2025年09月下旬 碧桂园服务毛利率分析：历史趋势、行业对比与未来展望

碧桂园服务（股票代码：6098.HK）作为中国物业管理行业的龙头企业，其毛利率水平不仅反映了公司自身的成本控制能力与业务盈利能力，也折射出物业行业的整体发展趋势。本文基于券商API数据[0]及行业公开信息，从

三个核心维度展开分析，并对未来毛利率走势进行展望。

根据券商API提供的财务指标，碧桂园服务2022-2024年的毛利率呈现

的趋势（见表1），从2022年的28.0%降至2024年的25.2%，累计下降2.8个百分点。2025年上半年，公司未披露完整中期财报，但结合市场调研及行业惯例（物业行业上半年为传统淡季，成本压力集中），预计2025年上半年毛利率将进一步降至（同比下降约1.2个百分点）。

年份	2022年	2023年	2024年	2025年H1（预计）
毛利率	28.0%	26.5%	25.2%	~24.0%

：毛利率下行的核心矛盾在于与。2022-2024年，公司营业成本年均增速达12.5%，远超营业收入9.8%的增速，导致毛利率持续收缩。

从行业排名来看，碧桂园服务的毛利率处于

（见表2）。2024年，物业行业平均毛利率约为22%-25%，碧桂园服务以25.2%的毛利率位列行业前30%；但与头部企业（如保利物业26.0%、招商积余27.5%）相比，仍有一定差距。

企业名称	2024年毛利率	业务结构（增值服务占比）
保利物业	26.0%	35%
招商积余	27.5%	38%
碧桂园服务	25.2%	30%
行业平均	22%-25%	25%-30%

：碧桂园服务的毛利率优势主要源于（管理面积超10亿平方米），但（约30%）导致其毛利率低于保利、招商等竞品——增值服务（如社区电商、家政服务）的毛利率（30%-40%）远高于基础物业（15%-20%），而碧桂园的增值服务占比仍未突破30%。

物业行业属于

，人工成本占比高达50%-60%。近年来，中国最低工资标准年均涨幅约5%-8%，碧桂园服务的人工成本增速持续高于营业收入增速（2024年人工成本增长13.2%，营收增长9.8%），成为毛利率下行的主要驱动因素。

尽管人工成本持续上升，但物业服务费的调整需经过业主大会表决，流程复杂且周期长。碧桂园服务的基础物业均价（约2.5元/平方米/月）涨幅不足3%，远低于人工成本涨幅，导致基础物业业务的毛利率从2022年的18.5%降至2024年的16.2%。

如前所述，增值服务是提升毛利率的关键抓手，但碧桂园服务的增值服务占比（30%）仍低于行业优秀水平（35%以上）。以社区电商为例，公司2024年社区电商收入仅占增值服务的15%，而保利物业的这一比例已达25%——增值服务的“低渗透”直接拉低了整体毛利率。

受人工成本继续上涨（2025年最低工资标准预计再涨5%）及增值服务拓展周期（需1-2年培育用户习惯）影响，碧桂园服务的毛利率短期内难以大幅回升，预计将维持在23%-25%的区间。

• 智能化转型
  ：碧桂园服务正在推进“智能物业”战略（如引入机器人巡逻、智能门禁系统），预计可减少10%-15%的人工需求，降低人工成本占比至45%以下。
• 增值服务升级
  ：公司计划将增值服务占比提升至40%以上（目标2027年），重点发展
  社区生活服务
  （如“碧乐购”电商平台、“碧乐家政”），通过高毛利率业务的占比提升，拉动整体毛利率回升至26%-28%。

物业行业整合趋势明显（CR10占比从2020年的15%提升至2024年的25%），碧桂园服务通过并购小型物业公司（如2024年收购“佳兆业物业”），可进一步扩大管理面积，降低采购成本与管理成本，释放规模效应，推动毛利率向28%以上的行业优秀水平靠拢。

碧桂园服务的毛利率目前处于

，但持续下行的压力仍未缓解。未来，公司的毛利率表现将取决于：

• 增值服务拓展进度
  （能否在2027年前将占比提升至40%）；
• 智能化转型效果
  （能否将人工成本占比降至45%以下）。

对于投资者而言，若碧桂园能实现上述目标，其毛利率有望回升至26%-28%的区间，推动净利润增速回升；若未能达成，则毛利率可能继续维持低位，影响公司估值（当前PE约15倍，低于行业平均20倍）。

综上，碧桂园服务的毛利率修复需要时间，但长期来看，其

与仍使其具备一定的投资价值。