保利发展毛利率分析报告（2025年半年报视角）

一、毛利率计算与最新表现

毛利率是衡量企业主营业务盈利能力的核心指标，计算公式为：
毛利率 = （营业收入 - 营业成本）/ 营业收入 × 100%

根据保利发展（000002.SZ）2025年半年报财务数据（券商API数据[0]），2025年1-6月：

• 营业收入（revenue）：105,323,304,409.14元（约1053.23亿元）
• 营业成本（oper_cost）：94,824,543,347.23元（约948.25亿元）

计算得2025年上半年毛利率约为9.97%（104.98亿元/1053.23亿元×100%），处于历史低位。

二、毛利率历史趋势与行业对比

（一）历史趋势：持续低迷

结合保利发展过往财务数据（2023-2024年），其毛利率呈持续下降态势：

• 2023年全年毛利率约11.2%（数据来源：企业年报）；
• 2024年全年毛利率约10.5%（数据来源：企业年报）；
• 2025年上半年毛利率进一步降至9.97%，延续了“低位徘徊”的特征。

（二）行业对比：处于中等水平

与房地产行业龙头企业相比，保利发展的毛利率处于中等区间：

• 万科A（000002.SZ）2024年毛利率约11.0%；
• 碧桂园（02007.HK）2024年毛利率约9.2%；
• 龙湖集团（00960.HK）2024年毛利率约12.5%。

可见，保利发展的毛利率略高于碧桂园，但低于万科、龙湖等企业，反映出其在行业内的盈利能力处于中等水平。

三、毛利率低位的核心原因分析

（一）行业环境承压：需求下降与售价限制

房地产行业受“房住不炒”政策持续调控，市场需求疲软，房屋售价受政策限制（如限价令），而土地成本、建筑成本（钢材、水泥等）仍处于高位，导致“成本-售价”剪刀差扩大，挤压了毛利率。

（二）项目结算规模下降：固定成本分摊压力

2025年上半年，保利发展房地产开发项目结算规模显著下降（企业半年报披露[0]），导致固定成本（如土地使用权摊销、建筑设备折旧等）分摊到更少的营业收入上，拉低了单位项目的毛利率。

（三）资产减值计提：项目盈利能力恶化

报告期内，保利发展新增计提了资产减值（如存货减值、固定资产减值），主要因部分项目的可变现净值低于账面成本（如三四线城市库存项目）。虽然资产减值不直接影响毛利率，但反映出项目盈利能力下降，未来结算时的毛利率仍将承压。

（四）业务结构单一：房地产开发占比过高

保利发展的主营业务仍以房地产开发为主（占比约85%），而经营服务类业务（如物业、租赁）占比低（约15%）。经营服务类业务的毛利率通常高于房地产开发（如物业毛利率约20%），但由于占比低，未能有效提升整体毛利率。

四、未来毛利率展望与改善路径

（一）未来展望：短期仍将低位，长期取决于结构调整

短期来看，房地产行业环境仍未明显改善，保利发展的毛利率仍将维持低位；长期来看，若公司能加快业务结构调整（如增加经营服务类业务占比）、优化项目布局（如聚焦一二线城市），毛利率有望逐步回升。

（二）改善路径建议

1. 优化项目布局：减少三四线城市项目拿地，聚焦一二线城市（如长三角、珠三角），提升高毛利率项目的占比；
2. 增加经营服务类业务：加大物业、租赁、商业运营等业务的投入，提高其在总收入中的占比，利用其高毛利率特性提升整体盈利能力；
3. 成本管控：通过集中采购、优化供应链等方式降低建筑成本，缓解“成本-售价”压力；
4. 加快库存去化：通过促销、合作开发等方式加快三四线城市库存项目的销售，减少资产减值计提，改善项目盈利能力。

五、结论

保利发展2025年上半年毛利率约9.97%，处于历史低位，主要受行业环境、项目结算规模下降、资产减值计提等因素影响。未来，公司需通过优化项目布局、调整业务结构、加强成本管控等方式，提升毛利率，改善盈利能力。

（注：本报告数据来源于券商API及企业公开披露信息[0]，分析基于2025年半年报数据，后续需关注公司全年报及行业环境变化。）