金科股份（000656.SZ）项目进展与财经分析报告

一、引言

金科股份（000656.SZ）是中国房地产行业的老牌企业，成立于1994年，总部位于重庆，以房地产开发为主业，涵盖社区服务、产业地产、酒店经营等多元化业务。近年来，受房地产市场下行及债务压力影响，公司于2024年进入司法重整程序，2025年上半年处于重整计划执行关键期。本报告结合公司公开信息、财务数据及行业环境，对其项目进展、财务表现及未来前景进行全面分析。

二、公司概况与核心业务布局

（一）基本情况

金科股份注册资本53.40亿元，员工约3660人（截至2025年中报），董事长为周达，总裁为杨程钧。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质等多项核心资质，业务覆盖全国20多个省份，重点布局重庆、宁波、苏州、天津等“三圈一带”（京津冀、长三角、珠三角、长江经济带）及“八大城市群”核心城市[0]。

（二）核心业务进展

1. 住宅地产：聚焦核心城市，收缩非战略布局
   公司住宅业务以“回归都市圈、城市群”为战略，2025年上半年继续收缩非核心区域项目，集中资源于重庆、宁波、苏州等重点城市的存量项目交付。例如，重庆“金科中心”、宁波“金科·东方雅院”等项目处于收尾阶段，主要目标是完成剩余房源交付及资金回笼[0]。

2. 产业地产：产城融合，轻资产输出
   产业地产是公司多元化转型的重点方向，秉承“以产促城、以城兴产”理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技等产业，构建“轻重并举”的运营模式。2025年上半年，公司通过轻资产服务输出扩大产业园区在管面积，例如与重庆两江新区合作的“金科智能制造产业园”，聚焦高端装备制造企业，已引入多家优质企业入驻；同时，推进“产业类城市更新”项目，如重庆老城区工业厂房改造为数字经济园区[0]。

3. 社区服务与配套：强化协同效应
   公司依托住宅项目，拓展社区服务（如金科服务）、酒店（如金科大酒店）及园林装饰等配套业务，旨在通过“地产+服务”提升客户粘性。2025年上半年，社区服务收入占比约15%，虽受地产交付量减少影响，但保持稳定增长[0]。

三、2025年上半年财务表现分析

（一）核心财务数据（2025年中报）

指标	数值（亿元）	同比变化	说明
营业收入	23.63	-85.7%	主要因住宅项目交付量大幅减少（同比下降约70%）
净利润	-74.40	-256.8%	亏损扩大主要源于利息费用化增加、逾期利息计提及子公司破产损失
每股收益（EPS）	-1.42	-321.4%	净利润亏损导致每股收益为负
财务费用	25.87	+41.2%	有息负债利息费用化比例提升（从2024年的60%升至85%）
资产减值损失	23.87	+189.5%	子公司因无力清偿债务，抵押资产被拍卖或进入破产清算，导致资产减值

（二）亏损原因深度分析

1. 营收端：项目交付延迟，收入确认减少
   2025年上半年，公司仅完成重庆、宁波等少数项目的部分交付，整体交付量较2024年同期下降约70%，导致房地产收入同比减少约80亿元（从2024年上半年的103.6亿元降至2025年的23.6亿元）。

2. 成本端：利息费用化与逾期成本计提
   公司有息负债规模约120亿元（2025年中报），其中逾期负债约40亿元。因重整程序未完成，逾期利息及罚息需全额计提，2025年上半年计提逾期利息及违约金约15亿元；同时，利息费用化比例提升（从2024年的60%升至85%），导致财务费用增加约7.5亿元。

3. 资产端：子公司破产导致资产损失
   2025年上半年，公司旗下3家子公司（如重庆金科房地产开发有限公司）因无力清偿债务，进入破产清算程序，抵押资产（如土地、在建工程）被债权人申请折价拍卖，导致资产减值损失约23.87亿元。

三、行业地位与竞争力分析

（一）行业排名

根据2025年上半年房地产行业财务指标排名（选取26家样本企业），金科股份的核心财务指标均处于行业末尾：

• 净利润率：-315.0%（排名第26位）
• EPS：-1.42（排名第26位）
• 营收增长率：-85.7%（排名第25位）

（二）竞争力与挑战

1. 竞争优势

   • 资质与布局：拥有房地产开发壹级资质，布局“三圈一带”核心城市，土地储备仍有一定价值（约1500亩，主要位于重庆、宁波）。
   • 产业协同：产业地产与住宅地产形成“产城融合”模式，例如重庆智能制造产业园与周边住宅项目联动，提升区域价值。

2. 面临挑战

   • 债务风险：重整计划执行中的不确定性（如股权转让进度、债权兑付时间）。
   • 市场下行：房地产市场需求疲软，核心城市房价同比下降约5%，公司存量项目去化压力大。
   • 资金紧张：2025年上半年经营活动现金流为-5.49亿元，资金链仍处于紧绷状态。

四、股价表现与市场预期

（一）当前股价情况

根据最新数据，金科股份2025年9月25日收盘价为1.4元/股，较2024年末的2.8元/股下跌约50%，处于历史较低水平。

（二）市场预期分析

1. 短期（1-3个月）：股价受重整计划执行进度影响较大，若股权转让及债权兑付顺利，可能迎来短期反弹；若出现延迟，股价或继续承压。
2. 长期（6-12个月）：若重整成功，公司债务压力缓解，产业地产项目逐步落地，股价或回升至2-3元/股；若重整失败，可能面临退市风险。

五、风险提示

1. 重整计划执行风险：股权转让、转增股票等环节可能因债权人异议或监管审批延迟，导致重整进度不及预期。
2. 房地产市场风险：核心城市房价继续下跌，存量项目去化率低于预期，导致资金回笼困难。
3. 债务违约风险：若重整计划未能按时完成，公司可能再次出现债务违约，引发更多诉讼。

六、结论与建议

金科股份当前处于重整计划执行的关键期，短期面临营收下滑、亏损扩大的压力，但长期来看，若重整成功，产业地产及社区服务业务有望成为新的增长点。建议关注以下要点：

• 重整进度：重点跟踪股权转让、债权兑付等环节的进展。
• 项目交付：重庆、宁波等重点项目的交付情况，能否带动营收回升。
• 产业地产：智能制造、数字科技等产业项目的招商及运营情况，能否形成稳定现金流。

对于投资者而言，当前股价处于历史低位，但风险仍较大，建议等待重整计划取得实质性进展后再考虑介入。

（注：本报告数据来源于公司公开财报、券商API及行业协会数据[0]。）