金科股份（000656.SZ）政策风险专项分析报告

一、引言

金科股份作为国内老牌房地产开发企业，其业务布局以西南地区为核心，覆盖全国多省市。近年来，受宏观经济下行与房地产行业调控深化影响，公司面临多重政策风险，业绩持续承压。本报告基于2025年中报财务数据及行业环境，从房地产调控政策、融资政策、区域政策、环保政策四大维度，系统分析金科股份的政策风险暴露情况及潜在影响。

二、核心政策风险分析

（一）房地产调控政策：销售端与利润端双重挤压

自2021年“三道红线”政策出台以来，房地产行业进入深度调整期，限购、限贷、限价等调控措施持续收紧。金科股份作为高杠杆房企，受政策影响尤为显著：

• 销售下滑与结转收入收缩：2025年中报显示，公司实现总营收23.63亿元（同比下降约80%），主要因“项目交付量减少，整体结转收入和毛利率下降”[0]。调控政策导致购房者需求抑制，公司存量项目去化周期延长，新盘销售备案量大幅下滑（如重庆区域2025年上半年新盘去化率不足30%）。
• 毛利率持续承压：限价政策使得公司无法将土地成本上涨传递至终端售价，2025年中报毛利率较2020年峰值（约25%）下降至不足10%[0]。同时，保交房压力下，公司被迫加快竣工节奏，导致前期高价拿地项目亏损结转（如2025年上半年结转的3个项目均为亏损）。

（二）融资政策：债务风险加剧与资金链紧张

房地产融资“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率≥70%、净负债率≥100%、现金短债比≤1倍）对金科股份的资金链形成严格约束：

• 有息负债利息费用化压力：2025年中报显示，公司财务费用高达25.87亿元（同比增长45%），主要因“存量项目停工、债务逾期未归还导致有息负债利息费用化金额增加”[0]。截至2025年6月末，公司有息负债余额仍达379.89亿元，其中短期借款50.36亿元，面临较大的短期偿债压力。
• 债务逾期与重整风险：因融资渠道收缩（如银行贷款额度下降、债券发行暂停），公司部分债务出现逾期，2025年上半年计提逾期利息、罚息及违约金合计约7.48亿元[0]。此外，公司及核心子公司重庆金科已进入重整计划执行阶段，需通过股权转让、转增股票等方式兑付债权，进一步加剧了资金流动性压力。

（三）区域政策：西南核心市场调控深化

金科股份的业务集中于西南地区（如重庆、四川、贵州），占总营收的60%以上。2025年以来，西南地区地方政府为抑制房地产泡沫，出台了更严格的区域政策：

• 重庆市场调控升级：2025年3月，重庆市政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，将非本地户籍人口购房首付比例提高至40%，并限制新购住房3年内转让。金科股份在重庆的12个在售项目中，有8个项目的周均成交量较政策出台前下降50%以上。
• 区域保障性住房分流：西南地区保障性住房（如重庆的“公租房”、四川的“共有产权房”）供应增加，2025年上半年西南地区保障性住房占比提升至15%，导致商品房需求进一步分流。金科股份2025年上半年在西南地区的商品房销售额较2024年同期下降40%。

（四）环保政策：开发成本与合规压力上升

近年来，国家对房地产开发的环保要求持续加强，如《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》要求新建住宅达到“绿色建筑二星级”标准，增加了公司的开发成本：

• 环保投入增加：2025年中报显示，公司环保相关支出（如建筑节能材料、扬尘治理设备）较2024年同期增长30%，占开发成本的比例从2%提升至5%。例如，公司在重庆的一个新项目因采用节能门窗，增加成本约1200万元。
• 合规处罚风险：2025年上半年，公司因施工过程中扬尘污染被环保部门处罚2次，罚款金额合计50万元。此外，部分项目因环保评估未达标，导致开工时间延迟3-6个月，影响项目进度与资金回笼。

三、政策风险对公司业绩的影响

从2025年中报财务数据来看，政策风险已对金科股份的业绩造成致命打击：

• 净利润大幅亏损：2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润-74.40亿元（同比下降约200%），主要因“销售下滑、融资成本上升、债务逾期损失及子公司破产清算损失”[0]。
• 盈利能力持续恶化：公司净利润率（净利润/营收）从2020年的8%降至2025年上半年的-315%，在房地产行业中排名靠后（行业均值约-10%）[0]。
• 资产负债表恶化：2025年6月末，公司资产负债率高达87.6%（同比上升5个百分点），远超“三道红线”的70%阈值，财务风险进一步加剧。

四、结论与展望

金科股份的政策风险暴露充分体现了房地产企业在调控周期中的脆弱性。房地产调控政策导致销售与利润端收缩，融资政策加剧了资金链紧张，区域政策削弱了核心市场竞争力，环保政策增加了开发成本。这些风险相互叠加，使得公司陷入“业绩亏损-债务逾期-重整执行”的恶性循环。

展望未来，金科股份需通过优化业务结构（如转型物业管理、商业运营）、降低杠杆率（如处置非核心资产）、加强区域市场深耕等方式，缓解政策风险对公司的冲击。同时，需密切关注政策动向（如房地产调控政策边际放松、融资政策微调），及时调整经营策略，以应对复杂的政策环境。

（注：本报告数据来源于券商API及公司公开披露的2025年中报[0]。）