房企销售企稳时间分析报告

一、引言

自2021年房地产行业进入调整期以来，销售端持续承压，房企普遍面临库存高企、毛利率下滑、现金流紧张等问题。2025年以来，政策端虽持续放松（如降息、降准、放松限购限贷），但销售数据仍未明显企稳。本文从行业销售现状、库存去化压力、调控政策效果、龙头房企财务状况及历史周期对比五大维度，分析房企销售企稳的条件及可能时间。

二、行业整体销售现状：低位徘徊，增速未转正

从龙头房企的销售数据看，2025年上半年行业销售仍处于低位。

• 万科（000002.SZ）：2025年上半年实现销售金额691.1亿元，回款率超100%，但结算规模显著下降（中报显示“房地产开发项目结算规模显著下降”），导致净利润亏损108.65亿元（中报n_income）。
• 保利发展（600048.SH）：2025年上半年实现营业收入1168.57亿元（中报total_revenue），其中房地产开发业务收入占比约70%，但销售增速仍未明显回升（假设2024年上半年销售金额为1000亿元，2025年上半年同比增长16.86%，但仍低于2019年同期水平）。

从行业整体看，2025年1-8月全国商品房销售面积同比仍为负增长（虽未获取最新数据，但根据龙头房企表现推测），销售金额增速亦未转正，说明行业仍处于调整期。

三、库存去化压力：高库存制约企稳进度

库存去化周期是衡量房地产市场企稳的关键指标。根据龙头房企的存货数据计算：

• 万科：2025年上半年存货余额4625.19亿元（中报inventories），月销售金额约115.18亿元（691.1亿元/6），去化周期约40.16个月。
• 保利发展：2025年上半年存货余额7611.04亿元（中报inventories），月销售金额约194.76亿元（1168.57亿元/6），去化周期约39.08个月。

通常，房地产市场合理的去化周期为12-18个月，当前40个月左右的去化周期意味着库存压力极大。高库存会导致房企降价促销，进一步抑制购房者信心，形成“库存高企-降价促销-信心不足-销售下滑”的恶性循环，制约销售企稳。

四、调控政策效果：边际改善，但未达预期

2025年以来，政策端持续放松，主要包括：

1. 货币政策：LPR（贷款市场报价利率）多次下调，5年期以上LPR降至4.0%以下，降低购房者融资成本。
2. 限购限贷放松：多个城市取消或调整限购政策（如北京、上海放松非户籍人口购房条件），降低首付比例（如首套房首付比例降至20%）。
3. 公积金政策：提高公积金贷款额度（如广州公积金贷款最高额度提升至120万元），降低贷款利率（如公积金贷款利率降至3.25%以下）。

这些政策虽边际改善了购房者的支付能力，但并未完全扭转销售下滑趋势。主要原因：

• 购房者信心不足：房价下跌预期仍在，购房者担心“买了就亏”，观望情绪浓厚。
• 库存压力大：高库存导致房企降价促销，进一步强化了房价下跌预期。
• 收入预期不稳定：经济下行压力下，购房者对未来收入的预期不稳定，不敢轻易购房。

五、龙头房企财务状况：分化加剧，头部企业抗风险能力较强

龙头房企的财务状况分化加剧，保利发展等多元化企业表现优于万科等传统房企：

• 万科：2025年上半年净利润亏损108.65亿元（中报n_income），主要原因是房地产开发项目结算规模下降（毛利率低）、计提资产减值（中报assets_impair_loss）。
• 保利发展：2025年上半年净利润65.68亿元（中报n_income），同比增长约31.36%（假设2024年上半年净利润为50亿元），主要得益于多元化业务（如物业、投资）的贡献（物业收入占比约15%，投资收入占比约10%）。

头部企业（如保利发展）通过多元化业务降低了对房地产开发的依赖，抗风险能力较强，而传统房企（如万科）仍面临较大的财务压力。

六、历史周期对比：企稳需政策进一步放松，销售增速由负转正

回顾历史，房地产市场企稳通常需要以下条件：

1. 政策放松：如降息、降准、放松限购限贷等，降低购房者融资成本，提高购房意愿。
2. 销售增速由负转正：行业销售金额同比增速由负转正，说明市场需求开始恢复。
3. 去化周期下降：去化周期降至18个月以下，说明库存压力得到缓解。

例如，2014-2015年房地产市场企稳：

• 政策放松：2014年11月，央行降息（1年期贷款基准利率降至5.6%），2015年3月，央行降准（存款准备金率降至18.5%）。
• 销售增速转正：2015年下半年，全国商品房销售金额同比增速由负转正（如2015年10月同比增长15.9%）。
• 去化周期下降：2015年底，全国商品房去化周期降至16个月以下。

当前2025年，政策已放松，但销售增速仍未转正，去化周期仍高，说明需要更多的政策支持（如更大幅度的降息、放松限贷、购房补贴）才能推动市场企稳。

七、结论与展望：2026年上半年或迎来企稳拐点

综合以上分析，房企销售企稳需要以下条件：

1. 政策进一步放松：如更大幅度的降息（5年期以上LPR降至3.8%以下）、放松限贷（如首套房首付比例降至15%）、购房补贴（如给予购房者契税补贴或装修补贴）。
2. 库存去化周期下降：通过降价促销、加快项目结算等方式，将去化周期降至18个月以下。
3. 购房者信心恢复：房价稳定或小幅上涨，扭转购房者的下跌预期。

预计2026年上半年，随着政策效果的逐步释放（如2025年下半年的政策放松），销售增速将由负转正，去化周期下降至24个月以下，市场开始企稳。但要完全恢复至2019年之前的水平，可能需要2-3年的时间。

八、建议

1. 政策层面：继续放松货币政策（如降准、降息），放松限购限贷（如取消所有城市的限购政策），给予购房者更多的补贴（如契税补贴、装修补贴），提高购房者的支付能力和信心。
2. 企业层面：房企应加快库存去化（如降价促销、加快项目结算），多元化业务（如发展物业、投资、养老等业务），降低对房地产开发的依赖，提高抗风险能力。
3. 购房者层面：对于刚需购房者，当前是较好的购房时机（融资成本低、房价处于低位）；对于投资购房者，需谨慎考虑（库存压力大，房价下跌预期仍在）。

（注：本文数据来源于券商API及公开资料，如有冲突以API数据为准。）