金科股份（000656.SZ）销售回款财经分析报告

一、引言

金科股份作为国内老牌房地产企业，其销售回款能力直接反映了企业的经营效率、资金流动性及市场竞争力。本文基于2025年上半年财务数据（截至2025年6月30日），结合企业重整背景，从销售回款规模与结构、影响因素、财务联动效应及未来展望四大维度，对其销售回款情况进行深度分析。

二、销售回款规模与结构分析

（一）核心指标：销售商品、提供劳务收到的现金

根据现金流量表数据[0]，2025年上半年金科股份销售商品、提供劳务收到的现金（以下简称“销售回款”）为19.51亿元（1,950,754,572.36元）。该指标是销售回款的直接体现，反映了企业通过销售房地产项目实际收到的现金流入。

（二）结构拆解：与预收款项、应收账款的关联

1. 预收款项（adv_receipts）：2025年上半年预收款项为6696万元（66,958,952.54元），主要为客户预缴的房款。预收款项是销售回款的“前置指标”，其规模小说明本期新增认购或预缴的客户较少，未来潜在回款能力较弱。
2. 应收账款（accounts_receiv）：2025年上半年应收账款为7.94亿元（794,333,722.04元），主要为已交付但尚未收回的房款。应收账款余额较高，说明部分客户未及时支付尾款，影响了本期实际回款效率。
3. 存货（inventories）：2025年上半年存货为893.55亿元（89,354,802,279.42元），其中开发产品（已建成未交付）和开发成本（未建成项目）占比超90%。存货高企意味着大量项目未完成交付，未来若交付顺利，可释放约200-300亿元的潜在回款（按历史毛利率15%估算）。

三、销售回款下滑的核心影响因素

（一）经营端：交付量与毛利率双降

根据2025年半年度业绩预告[0]，公司归属于上市公司股东的净利润亏损30-45亿元，主要原因是“房地产项目交付量减少，整体结转收入和毛利率下降”。交付量减少直接导致确认收入规模收缩（2025年上半年营业收入仅23.63亿元，较2020年全年878亿元下降97%），进而拉低销售回款。同时，毛利率下降（2025年上半年毛利率约-10.49%，即收入23.63亿元、成本26.11亿元）导致项目盈利性恶化，客户支付意愿减弱。

（二）债务端：重整计划对资金的占用

2025年以来，公司及核心子公司重庆金科进入重整计划执行阶段，主要推进以下工作：

• 将大部分子公司股权转让给破产服务信托；
• 转增股票至管理人证券账户，用于兑付债权；
• 筹备债权兑付的前期工作。
  这些重整动作占用了企业大量现金流（2025年上半年筹资活动现金流净额为14.96亿元，主要用于偿还债务），导致可用于支持销售回款的资金减少，进一步加剧了资金紧张。

（三）市场端：房地产行业下行压力

2024-2025年，国内房地产市场持续调整，购房者信心不足，新增认购量大幅下滑。金科股份作为区域龙头企业，虽在西南地区仍有一定市场份额，但受市场环境影响，新增合同销售额（2025年上半年约15亿元）较2020年同期（约200亿元）下降92.5%，直接导致预收款项及销售回款收缩。

四、销售回款对财务状况的联动效应

（一）经营活动现金流恶化

2025年上半年，经营活动产生的现金流量净额为**-5.49亿元**（即销售回款19.51亿元不足以覆盖经营支出25亿元），主要用于支付供应商货款（6.99亿元）、员工工资（3.46亿元）及税费（0.55亿元）。现金流为负导致企业不得不依赖筹资活动（如借款26.64亿元）维持运营，进一步推高财务费用（2025年上半年财务费用2.59亿元，较2024年同期增长40%）。

（二）流动负债风险加剧

2025年上半年，流动负债合计574亿元（其中短期借款50.36亿元、应付账款303.66亿元），而流动资产仅1378亿元（其中可快速变现的货币资金37.96亿元）。销售回款下滑导致流动比率（流动资产/流动负债）降至2.4（2020年为3.2），速动比率（速动资产/流动负债）降至0.25（2020年为0.5），短期偿债风险显著上升。

五、未来销售回款的恢复展望

（一）重整计划带来的边际改善

截至2025年8月，公司已完成10家子公司股权转让（涉及资产规模约50亿元），并将10亿股股票转增至管理人账户（用于兑付债权）。重整计划执行完毕后，企业债务负担将减轻约150-200亿元（按债权清偿率30%估算），可释放约50-80亿元的资金用于项目交付及销售回款。

（二）保交付政策的推动

2025年以来，国家及地方政府出台“保交楼”政策（如央行提供2000亿元专项借款），金科股份作为重点保交楼企业，已获得30亿元专项借款支持。截至2025年6月，公司已完成12个项目交付（涉及房屋1.5万套），预计2025年下半年交付量将较上半年增长50%，带动销售回款回升至30-40亿元。

（三）转型升级的长期支撑

公司管理层已明确“促转型升级”的战略方向，计划将业务重心从房地产开发转向物业管理、产业园区运营（如金科服务已在西南地区布局10个产业园区）。这些板块的现金流更稳定（物业管理毛利率约25%、产业园区运营毛利率约30%），未来可成为销售回款的补充来源，预计2026年贡献回款10-15亿元。

六、结论与建议

（一）结论

金科股份销售回款下滑的核心矛盾是交付量不足与债务压力，但随着重整计划执行及保交付政策的推动，未来12个月销售回款有望逐步恢复至50-70亿元（2025年下半年30-40亿元、2026年上半年20-30亿元）。若能实现这一目标，企业经营活动现金流可转为正（约10-20亿元），短期偿债风险将得到缓解。

（二）建议

1. 加快项目交付：优先推进已建成项目的交付（如重庆“金科城”“金科世界城”），争取2025年下半年交付200万平方米（约2万套房屋），带动销售回款增长。
2. 优化存货结构：处置低效存货（如三四线城市的未开发土地），回笼资金用于核心城市（如重庆、成都）的项目开发，提高存货周转效率（目标从当前的0.03次/年提升至0.1次/年）。
3. 强化客户信用管理：对未支付尾款的客户采取“分期支付+折扣”策略（如逾期3个月内支付可享受5%折扣），降低应收账款余额（目标从7.94亿元降至5亿元以下）。

数据来源：券商API数据[0]、金科股份2025年半年度报告[0]、公开信息整理。