美凯龙自营商场数量变化分析报告（基于有限数据的推断与行业视角补充）

一、引言

美凯龙（601828.SH）作为中国家居装饰及家具行业首家A+H股双重上市企业，其自营商场数量是反映公司核心业务规模与市场竞争力的关键指标。然而，由于当前可用数据（券商API及网络搜索）未直接披露“自营商场数量”的历史变化数据，本报告将结合公司业务模式、财务指标（如投资性房地产、租金收入）及行业趋势，对其自营商场数量变化进行间接推断与分析，并指出数据局限性。

二、美凯龙业务模式与自营商场的核心地位

根据券商API数据[0]，美凯龙的主营业务为“家居装饰及家具商场的经营、管理和专业咨询服务”，其中自营商场是其核心资产与收入来源（占比超60%）。自营商场采用“自持物业+统一运营”模式，通过出租场地给家居品牌商户获取租金及管理费用，其数量与布局直接决定公司的收入规模、市场覆盖度及抗风险能力。

三、基于财务指标的自营商场数量间接推断

1. 投资性房地产规模变化

投资性房地产是美凯龙自营商场的主要载体（自持物业）。根据公司2025年中报[0]，其投资性房地产账面价值为918.12亿元（占总资产的80%以上），较2024年末（未披露最新数据，但参考2023年年报的900亿元）略有增长。结合行业惯例（单家自营商场的物业价值约5-10亿元），可粗略推断其自营商场数量约为90-180家（取中位数约135家）。若投资性房地产持续增长，可能意味着自营商场数量的扩张或现有物业的增值。

2. 租金及管理费用收入变化

租金及管理费用是自营商场的核心收入来源（占比超70%）。2025年上半年，公司总收入为33.37亿元（同比下降约40%，券商API数据[0]），其中租金收入（未单独披露，但占比高）的下滑可能反映两方面问题：一是现有自营商场的出租率下降（如行业需求疲软导致商户退租），二是自营商场数量未明显增长甚至收缩。结合2025年中报“预计净利润续亏”的业绩预告[0]（归因于“商场出租率和租金水平较历史平均下降”），可推断自营商场数量未出现显著扩张，甚至可能因低效物业处置而略有收缩。

四、行业趋势对美凯龙自营商场数量的影响

1. 家居行业需求疲软的制约

根据公开行业报告（非本次数据），2023年以来，家居建材行业受房地产市场调整、消费需求疲软及竞争加剧影响，整体增速放缓。美凯龙作为行业龙头，虽通过“3+星生态”战略（整合家电、家居、家装）优化商场品类布局，但市场需求的收缩仍限制了其自营商场的扩张速度——新增商场的投资回报周期延长，导致公司谨慎扩张。

2. 轻资产模式的转型尝试

近年来，美凯龙逐步推进“轻资产”模式（如委托管理、品牌输出），以降低自持物业的资金压力。2025年中报显示，公司“投资性房地产”仍占总资产的80%以上[0]，但轻资产项目的增加（如与地方政府合作的“星艺佳”品牌）可能意味着自营商场的扩张优先级下降，转而通过轻资产模式快速占领市场。

五、数据局限性与结论

1. 数据局限性

本报告的核心局限在于未获取到美凯龙自营商场数量的直接历史数据（券商API及网络搜索均未披露），所有分析均基于财务指标的间接推断，可能与实际情况存在偏差。

2. 结论

尽管数据有限，但结合财务表现与行业趋势，可初步推断：

• 2023年以来，美凯龙自营商场数量未出现显著扩张，甚至可能因低效物业处置而略有收缩；
• 投资性房地产的稳定规模（约900亿元）反映自营商场的核心资产未发生大幅变动；
• 租金收入的下滑（间接反映）提示现有自营商场的运营效率面临压力，扩张动力不足。

六、建议：开启“深度投研”模式获取精准数据

若需获取美凯龙自营商场数量的历史变化数据（如2018-2024年每年的自营商场数量）、单店运营数据（如出租率、坪效）及行业对比数据（如与居然之家的商场数量对比），建议开启“深度投研”模式。该模式可接入券商专业数据库，获取A股、H股详尽的财务数据、财报及研报信息，支持图表绘制与公司横向对比，为决策提供更精准的依据。

（注：本报告基于有限数据撰写，结论仅供参考。）