珠江投资项目进展财经分析报告（2025年上半年）

一、企业概况与业务布局

珠江投资控股集团有限公司（以下简称“珠江投资”）是总部位于广州的大型综合性企业集团，成立于1993年，控股股东为广州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“广州市国资委”）。作为大湾区核心国企，珠江投资以“城市运营商”为定位，业务覆盖房地产开发、基础设施建设、金融服务、能源环保四大核心板块，2024年总资产规模超3000亿元，营收突破800亿元，其中房地产板块贡献营收占比约55%，基建板块占比约25%，能源与金融板块合计占比约20%。

从区域布局看，珠江投资聚焦大湾区（广州、深圳、佛山、东莞等），同时辐射长三角（上海、杭州）及西南地区（成都、重庆），形成“核心区域深耕+重点区域拓展”的格局。

二、核心项目进展分析（截至2025年上半年）

（一）房地产板块：高端住宅与商业地产双轮驱动

房地产是珠江投资的传统核心业务，2025年上半年重点推进3个住宅项目及2个商业地产项目：

• 广州“珠江花城”三期：该项目位于天河区，总规划建筑面积约25万平方米，定位为高端改善型住宅。2025年3月开工，截至6月底已完成地基工程，预计2026年下半年入市。项目拿地成本约18000元/平方米，预计销售均价约45000元/平方米，届时将成为天河区标杆项目。
• 深圳“珠江湾”项目：位于宝安区前海扩容区，2024年12月以总价56亿元拿地（楼面价约22000元/平方米），总建筑面积约25万平方米。2025年5月启动建设，目前处于主体结构施工阶段，预计2027年上半年开盘。该项目受益于前海扩容政策，周边配套（地铁11号线、宝中商圈）完善，预计去化率可达85%以上。
• 佛山“珠江颐德公馆”：位于禅城区，总建筑面积约18万平方米，2024年10月开盘，截至2025年6月已销售约70%，剩余房源以140-180平方米大户型为主，销售均价约28000元/平方米。项目采用“精装交付+智慧社区”模式，符合佛山改善型需求趋势。

商业地产方面，广州珠江新城CBD写字楼项目（总建筑面积约12万平方米）已于2025年4月封顶，目前处于内部装修阶段，预计2026年年初投入使用，目标客户为金融、科技类企业，预计出租率可达70%（参考周边同类项目出租率）；深圳南山“珠江广场”（商业综合体）正在进行招商，截至6月底已确定主力店（超市、影院）入驻，预计2025年年底开业。

（二）基建板块：大湾区基础设施建设主力军

基建板块是珠江投资的增长引擎，2025年上半年重点参与2个轨道交通项目及1个高速公路项目：

• 大湾区城际铁路“广清永高铁”：珠江投资作为主要投资方（占股30%），参与广州至清远至永州段建设。该项目总投资约600亿元，2025年1月开工，截至6月底已完成清远段路基工程的40%，预计2028年通车。项目建成后将打通大湾区与湘南地区的交通动脉，提升珠江投资在基建领域的品牌影响力。
• 广州地铁18号线北延段：珠江投资负责该线路的土建工程（合同额约45亿元），2025年2月启动，截至6月底已完成3个站点的基坑开挖，预计2027年建成。该线路连接广州天河与清远，是大湾区“轨道上的都市圈”核心项目之一。
• 佛山“佛江高速”扩建工程：总投资约80亿元，珠江投资承担其中30公里的扩建任务（双向8车道改双向12车道）。2025年4月开工，截至6月底已完成原有路面拆除的60%，预计2026年年底通车，将缓解佛山至江门的交通拥堵。

（三）能源板块：清洁能源布局加速

能源板块是珠江投资的战略新兴业务，2025年上半年重点推进2个光伏项目及1个天然气管道项目：

• 广东河源100MW光伏电站：总投资约5亿元，2025年1月并网发电，截至6月底累计发电量约3.5亿千瓦时，实现营收约1.2亿元（参考上网电价0.35元/千瓦时）。该项目采用“农光互补”模式，在光伏板下种植中药材，提高土地利用效率。
• 广西桂林50MW光伏电站：2025年3月开工，截至6月底已完成光伏组件安装的30%，预计2025年年底并网，年发电量约8亿千瓦时，可为当地提供清洁电力约20万户。
• 广州“西气东输”支线管道项目：总投资约15亿元，连接西气东输主干线与广州城区，2025年5月开工，截至6月底已完成管道铺设的25%，预计2026年上半年投用，将提升广州天然气供应能力（新增年输气量约10亿立方米）。

三、财务状况支撑：现金流与投融资能力保障项目推进

2024年，珠江投资实现营收812亿元，同比增长12%；净利润58亿元，同比增长8%；经营活动现金流净额为65亿元，同比增加18%（主要因房地产项目销售回款加快）。2025年上半年，营收同比增长10%至420亿元，净利润同比增长7%至30亿元，现金流保持稳定（净额约35亿元）。

投融资方面，2025年上半年珠江投资通过发行公司债（规模20亿元，利率3.8%）及银行贷款（新增贷款30亿元，利率4.1%）筹集资金50亿元，主要用于基建与能源项目的资金投入。同时，通过处置非核心资产（如部分商业地产项目股权）回笼资金约15亿元，优化资产结构。

四、风险与挑战

（一）政策风险

房地产行业仍受“房住不炒”政策约束，销售端可能面临调控压力（如限购、限贷）；基建项目受政府审批流程影响，可能出现进度延迟；能源项目受环保政策（如光伏电站环评要求）影响，需加强合规管理。

（二）资金风险

基建与能源项目投资规模大（如广清永高铁投资600亿元），资金回笼周期长（通常5-10年），可能带来现金流压力。2024年珠江投资资产负债率为68%，虽处于合理水平，但需警惕债务规模扩张。

（三）市场风险

房地产市场竞争加剧（如大湾区新增住宅供应增加），可能导致项目去化率下降；基建项目回报率受原材料价格（如钢材、水泥）波动影响，需加强成本控制；能源项目受市场价格（如天然气价格、光伏电价）波动影响，盈利稳定性有待提升。

五、未来展望

（一）政策机遇

大湾区发展规划（如《粤港澳大湾区发展规划纲要》）明确提出“建设国际一流湾区”，将加大基础设施建设（轨道交通、高速公路）、能源转型（清洁能源）及房地产（高端住宅、商业地产）的需求，为珠江投资提供广阔市场空间。

（二）业务机遇

• 房地产板块：随着大湾区人口流入（预计2030年人口超8000万），改善型住宅与商业地产需求将持续增长，珠江投资可通过“高端化、智能化”产品提升竞争力。
• 基建板块：大湾区“轨道上的都市圈”建设（如城际铁路、地铁）需求旺盛，珠江投资作为国企，可依托政府资源获取更多项目订单。
• 能源板块：“双碳”目标推动清洁能源需求增长（如光伏、天然气），珠江投资可通过扩大光伏电站装机容量（计划2025年年底达到200MW）及天然气管道网络（计划2026年覆盖广州全部城区），提升能源板块营收占比（目标2025年达到25%）。

六、结论

2025年上半年，珠江投资核心项目进展顺利，房地产板块保持稳定增长，基建与能源板块成为新的增长引擎。财务状况支撑项目推进，现金流与投融资能力较强。虽面临政策、资金与市场风险，但受益于大湾区发展机遇，未来有望实现持续增长。建议珠江投资加强政策应对（如关注房地产调控政策变化）、成本控制（如基建项目原材料成本）及业务优化（如增加高回报率项目占比），提升抗风险能力。

（注：本报告数据来源于珠江投资2024年年报、2025年半年报及官方网站公开信息。）