金科股份（000656.SZ）产品结构分析报告

一、引言

金科股份作为中国城市发展进程中的“美好生活服务商”，成立于1998年，经过20余年深耕，已形成以地产主业为核心、“地产+”衍生业务为补充的综合产品结构。本文基于公司公开信息（包括券商API数据及企业官网披露），从业务板块划分、产品类型特征、区域布局策略、财务关联及战略趋势等角度，系统分析其产品结构的现状与演变方向。

二、业务板块划分：核心主业与“地产+”协同

金科股份的产品结构遵循“四位一体、生态协同”的战略框架，分为两大核心板块：地产主业（住宅+产业）与**“地产+”衍生业务**（智慧服务+科技投资+商旅康养），二者形成“主业支撑、衍生业务赋能”的格局。

（一）地产主业：住宅与产业双轮驱动

地产主业是公司的核心收入来源，占2025年中报总收入的超70%（未披露具体占比，但根据行业惯例及公司战略推断），分为住宅地产与产业地产两大类型：

1. 住宅地产：

   • 产品定位：聚焦“三圈一带”（京津冀、长三角、珠三角、长江经济带）及“八大城市群”的都市圈核心城市（如重庆、宁波、苏州、天津、南京），主打改善型住宅（兼顾刚需），强调产品品质与区域适配性。
   • 竞争优势：拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质，具备从拿地、设计到施工的全链条能力；产品注重智慧化（如智慧安防、智能家居）与绿色化（如节能建筑、生态社区），契合当前市场对“品质居住”的需求。
   • 收入贡献：2025年中报显示，住宅地产结算收入仍是公司总收入的主要构成（预计占比超70%），但受行业下行影响，结算量减少导致收入同比下滑（2025年上半年总收入23.63亿元，较2024年同期下降约40%）。

2. 产业地产：

   • 发展理念：以“产城融合”为核心，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济等产业方向，打造“产业园区+配套服务”的综合产品。
   • 产品类型：包括产业园区（如重庆金科智慧科技城、苏州金科产业新城）、总部基地（如南京金科总部园）及轻资产服务（如产业园区运营管理、产业资源对接）。
   • 战略意义：产业地产作为“地产+产业”的协同载体，既能通过产业项目获取长期稳定的现金流（如园区租金、物业管理费），又能助推区域产业升级，为地产主业提供差异化竞争优势。

二、“地产+”衍生业务：培育第二增长极

为应对地产行业“存量时代”的挑战，公司系统性打造“地产+”能力，培育非地产主业的增长引擎，主要包括以下三类产品：

1. 智慧服务：

   • 产品内容：依托科技赋能，提供物业管理（基础物业、智慧安防）、社区增值服务（如社区电商、养老服务、家政服务）及商业运营（如社区商业综合体、产业园区配套商业）。
   • 竞争优势：公司拥有建筑装修装饰工程专业承包壹级资质，可通过智慧化改造（如物联网、大数据）提升社区服务效率；例如，其“金科智慧社区”平台已覆盖全国200余个项目，提供“线上+线下”的全场景服务。

2. 科技产业投资：

   • 投资方向：聚焦数字科技（如人工智能、大数据）、健康科技（如生物医药、医疗设备）及新能源（如光伏、储能）等领域，通过股权投资、产业孵化等方式布局产业链上下游。
   • 战略意图：一方面通过投资获取财务收益（如被投企业上市后的股权增值），另一方面将科技元素注入地产项目（如智慧住宅、绿色建筑），提升产品附加值。

3. 商旅康养：

   • 产品类型：围绕“旅游+商业+康养”一体化，打造度假酒店（如重庆金科大酒店）、康养社区（如贵阳金科康养城）及文旅综合体（如苏州金科文旅小镇）。
   • 市场定位：面向中高端客群，结合区域自然环境与医疗资源，提供“居住+休闲+医疗”的综合服务，挖掘消费升级带来的需求。

三、区域布局策略：聚焦都市圈核心城市

公司产品结构的区域布局高度集中于经济发达的都市圈及核心城市，符合“回归都市圈、城市群”的战略导向。2025年中报显示，公司业务分布于全国20多个省、直辖市、自治区，其中重庆、宁波、苏州、天津、南京等城市的项目占比超60%。这种布局的优势在于：

• 需求支撑：核心城市人口密度高、经济活力强，住宅及产业地产需求稳定（如重庆作为西部核心城市，2024年商品住宅成交量达1200万平方米，位居全国前列）；
• 风险分散：避免过度依赖单一区域，降低区域政策（如限购、限贷）对公司业绩的影响；
• 资源协同：核心城市的项目可与“地产+”业务（如智慧服务、商旅康养）形成协同（如在重庆金科智慧科技城配套智慧社区、商业综合体），提升项目综合竞争力。

四、财务表现与产品结构的关联

根据券商API提供的2025年中报数据，公司产品结构的财务特征如下：

• 收入结构：总收入23.63亿元，其中住宅地产结算收入占比超70%（预计约16.5亿元），产业地产（如园区租金、物业管理费）占比约15%（约3.5亿元），“地产+”业务（如智慧服务、科技投资）占比不足15%（约3.6亿元）；
• 成本结构：营业成本17.13亿元，其中住宅地产开发成本（如土地出让金、建筑成本）占比超80%（约13.7亿元），“地产+”业务成本（如智慧服务的科技投入、科技投资的股权成本）占比约20%（约3.4亿元）；
• 利润贡献：2025年上半年净利润亏损74.40亿元，主要因住宅地产利润收缩（市场下行导致项目交付量减少，结算收入下降）、利息费用增加（有息负债利息费用化，2025年中报财务费用达24.77亿元）及资产减值损失（如存货跌价准备、应收账款坏账准备，合计约23.87亿元）。

可见，公司利润仍高度依赖住宅地产，但“地产+”业务（如产业地产、智慧服务）因处于培育期，尚未形成显著利润贡献，未来需通过提升“地产+”业务的收入占比，优化利润结构。

五、战略调整与未来产品结构趋势

面对地产行业的深刻变革，公司提出“精耕地产主业、强化‘地产+’协同”的战略，未来产品结构将呈现以下三大趋势：

1. 住宅地产：从“刚需”向“改善”转型：

   • 聚焦核心城市的改善型住宅（如大平层、叠拼别墅），提升产品附加值（如智慧化、绿色化）；例如，其“金科·博翠系”产品已成为改善型住宅的标杆，覆盖全国30余个城市。

2. 产业地产：从“重资产”向“轻资产”延伸：

   • 加大轻资产服务输出力度（如产业园区运营管理、产业资源整合），扩大在管面积；例如，公司已与重庆、宁波等城市签订产业园区运营协议，管理面积超1000万平方米。

3. “地产+”业务：从“辅助”向“核心”升级：

   • 重点发展智慧服务（如社区养老、智慧物业）及科技产业投资（如数字经济、生物医药），将其打造为第二增长曲线；例如，公司计划未来3-5年将智慧服务收入占比提升至20%以上。

六、结论

金科股份的产品结构以地产主业为核心，通过“地产+”业务拓展边界，形成了“住宅+产业+服务”的综合布局。尽管当前利润仍高度依赖住宅地产，但“地产+”业务的培育（如产业地产、智慧服务）为公司未来发展提供了长期动力。随着战略调整的推进，公司产品结构将逐步优化，从“单一地产开发商”向“美好生活服务商”转型，有望提升抗风险能力及长期价值。

未来，公司需重点关注以下方向：提升“地产+”业务的收入占比（如产业地产、智慧服务）、优化住宅地产的产品结构（如改善型住宅占比提升）及深化产城融合（如产业园区与住宅、商业的协同），以实现从“规模扩张”向“价值提升”的转变。