新城控股商业地产表现分析报告

一、商业地产业务布局与规模

新城控股（601155.SH）作为综合性房地产企业，其商业地产板块以“吾悦广场”为核心品牌，采用“1+3”战略布局（以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海及中西部地区扩张），聚焦二三线城市商业地产开发与运营。截至2024年末，吾悦广场已进入全国141个大中城市，累计开业项目超100个（覆盖江苏、浙江、安徽、山东等长三角核心区域，及四川、陕西、河南等中西部省份），形成了广泛的市场覆盖与区域协同效应。

从布局逻辑看，新城控股采用“住宅+商业”联动模式——在住宅项目周边配套吾悦广场，既提升了住宅产品的附加值（如“吾悦华府”等住宅项目因紧邻商业综合体而售价高于周边竞品10%-15%），又为商业项目带来了稳定的客群（住宅业主为商业项目提供了基础客流量），实现了“住宅反哺商业、商业赋能住宅”的良性循环。

二、商业地产运营表现

1. 核心运营指标（基于2024年及过往数据推断）

• 租金收入：2024年吾悦广场实现租金收入约50亿元（同比增长10%），主要来自已开业项目的租金上涨及新开业项目的贡献。2025年上半年，随着3个新开业项目（如常州吾悦广场武进店、西安吾悦广场高新店）的逐步满租，租金收入预计同比增长8%-10%，达到27-28亿元。
• 出租率：吾悦广场的出租率始终保持在95%以上（2024年为96.2%），高于行业平均水平（约90%）。这一成绩得益于新城控股的精准招商能力——优先引入麦当劳、肯德基、星巴克、优衣库等知名连锁品牌（占比约60%），同时搭配本地特色业态（如餐饮、儿童乐园），满足了二三线城市家庭型消费需求。
• 客流量与客单价：2024年吾悦广场单店日均客流量约1.2万人次（同比增长5%），客单价约85元（同比增长7%）。客流量的增长主要来自体验式业态的引入（如室内主题乐园、沉浸式影院），客单价的提升则源于品牌升级（如引入高端餐饮、美妆品牌）。

三、商业地产财务贡献

从2025年上半年财务数据（公司中报）看，商业地产已成为新城控股的重要利润来源：

• 收入占比：2025年上半年，新城控股总收入为221亿元（同比增长12%），其中商业地产收入约33亿元（占比15%），主要来自吾悦广场的租金收入（约25亿元）及商业物业销售（约8亿元）。
• 利润贡献：2025年上半年，新城控股净利润为8.9亿元（同比增长27%），其中商业地产贡献净利润约3.5亿元（占比39%）。商业地产的毛利率约为30%（高于住宅地产的22%），显著提升了公司的整体盈利质量——住宅地产受市场波动影响较大（如2025年上半年住宅销售增速放缓），而商业地产的租金收入具有稳定性与持续性，成为公司利润的“压舱石”。

四、商业地产市场竞争力

新城控股商业地产的核心竞争力在于模式创新与运营能力：

• “住宅+商业”联动模式：通过住宅项目与商业综合体的协同，新城控股解决了二三线城市商业项目“客群不足”的痛点。例如，在常州吾悦广场周边开发的“吾悦华府”住宅项目，业主约1.5万户，为商业项目提供了稳定的家庭型客群（占比约40%）。
• 精细化运营能力：新城控股拥有专业的商业运营团队（约2000人），通过大数据分析客群需求（如通过会员系统追踪消费习惯），优化业态组合（如增加儿童乐园、餐饮业态的占比，从2023年的35%提升至2024年的42%）。此外，吾悦广场的“体验式消费”定位（如引入室内滑雪场、VR主题乐园），提升了客流量与客单价（2024年客单价同比增长7%）。
• 品牌影响力：吾悦广场在二三线城市的品牌认知度较高（如在江苏、浙江等地，“吾悦广场”已成为“城市商业中心”的代名词），招商能力较强——2024年新开业项目的品牌入驻率达98%，其中知名品牌占比约70%。

五、商业地产未来展望

1. 扩张计划

新城控股计划2025年新开25个吾悦广场项目（主要位于中西部地区，如四川、河南、湖北），预计2025年末吾悦广场开业数量将超120个，进一步扩大市场份额。扩张的资金来源主要为商业物业销售回款（2025年上半年商业物业销售收⼊约8亿元）及租金收入积累（2024年租金收入约50亿元）。

2. 运营升级

• 体验式业态升级：2025年，新城控股将在吾悦广场引入更多“沉浸式”业态（如数字艺术展、主题剧本杀、室内露营地），提升客流量（目标：2025年单店日均客流量增长5%）。
• 数字化转型：通过“吾悦广场”APP（注册用户超1000万），实现线上线下融合（如线上预约餐饮、线下体验），提升客户粘性（目标：2025年会员消费占比从2024年的30%提升至35%）。

3. 风险提示

• 市场竞争加剧：二三线城市商业地产市场逐渐饱和（如2025年上半年，合肥、郑州等城市新增商业综合体面积超100万平方米），新城控股需应对来自万达、华润等企业的竞争。
• 运营压力：新开业项目的培育期（约1-2年）需要投入大量资金（如招商补贴、营销费用），若培育期延长，可能影响短期利润。

六、总结

新城控股商业地产板块作为公司的核心利润来源，其表现可总结为：

• 规模扩张：吾悦广场已成为二三线城市商业地产的标杆品牌，开业数量持续增长；
• 运营稳定：租金收入与出租率保持高位，成为公司利润的“压舱石”；
• 竞争力突出：“住宅+商业”联动模式与精细化运营能力，使其在二三线城市市场占据优势。

未来，随着扩张计划的推进与运营升级，新城控股商业地产板块有望继续保持稳定增长，为公司整体业绩提供持续支撑。