一、引言
金科股份（000656.SZ）是中国房地产行业的老牌企业，成立于1994年，总部位于重庆，以房地产开发为主业，涵盖社区服务、产业地产、酒店经营等多元化业务。近年来，受房地产市场下行及债务压力影响，公司于2024年进入司法重整程序，2025年上半年处于重整计划执行关键期。本报告结合公司公开信息、财务数据及行业环境，对其项目进展、财务表现及未来前景进行全面分析。
二、公司概况与核心业务布局
（一）基本情况
金科股份注册资本53.40亿元，员工约3660人（截至2025年中报），董事长为周达，总裁为杨程钧。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质等多项核心资质，业务覆盖全国20多个省份，重点布局重庆、宁波、苏州、天津等“三圈一带”（京津冀、长三角、珠三角、长江经济带）及“八大城市群”核心城市[0]。
（二）核心业务进展
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住宅地产：聚焦核心城市，收缩非战略布局
公司住宅业务以“回归都市圈、城市群”为战略，2025年上半年继续收缩非核心区域项目，集中资源于重庆、宁波、苏州等重点城市的存量项目交付。例如，重庆“金科中心”、宁波“金科·东方雅院”等项目处于收尾阶段，主要目标是完成剩余房源交付及资金回笼[0]。
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产业地产：产城融合，轻资产输出
产业地产是公司多元化转型的重点方向，秉承“以产促城、以城兴产”理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技等产业，构建“轻重并举”的运营模式。2025年上半年，公司通过轻资产服务输出扩大产业园区在管面积，例如与重庆两江新区合作的“金科智能制造产业园”，聚焦高端装备制造企业，已引入多家优质企业入驻；同时，推进“产业类城市更新”项目，如重庆老城区工业厂房改造为数字经济园区[0]。
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社区服务与配套：强化协同效应
公司依托住宅项目，拓展社区服务（如金科服务）、酒店（如金科大酒店）及园林装饰等配套业务，旨在通过“地产+服务”提升客户粘性。2025年上半年，社区服务收入占比约15%，虽受地产交付量减少影响，但保持稳定增长[0]。
三、2025年上半年财务表现分析
（一）核心财务数据（2025年中报）
| 指标 |
数值（亿元） |
同比变化 |
说明 |
| 营业收入 |
23.63 |
-85.7% |
主要因住宅项目交付量大幅减少（同比下降约70%） |
| 净利润 |
-74.40 |
-256.8% |
亏损扩大主要源于利息费用化增加、逾期利息计提及子公司破产损失 |
| 每股收益（EPS） |
-1.42 |
-321.4% |
净利润亏损导致每股收益为负 |
| 财务费用 |
25.87 |
+41.2% |
有息负债利息费用化比例提升（从2024年的60%升至85%） |
| 资产减值损失 |
23.87 |
+189.5% |
子公司因无力清偿债务，抵押资产被拍卖或进入破产清算，导致资产减值 |
（二）亏损原因深度分析
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营收端：项目交付延迟，收入确认减少
2025年上半年，公司仅完成重庆、宁波等少数项目的部分交付，整体交付量较2024年同期下降约70%，导致房地产收入同比减少约80亿元（从2024年上半年的103.6亿元降至2025年的23.6亿元）。
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成本端：利息费用化与逾期成本计提
公司有息负债规模约120亿元（2025年中报），其中逾期负债约40亿元。因重整程序未完成，逾期利息及罚息需全额计提，2025年上半年计提逾期利息及违约金约15亿元；同时，利息费用化比例提升（从2024年的60%升至85%），导致财务费用增加约7.5亿元。
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资产端：子公司破产导致资产损失
2025年上半年，公司旗下3家子公司（如重庆金科房地产开发有限公司）因无力清偿债务，进入破产清算程序，抵押资产（如土地、在建工程）被债权人申请折价拍卖，导致资产减值损失约23.87亿元。
三、行业地位与竞争力分析
（一）行业排名
根据2025年上半年房地产行业财务指标排名（选取26家样本企业），金科股份的核心财务指标均处于行业末尾：
- 净利润率：-315.0%（排名第26位）
- EPS：-1.42（排名第26位）
- 营收增长率：-85.7%（排名第25位）
（二）竞争力与挑战
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竞争优势
资质与布局
：拥有房地产开发壹级资质，布局“三圈一带”核心城市，土地储备仍有一定价值（约1500亩，主要位于重庆、宁波）。产业协同
：产业地产与住宅地产形成“产城融合”模式，例如重庆智能制造产业园与周边住宅项目联动，提升区域价值。
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面临挑战
债务风险
：重整计划执行中的不确定性（如股权转让进度、债权兑付时间）。市场下行
：房地产市场需求疲软，核心城市房价同比下降约5%，公司存量项目去化压力大。资金紧张
：2025年上半年经营活动现金流为-5.49亿元，资金链仍处于紧绷状态。
四、股价表现与市场预期
（一）当前股价情况
根据最新数据，金科股份2025年9月25日收盘价为1.4元/股，较2024年末的2.8元/股下跌约50%，处于历史较低水平。
（二）市场预期分析
短期（1-3个月）
：股价受重整计划执行进度影响较大，若股权转让及债权兑付顺利，可能迎来短期反弹；若出现延迟，股价或继续承压。长期（6-12个月）
：若重整成功，公司债务压力缓解，产业地产项目逐步落地，股价或回升至2-3元/股；若重整失败，可能面临退市风险。
五、风险提示
重整计划执行风险
：股权转让、转增股票等环节可能因债权人异议或监管审批延迟，导致重整进度不及预期。房地产市场风险
：核心城市房价继续下跌，存量项目去化率低于预期，导致资金回笼困难。债务违约风险
：若重整计划未能按时完成，公司可能再次出现债务违约，引发更多诉讼。
六、结论与建议
金科股份当前处于重整计划执行的关键期，短期面临营收下滑、亏损扩大的压力，但长期来看，若重整成功，产业地产及社区服务业务有望成为新的增长点。建议关注以下要点：
重整进度
：重点跟踪股权转让、债权兑付等环节的进展。项目交付
：重庆、宁波等重点项目的交付情况，能否带动营收回升。产业地产
：智能制造、数字科技等产业项目的招商及运营情况，能否形成稳定现金流。
对于投资者而言，当前股价处于历史低位，但风险仍较大，建议等待重整计划取得实质性进展后再考虑介入。
（注：本报告数据来源于公司公开财报、券商API及行业协会数据[0]。）