万科A（000002.SZ）2025年上半年现金流财经分析报告

一、现金流核心指标概述

根据券商API数据[0]，万科A2025年上半年（截至6月30日）现金流量表核心指标如下（单位：元）：

• 经营活动产生的现金流量净额：-3,038,704,592.78（约-30.39亿元）
• 投资活动产生的现金流量净额：2,844,106,068.35（约28.44亿元）
• 筹资活动产生的现金流量净额：-14,331,865,609.79（约-143.32亿元）
• 自由现金流：-10,351,852,131.11（约-103.52亿元）

二、经营活动现金流分析：入不敷出的主因

经营活动是企业现金流的“造血机”，万科A2025年上半年经营活动现金流净额为负，主要源于流入端增长乏力与流出端刚性支出的矛盾：

1. 流入端：销售回款为核心，但增速放缓

经营活动现金流入总额为74,607,458,143.95元（约746.07亿元），其中销售商品、提供劳务收到的现金（61,654,267,948.57元，约616.54亿元）占比82.6%，是主要流入项。但结合利润表数据[0]，上半年营业收入为105,323,304,409.14元（约1053.23亿元），收现比（销售商品收到的现金/营业收入）约为58.5%，低于行业平均水平（通常房地产企业收现比约70%-80%），反映销售回款速度放缓，可能与房地产市场调整、项目去化率下降有关。

2. 流出端：成本与税费刚性支出挤压现金流

经营活动现金流出总额为77,646,162,736.73元（约776.46亿元），主要流出项包括：

• 购买商品、接受劳务支付的现金：49,600,709,076.14元（约496.01亿元），占比63.9%，主要用于土地购置、建筑成本支付等房地产项目核心支出；
• 支付给职工以及为职工支付的现金：9,607,261,950.17元（约96.07亿元），占比12.4%，反映企业人力成本压力；
• 支付的各项税费：12,134,607,423.53元（约121.35亿元），占比15.6%，主要为土地增值税、企业所得税等房地产行业高税费支出。

上述三项刚性支出合计占经营活动现金流出的91.9%，导致经营活动现金流净额为负，说明企业“造血能力”减弱，需依赖外部资金补充运营资金。

三、投资活动现金流分析：处置资产带来短期流入

投资活动现金流净额为正（28.44亿元），主要源于非核心资产处置与投资收回：

• 流入端：投资活动现金流入总额为5,426,096,323.03元（约54.26亿元），其中处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额（3,461,785,251.4元，约34.62亿元）占比63.8%，收回投资收到的现金（512,961,860.09元，约5.13亿元）占比9.4%，反映企业通过处置非核心资产（如闲置土地、物业）回笼资金；
• 流出端：投资活动现金流出总额为2,581,990,254.68元（约25.82亿元），主要为购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金（1,213,138,568.06元，约12.13亿元），占比47.0%，用于新项目开发与产能升级。

投资活动现金流净额为正，短期缓解了企业现金流压力，但需关注处置资产对长期发展的影响（如核心资产剥离可能削弱未来盈利能力）。

四、筹资活动现金流分析：债务偿还压力凸显

筹资活动现金流净额为负（-143.32亿元），主要源于债务偿还与利息支付：

• 流入端：筹资活动现金流入总额为32,127,778,266.53元（约321.28亿元），其中取得借款收到的现金（31,643,549,152.51元，约316.44亿元）占比98.5%，反映企业依赖借款维持资金链；
• 流出端：筹资活动现金流出总额为46,459,643,876.32元（约464.60亿元），主要为偿还债务支付的现金（36,197,685,511.22元，约361.98亿元），占比77.9%，分配股利、利润或偿付利息支付的现金（8,223,386,945.73元，约82.23亿元），占比17.7%。

净筹资现金流为负，说明企业处于“偿债高峰期”，借款流入不足以覆盖债务偿还与利息支付，资金链压力加大。

五、自由现金流分析：现金流压力加剧

自由现金流（经营活动现金流净额+投资活动现金流净额-筹资活动现金流净额？不，正确计算应为经营活动现金流净额-资本支出），根据券商API数据[0]，万科A2025年上半年自由现金流为-103.52亿元，说明企业经营活动产生的现金流不足以覆盖资本支出与债务偿还，需依赖外部融资（如借款、股权融资）或消耗货币资金（截至6月30日货币资金为740.02亿元）维持运营。

六、行业对比与风险提示

1. 行业排名：盈利能力与现金流表现分化

根据行业排名数据[0]，万科A在房地产行业（26家样本企业）中的关键指标排名如下：

• ROE（净资产收益率）：394/26（排名靠后），反映盈利能力较弱；
• 净利润率：576/26（排名靠后），与现金流净额为负一致；
• 营业收入同比增长：498/26（排名靠后），说明收入增长乏力。

2. 风险提示

• 现金流压力：经营活动现金流净额为负、自由现金流为负，需关注资金链稳定性；
• 债务风险：筹资活动现金流净额为负，偿债压力加大；
• 行业环境：房地产市场调整、政策调控（如“房住不炒”）可能进一步影响销售回款与现金流。

七、结论与建议

万科A2025年上半年现金流表现整体承压，经营活动“造血能力”减弱，投资活动依赖资产处置回笼资金，筹资活动处于偿债高峰期。建议关注：

• 加强销售回款：通过促销、加快项目去化等方式提高收现比；
• 优化成本结构：降低土地购置成本、控制人力成本，缓解经营活动现金流压力；
• 调整债务结构：避免短期债务集中到期，降低偿债风险；
• 拓展融资渠道：通过股权融资、供应链金融等方式补充资金，增强现金流稳定性。

（注：本报告数据来源于券商API[0]，行业排名数据来源于券商API[0]。）