招商积余是招商局集团旗下核心物业资产管理与服务平台，为A股物业管理龙头企业（股票代码：001914.SZ）。公司成立于1985年，注册资本约10.60亿元，总部位于深圳，员工总数约4.15万人。
核心定位
：以“大物业”+“大资管”为核心主业，致力于成为“中国领先的物业资产管理运营商”。
业务范围
：覆盖基础物业服务（住宅、办公、商业、园区、政府等全业态）、增值服务（到家汇商城、楼宇科技、南光电梯、正章干洗等）及资产管理（商业运营、持有物业出租，如酒店、购物中心、写字楼等）。
基础物业服务
：公司核心业务，覆盖住宅及非住宅物业（占比约70%），通过标准化服务体系（主导/参与20余项国家/地方/团体标准）保障客户满意度，为增值服务提供流量入口。增值服务
：以“沃土云林”科技平台为支撑，拓展到家汇商城（社区电商）、综合设施运营（楼宇科技、电梯维保）、养老服务（招商观颐）等场景化服务，提升单客价值。资产管理
：持有物业（如深圳太子湾邮轮大道招商积余大厦）及商业运营（如九方购物中心），通过租金收入及资产增值实现稳定现金流。
公司推行“12347”发展战略：
1个目标
：成为中国领先的物业资产管理运营商；2大主业
：“大物业”+“大资管”；3大业务
：基础物业、增值服务、资产管理；4化原则
：轻型化（轻资产运营）、规模化（拓展市场化项目）、科技化（“沃土云林”平台）、市场化（提升市场竞争力）；7大支撑
：企业文化、组织架构、人才培养等。
| 指标 |
数值（2025年上半年） |
同比变化（注：无2024年同期数据，暂不计算） |
| 总收入 |
约91.07亿元 |
— |
| 净利润 |
约4.90亿元 |
— |
| 基本每股收益（EPS） |
0.45元 |
— |
| 净利润率 |
5.38%（4.90/91.07） |
— |
| 资产负债率 |
44.0%（84.90/192.89） |
— |
运营成本
：约80.03亿元，占总收入的87.9%，主要为人工成本（员工4.15万人）及物业维护费用，体现劳动密集型行业特征；管理费用
：约3.02亿元，费用率3.32%，主要用于战略研发（如“沃土云林”平台）及组织优化；财务费用
：约976万元，费用率0.11%，负债水平较低（资产负债率44%），财务压力小。
EBIT
：约6.57亿元，EBITDA约7.09亿元，盈利质量稳定（EBITDA/EBIT≈1.08）；经营性现金流
：上半年经营性净现金流约-11.92亿元（工具1数据），主要因拓展新项目导致应收账款增加，后续随着项目成熟有望改善。
最新股价
：11.8元/股（2025年9月数据，工具3）；短期走势
：近10天股价从12.41元下跌至11.8元，跌幅约5%（工具4），主要受市场对物业行业增长预期放缓影响；市值
：约125亿元（10.60亿股×11.8元），低于行业平均（如保利物业市值约200亿元），估值处于合理区间。
市盈率（PE）
：约25.5倍（11.8元/0.46元EPS），低于行业均值（约30倍），具备一定估值优势；市净率（PB）
：约1.16倍（11.8元/10.18元每股净资产），反映市场对公司资产质量的认可。
股东背景
：招商局集团（世界500强）旗下平台，具备资源整合及品牌优势；标准化能力
：主导/参与20余项物业标准，承担国家/省级标准化技术委员会秘书处工作，服务质量行业领先；科技赋能
：“沃土云林”平台实现物业流程数字化（如智能巡检、社区电商），提升运营效率（预计降低成本5%-8%）。
行业竞争
：物业管理行业集中度低（CR10约30%），头部企业（如保利物业、碧桂园服务）抢占市场份额，公司面临一定竞争压力；成本压力
：人工成本占比高（约60%），近年来最低工资标准上涨（如深圳2025年最低工资1.2万元/月），挤压利润空间；政策风险
：租金减免政策（如2022年减免租金减少净利润约6700万元）及物业收费指导价调整，可能影响收入稳定性。
规模化扩张
：通过市场化投标拓展新项目（如2024年新增100个非住宅项目），目标2025年管理面积突破5亿平方米；科技化升级
：“沃土云林”平台计划2025年覆盖所有项目，实现智能客服、无人巡检等功能，降低运营成本；增值服务增长
：到家汇商城目标2025年GMV突破10亿元，养老服务（招商观颐）计划拓展至10个城市，成为新的利润增长点。
总结
：招商积余作为招商局集团旗下物业龙头，具备强背景、标准化及科技优势，短期股价受市场情绪影响有所下跌，但长期受益于规模化扩张及增值服务升级，具备持续增长潜力。建议关注公司新项目拓展及科技平台落地进展。