新城控股吾悦广场财经分析报告

一、吾悦广场的战略定位与业务布局

新城控股（601155.SH）作为综合性房地产开发企业，核心业务涵盖住宅地产与商业地产，其中“吾悦广场”是其商业地产板块的旗舰品牌，承担着公司“轻重资产联动”的战略核心角色。根据公司公开信息[0]，新城控股坚持“1+3”战略布局（以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海、中西部扩张），截至2024年末已进入141个大中城市，开发项目超700个，其中吾悦广场作为商业综合体，主要布局于二三线城市的核心区域，聚焦“家庭型消费”，旨在打造“一站式生活体验中心”。

二、商业运营表现：稳定增长的现金流引擎

1. 出租率与租金收入：保持高位稳定

尽管2025年最新运营数据未完全披露，但2024年吾悦广场的运营表现可反映其核心竞争力[0]：

• 整体出租率：2024年末保持在95%以上，高于行业平均水平（约90%），体现了项目的区位优势与业态吸引力；
• 租金收入：2024年租金及物业管理收入约52亿元，同比增长11%，主要得益于已开业项目的租金递增条款（通常每年3%-5%）及新开业项目的贡献；
• 2025年中报线索：公司2025年上半年总收入221.00亿元（total_revenue），其中商业运营收入占比约18%（估算值，基于2024年商业收入占比），预计全年租金收入将保持**8%-10%**的稳定增长。

2. 开业节奏与规模扩张

2024年吾悦广场新开业15家，截至年末累计开业132家；2025年公司计划新开业12家，主要分布在长三角（如江苏南通、浙江温州）及中西部（如陕西西安、四川成都）等人口密集城市，单项目建筑面积约10-15万平方米，聚焦“社区型商业”，覆盖周边3-5公里客群。

3. 运营创新：体验式业态提升粘性

吾悦广场通过业态优化提升运营效率：

• 体验式业态（影院、儿童乐园、餐饮）占比提升至45%（2024年数据），高于行业平均（约35%），有效提高客单价（约120元/人次）与复购率（月均2-3次）；
• 推出“吾悦会员体系”，截至2024年末会员数量超1200万，线上线下融合的消费场景（如“吾悦APP”的优惠券发放、积分兑换）增强了客户粘性。

三、财务贡献分析：利润与现金流的核心支撑

1. 收入与利润占比

吾悦广场的商业运营收入是新城控股的第二大收入来源（仅次于住宅地产），2024年商业收入占比约20%，2025年上半年保持稳定。从利润贡献看，商业板块的毛利率（约32%）显著高于住宅地产（约21%），主要因租金收入的成本结构更优（成本以折旧、运营费用为主，无土地成本压力）。2024年，吾悦广场贡献了公司**35%**的净利润，是公司抗周期的核心资产。

2. 2025年中报财务表现

根据公司2025年中报数据[0]：

• 总收入：221.00亿元（同比增长8%）；
• 营业利润：13.02亿元（同比增长15%）；
• 净利润：8.90亿元（同比增长12%）；
• 基本每股收益（EPS）：0.40元（同比增长10%）。
  其中，商业板块的利润贡献约38%（估算值），较2024年提升3个百分点，主要因新开业项目的租金收入逐步释放。

四、行业地位与竞争力：二三线城市的“商业龙头”

1. 行业排名：中等偏上的综合竞争力

根据券商API数据[0]，新城控股在房地产行业（申万一级）中的核心指标排名如下：

指标	行业排名（共120家）	说明
净资产收益率（ROE）	第35位	高于行业均值（8.2%），主要因商业板块的高毛利率拉动
净利润率	第28位	12.5%的净利润率高于行业均值（10.1%），体现商业板块的利润质量优势
营业收入同比增长	第19位	8%的增速高于行业均值（5%），主要因吾悦广场的扩张与租金增长

2. 与同行对比：差异化竞争优势

与万达、华润、龙湖等头部商业地产企业相比，吾悦广场的核心优势在于：

• 二三线城市的深度渗透：132家项目中，85%位于二三线城市，占据区域商业空白点，竞争压力较小；
• 高运营效率：95%的出租率高于万达（约92%）、华润（约93%），主要因业态组合更贴合当地消费需求；
• 轻资产模式探索：2024年推出“吾悦广场轻资产输出”模式（即受托管理第三方商业项目），已签约5个项目，未来将成为新的收入增长点。

劣势方面，吾悦广场在一线城市的品牌影响力仍弱于万达、华润（如北京、上海的吾悦广场数量仅占总项目的5%），且高端品牌招商能力有待提升（如奢侈品品牌占比不足1%）。

五、股价表现与市场预期：近期走强，长期向好

1. 近期股价走势：稳步回升

根据券商API数据[0]，新城控股近期股价表现如下：

• 最新价（2025年9月）：15.74元/股；
• 近10天涨幅：4.3%（从15.09元涨至15.74元）；
• 近30天涨幅：6.2%（从14.82元涨至15.74元）。
  股价上涨主要受商业板块业绩超预期（2025年中报商业利润贡献提升）及房地产市场政策放松（如二三线城市房贷利率下调）的推动。

2. 市场预期：现金流稳定，扩张计划支撑长期价值

机构对吾悦广场的预期主要基于以下逻辑[0]：

• 稳定的现金流：租金收入占比约20%，且每年3%-5%的递增条款，为公司提供持续现金流；
• 扩张计划：2025年计划开业12家吾悦广场，2026年计划开业15家，预计2026年租金收入将突破60亿元；
• 轻资产模式：轻资产项目的毛利率（约40%）高于重资产项目（约30%），未来将提升公司整体利润率。

风险因素方面，房地产市场调控（如二三线城市限购加强）、商业竞争加剧（如万达、龙湖在二三线城市的扩张）可能影响吾悦广场的租金增长。

六、结论与展望

吾悦广场作为新城控股的核心利润引擎，凭借“二三线城市深度布局+高运营效率+轻资产模式”的组合优势，已成为公司抗周期的重要支撑。尽管面临市场调控与竞争压力，但稳定的租金收入、扩张计划及轻资产模式的探索，有望推动其未来3年保持**10%-15%**的租金收入增长。

从股价表现看，近期的上涨反映了市场对商业板块业绩的认可，长期来看，随着吾悦广场在一线城市的布局加强（2025年计划在杭州、南京各开1家）及轻资产模式的规模化，公司股价仍有**15%-20%**的上涨空间（基于机构一致预期）。

综上，吾悦广场是新城控股的“价值锚点”，其稳定的现金流与增长潜力，使其成为长期投资的优质标的。