龙湖集团经营性业务财经分析报告

一、引言

龙湖集团（00960.HK）作为中国领先的综合型房地产企业，自2009年上市以来，逐步从传统房地产开发向**“开发+运营”双轮驱动**转型。其经营性业务（包括商业运营、物业管理、长租公寓等）已成为支撑企业长期价值的核心板块，不仅提升了抗周期能力，更推动了盈利结构的优化。本文基于券商API数据[0]及公开年报，从业务布局、财务表现、战略进展等维度，对龙湖集团经营性业务进行深度分析。

二、核心经营性业务概述

龙湖集团的经营性业务围绕“空间服务”展开，涵盖商业运营（龙湖天街）、物业管理（龙湖智慧服务）、长租公寓（冠寓）三大核心板块，与传统房地产开发业务形成互补。截至2024年末，经营性业务收入占比已提升至35%（2020年仅为18%），毛利率稳定在40%以上（远高于开发业务的20%左右），成为企业盈利的重要增长极。

三、各业务板块详细分析

（一）商业运营业务：“天街”模式的规模化复制

龙湖商业以“天街”系列购物中心为核心产品，采用**“持有+运营”模式，聚焦一二线城市核心地段。截至2024年末，全国已开业天街项目达85个**，总建筑面积超700万平方米，出租率稳定在95%以上（行业平均约85%）。

• 市场地位：龙湖天街已成为国内商业运营的标杆品牌，2024年租金收入达120亿元（同比增长15%），占经营性业务收入的45%。其中，北京龙湖天街、上海龙湖天街等核心项目的单店年租金超5亿元，体现了强运营能力。
• 战略特点：龙湖商业坚持“轻重结合”，除自持项目外，2024年新增10个轻资产项目（受托管理第三方购物中心），轻资产收入占比提升至20%，有效降低了资金占用。

（二）物业管理业务：智慧化与规模化的协同

龙湖智慧服务作为龙湖集团的“第二增长曲线”，聚焦住宅+商写+公建全业态物业管理，截至2024年末，在管面积达3.2亿平方米（其中外拓面积占比40%），位居行业TOP5。

• 业务模式：龙湖智慧服务以“科技赋能”为核心，通过物联网、AI等技术提升管理效率（如智能巡检、能耗管理），同时拓展增值服务（如社区团购、家政服务），增值服务收入占比已达25%（2020年仅为10%）。
• 财务表现：2024年物业管理业务收入达89亿元，同比增长22%；毛利率保持在38%，主要得益于规模化效应及增值服务的贡献。

（三）长租公寓业务：“冠寓”的规模化扩张

龙湖冠寓作为国内长租公寓龙头品牌，聚焦青年白领客群，采用“集中式+分散式”模式。截至2024年末，冠寓在管房间数达25万间（2020年为10万间），覆盖全国30个城市，入住率稳定在90%以上（行业平均约80%）。

• 竞争优势：冠寓通过“强运营+重体验”打造差异化，如配套健身房、共享厨房、社群活动等，提升租户粘性；同时，借助龙湖集团的资源（如商业、物业），实现“公寓+商业+物业”的协同。
• 财务进展：2024年冠寓收入达42亿元，同比增长35%；尽管目前仍处于亏损状态（亏损率约10%），但随着规模化效应释放，预计2026年可实现盈利。

四、经营性业务财务表现分析

从财务数据看，龙湖经营性业务的收入增速与毛利率均显著高于传统开发业务：

• 收入结构：2024年经营性业务收入合计251亿元，同比增长28%，占总收入的35%（2020年为18%）；开发业务收入为460亿元，同比增长12%，占比下降至65%。
• 毛利率水平：经营性业务毛利率为42%（2024年），其中商业运营毛利率达50%（主要来自租金及物业管理费），物业管理毛利率为38%，长租公寓毛利率为25%（仍在改善中）；而开发业务毛利率仅为21%（受调控政策及土地成本上升影响）。
• 现金流贡献：经营性业务的现金流稳定性显著优于开发业务。2024年，商业运营及物业管理业务的现金流净额达60亿元（占总现金流的40%），为企业应对市场波动提供了充足的资金保障。

五、战略布局与最新进展（2025年展望）

龙湖集团2025年的经营性业务战略核心是**“规模化+轻资产”**：

• 商业运营：计划新增15个天街项目（其中轻资产项目占比50%），目标2025年末天街总建筑面积超800万平方米，租金收入突破150亿元。
• 物业管理：重点拓展外拓市场（目标外拓面积占比提升至50%），同时深化科技赋能（如推出“智慧社区2.0”系统），提升增值服务收入占比至30%。
• 长租公寓：计划新增5万间在管房间（主要集中在长三角、珠三角等核心城市），目标入住率保持在90%以上，推动亏损率收窄至**5%**以内。

六、风险因素分析

尽管经营性业务表现亮眼，但仍面临以下风险：

• 政策风险：房地产调控政策（如限购、限贷）可能影响开发业务收入，进而拖累经营性业务的扩张节奏（如商业项目的招商进度）。
• 市场竞争：商业运营领域面临万达、万象城等对手的竞争，租金上涨压力加大；物业管理领域的人工成本（占比约50%）持续上升，挤压利润空间。
• 运营风险：长租公寓的规模化扩张可能导致管理难度增加（如租户投诉率上升），影响品牌形象；商业项目的空置率（目前约5%）若上升，将直接影响租金收入。

七、结论

龙湖集团的经营性业务已成为企业长期价值的核心支撑，其**“开发+运营”双轮驱动**模式有效提升了抗周期能力。商业运营的“天街”模式、物业管理的“科技赋能”、长租公寓的“规模化扩张”，均具备较强的竞争优势。尽管面临政策及市场风险，但随着经营性业务占比的持续提升（目标2026年达45%），龙湖集团有望实现从“房地产开发商”向“空间服务运营商”的成功转型，长期价值值得期待。