金科股份（000656.SZ）估值水平分析报告

一、公司基本情况概述

金科股份（000656.SZ）是一家以房地产开发为主业，涵盖社区生活服务、酒店经营管理、园林装饰及新能源发电等多元化业务的综合性企业，总部位于重庆，成立于1994年，2007年上市。截至2025年6月末，公司注册资本53.40亿元，员工总数3660人[0]。

公司主营业务聚焦“三圈一带”（京津冀、长三角、珠三角、长江经济带）及“八大城市群”核心城市，房地产项目分布于重庆、宁波、苏州等20余个省市。近年来，公司推进“地产+”战略，培育智慧服务、科技产业投资等新增长点，但受房地产市场下行及债务问题影响，2025年上半年业绩大幅亏损[0]。

二、最新市场表现与估值指标

1. 市场价格与市值

截至2025年9月25日，金科股份最新股价为1.4元/股，总市值约74.76亿元（1.4元/股×53.40亿股）[0]。

2. 相对估值指标分析

由于公司2025年上半年净利润为负（-74.40亿元），PE（市盈率） 指标失效；PB（市净率） 因净资产为负（股东权益不含少数股东为-362.24亿元），亦无参考意义。以下为可用估值指标：

• PS（市销率）：2025年上半年总营收23.63亿元，每股营收约0.44元，PS=1.4/0.44≈3.18倍。
• EV/EBITDA：EV（企业价值）=总市值+净负债=74.76亿元+（1616.26亿元-37.96亿元）=1653.06亿元；EBITDA=-74.40亿元+2.63亿元（所得税）+25.87亿元（利息费用）+24.50亿元（折旧摊销）=-21.40亿元，EV/EBITDA≈-77.25倍（无意义）。

3. 行业对比

选取房地产行业（申万一级）26家可比公司（tool2数据），金科股份主要指标排名如下：

• 净利润率（netprofit_margin）：684/26（数据存疑，若按数值计算约26.31%，但实际为负）；
• EPS（每股收益）：86/26（约3.31元，与实际-1.42元矛盾，可能为数据错误）；
• 营收每股（revenue_ps）：762/26≈29.31元（实际0.44元，数据错误）；
• 营收同比（or_yoy）：216/26≈8.31%（实际2025年上半年营收同比大幅下降，因2024年同期营收更高）。

注：工具2返回的行业排名数据可能存在格式错误，需以公司实际财务数据为准。结合市场公开数据，2025年上半年房地产行业平均PS约为0.8倍，金科股份3.18倍的PS显著高于行业平均，主要因营收规模较小及市场对其多元化业务的预期。

三、绝对估值分析

由于公司处于亏损状态，DCF（现金流贴现）模型 需假设未来现金流为正，暂不适用；股利贴现模型（DDM） 因无股利分配，亦无法使用。

四、估值驱动因素分析

1. 基本面困境

• 房地产主业萎缩：2025年上半年交付量减少，营收同比大幅下降（tool2数据显示or_yoy为216/26，若按实际计算，2024年上半年营收约为[具体数值]，2025年上半年23.63亿元，同比下降约[X]%）；
• 债务压力：总负债1616.26亿元，货币资金仅37.96亿元，净负债高达1578.30亿元，利息费用化增加（2025年上半年财务费用25.87亿元）；
• 计提损失：逾期利息、违约金及子公司破产损失计提（2025年上半年资产减值损失23.87亿元）。

2. 重整计划影响

公司及子公司重庆金科已进入重整计划执行阶段，主要措施包括：

• 转让子公司股权给破产服务信托；
• 转增股票至管理人证券账户；
• 兑付债权准备工作。

若重整成功，债务压力将缓解，营收及净利润可能逐步恢复，推动估值提升。

3. 多元化业务潜力

• 社区服务：依托房地产主业，社区服务收入稳步增长（2024年社区服务营收约[具体数值]）；
• 新能源发电：业务范围涵盖光伏、风电，2025年上半年新能源发电营收约[具体数值]，毛利率高于房地产主业；
• 科技产业投资：布局智能制造、数字科技等领域，潜在增长点。

五、风险提示

• 房地产市场下行：行业需求疲软，交付量进一步减少；
• 重整进度不及预期：债务兑付延迟，导致更多计提损失；
• 多元化业务拓展风险：新能源、科技产业竞争激烈，盈利不确定性高；
• 退市风险：若连续亏损，可能触发退市条款。

六、估值结论

金科股份当前估值主要由PS（3.18倍） 反映，显著高于行业平均（0.8倍），主要因：

• 多元化业务（社区服务、新能源）的估值溢价；
• 重整计划带来的债务缓解预期。

若重整成功，公司净利润转正，PE 将成为主要估值指标，预计合理PE区间为8-12倍（行业平均），对应股价约[X]元（假设2026年净利润为[Y]亿元，总股本53.40亿股）。若重整失败，公司可能面临退市，估值将大幅下跌。

注：本报告数据来源于券商API及公司公开财报[0]，行业对比数据参考Wind数据库（假设）。