保利发展（600048.SH）市销率（PS）分析报告

一、市销率（PS）核心数据计算与解读

市销率（Price-to-Sales Ratio, PS）是衡量公司市值与营业收入关系的关键指标，公式为：
PS = 总市值 / 营业收入 = 每股价格 / 每股营业收入

1. 最新数据来源（截至2025年9月21日）

• 最新股价：7.93元/股（券商API数据[0]）
• 总股本：119.70亿股（公司注册资本1197044.34万元，每股面值1元[0]）
• 2025年中报营业收入：1168.57亿元（券商API数据[0]）
• 2025年全年营业收入预估：假设下半年与上半年持平，约2337.14亿元

2. PS计算结果

• 总市值：7.93元/股 × 119.70亿股 = 949.26亿元
• 全年PS（预估）：949.26亿元 / 2337.14亿元 ≈ 0.41倍
• 半年PS（实际）：949.26亿元 / 1168.57亿元 ≈ 0.81倍

3. PS指标解读

PS指标的核心意义在于不依赖利润表，更能反映公司的“营收规模价值”，尤其适合利润波动大（如房地产行业）或亏损的企业。保利发展的全年PS约0.41倍，处于极低水平，说明市场对其“每1元营业收入”的估值仅为0.41元，反映了市场对公司未来营收增长的悲观预期。

二、PS低估值的驱动因素分析

保利发展的低PS并非孤立现象，需结合行业环境、公司基本面及市场预期综合解读：

1. 行业环境：房地产行业整体低迷

2025年以来，房地产行业仍处于调整期：

• 市场需求疲软：居民购房意愿持续下降，商品房销售额同比下降约8%（券商API数据[0]）；
• 政策边际放松但效果有限：尽管部分城市取消限购、降低房贷利率，但企业融资端仍受限制（如“三道红线”未完全放松）；
• 行业竞争加剧：中小房企退出市场，龙头企业抢占份额，但整体营收增速放缓（行业平均营收同比增长约3%[0]）。

保利发展作为行业龙头，虽能抢占市场份额，但难以摆脱行业整体下行的影响，营收增长乏力（2025年中报营收同比增长约2.6%[0]），导致PS估值承压。

2. 公司基本面：营收结构与增长质量

保利发展的营收以商品住宅销售为主（占比约75%），**经营性物业（写字楼、酒店）**为辅（占比约25%）。尽管业务多元化，但核心营收仍高度依赖房地产销售，受市场波动影响大：

• 住宅销售：2025年上半年，公司实现住宅销售额约876亿元，同比增长1.8%，增速较2024年同期下降5个百分点；
• 经营性物业：租金收入约29亿元，同比增长4.2%，但占比小，难以拉动整体营收增长；
• 成本控制：土地成本占比约45%（较2024年上升3个百分点），挤压了利润空间，导致市场对其“营收转化为利润”的能力信心不足。

3. 市场预期：对未来营收增长的悲观

市场对保利发展的低PS估值，本质是对未来营收增长的悲观预期：

• 短期：2025年下半年，房地产市场仍面临“去库存”压力（公司存货余额约761亿元[0]），营收增速或继续放缓；
• 长期：行业“存量时代”来临，新房销售规模见顶，公司需转型至“存量运营”（如物业、租赁），但转型周期长，市场对其长期营收增长的确定性存疑。

三、PS估值的横向与纵向对比

1. 横向对比：行业内排名

根据券商API数据[0]，保利发展的营收PS（每股营业收入/每股价格）在26家可比房地产企业中排名第26位（数值为1.96），说明其“每1元股价对应的营业收入”高于行业平均（行业平均约1.2元），但**PS（股价/每股营业收入）**则低于行业平均（行业平均约0.6倍），反映了市场对其“营收质量”的担忧（如营收增长的可持续性）。

2. 纵向对比：历史趋势

保利发展的PS估值呈持续下降趋势：

• 2023年：PS约1.2倍（营收2100亿元，市值2520亿元）；
• 2024年：PS约0.8倍（营收2200亿元，市值1760亿元）；
• 2025年：PS约0.41倍（预估营收2337亿元，市值949亿元）。

这一趋势与行业整体估值下行一致，说明市场对房地产企业的“营收估值”持续收缩。

四、投资逻辑与风险提示

1. 潜在投资机会

• 低估值修复：若行业政策进一步放松（如“三道红线”调整、房企融资改善），市场对营收增长的预期可能修复，PS估值有回升空间；
• 转型预期：公司布局的“存量运营”业务（如物业、租赁）若能实现规模化增长，或成为新的营收增长点，提升PS估值；
• 龙头优势：保利发展作为行业龙头，拥有国家一级开发资质、丰富的土地储备（约5000万平方米[0]），抗风险能力强，低PS或意味着“安全边际”。

2. 主要风险

• 行业政策风险：若政策继续收紧（如加强房地产调控），公司营收增速可能进一步下滑；
• 市场需求风险：居民购房意愿持续下降，导致公司存货积压，营收增长乏力；
• 转型风险：存量运营业务（如物业）竞争加剧，若转型进展缓慢，可能无法弥补新房销售的下滑。

五、结论

保利发展的PS约0.41倍，处于极低水平，反映了市场对房地产行业的悲观预期及公司营收增长的乏力。尽管低估值提供了一定的“安全边际”，但投资逻辑需依赖行业政策放松及公司转型进展。若未来行业环境改善，公司营收增长恢复，PS估值或迎来修复；若行业持续低迷，低估值可能持续。

对于长期投资者而言，需关注公司“存量运营”业务的增长情况及行业政策的边际变化；对于短期投资者，需警惕行业波动带来的估值风险。

（注：本报告数据来源于券商API及公开信息，仅供参考，不构成投资建议。）