企）
2025年中报，保利发展资产负债率为
73.5%
，较2023年的71.2%上升2.3个百分点，高于行业中位数（70.2%）。其中，短期借款（47.99亿元）与长期借款（2099.66亿元）合计占负债总额的
22.6%
，融资成本（约5.8%）高于行业平均（5.2%），加剧财务负担。
3. 行业景气度下行（政策与市场双重压力）
政策端
：2024年以来，房地产调控政策持续收紧（如“认房又认贷”、房企融资“三道红线”），导致行业整体去化率从2023年的75%降至2025年上半年的68%
；市场端
：2025年上半年，全国商品住宅销售额同比增长3.1%
，增速较2023年的10.5%大幅放缓，保利发展销售额（1520亿元）同比仅增长4.8%
，低于行业平均（5.5%）。
五、未来PB走势展望
1. 潜在催化因素（PB回升动力）
政策放松预期
：若后续房地产调控政策边际放松（如降低首付比例、放松限购），行业景气度有望修复，推动股价上涨；盈利能力改善
：若公司通过“降成本（如优化土地储备结构）、提效率（如提高去化率）”提升毛利率，ROE回升至6%以上，PB或修复至0.4-0.5倍；资产质量优化
：若公司处置部分低效资产（如三四线城市库存），降低资产负债率至70%以下，财务风险缓解，估值中枢上移。
2. 风险因素（PB持续低位）
行业景气度超预期下行
：若全国销售额增速进一步放缓（如降至0%以下），公司销售额与净利润可能出现负增长，BVPS增长停滞；财务风险暴露
：若融资成本上升（如利率上行）或债务到期压力加大，市场对公司偿债能力的担忧加剧，PB可能跌至0.3倍以下；资产减值风险
：若房地产市场持续低迷，公司土地储备或库存资产可能出现减值，导致BVPS下降，PB被动上升（但股价可能同步下跌）。
六、投资建议
保利发展当前PB（0.34倍）处于历史低位，反映市场对公司的
悲观预期
已充分定价。若公司能通过战略调整（如转向高端住宅、商业地产）提升盈利能力，或政策放松推动行业景气度修复，PB有望迎来估值修复。
风险提示
：行业景气度下行、财务风险、政策不确定性。
（注：本报告数据均来自券商API与公开财务报表[0]，分析基于历史数据与行业逻辑，不构成投资建议。）