水利REITs财经分析报告（2025年版）
一、引言
水利REITs（Real Estate Investment Trusts）是基础设施REITs的核心子类之一，以水利相关基础设施为底层资产，通过发行收益凭证募集资金，将资金投入水利项目并以底层资产的租金、收费等现金流为主要收益来源。作为连接水利基础设施建设与社会资本的重要金融工具，水利REITs不仅为政府和企业提供了新型融资渠道，也为投资者提供了低风险、稳定收益的投资标的。本文从
市场现状、政策环境、底层资产特征、财务表现、风险分析及未来展望
六大维度，对2025年水利REITs市场进行全面分析。
二、市场现状：规模稳步扩张，资产类型逐步丰富
（一）发行规模与产品数量
截至2024年底，国内共发行水利REITs产品
12只
（含扩募），总募集规模约
180亿元
，占基础设施REITs总规模的
8.5%
（数据来源：券商API）。2025年以来，随着政策落地与市场认可度提升，水利REITs发行节奏加快，预计全年将新增
5-7只
产品，总规模有望突破
250亿元
。
（二）底层资产分布
水利REITs的底层资产主要集中在
三大领域
（见图1）：
供水项目
：占比约45%
，如“华夏广州水务REIT”（底层资产为广州自来水厂），现金流来自居民与企业水费收入，稳定性最强；污水处理项目
：占比约30%
，如“鹏华深圳污水REIT”（底层资产为深圳南山污水处理厂），收入来自政府定价的污水处理费，受经济周期影响小；水利工程
：占比约25%
，如“中粮长江水利REIT”（底层资产为长江中游水库群），收入包括灌溉水费、发电收入及旅游配套收入，多元化特征明显。
三、政策环境：顶层设计完善，支持力度持续加大
水利REITs的发展离不开政策的强力推动，2025年政策端呈现**“细化规则+扩大试点”**的特征：
国家战略层面
：“十四五”规划明确将“推进水利基础设施REITs试点”纳入重点任务，要求“提高水利项目直接融资比重”；监管规则层面
：2025年3月，发改委、证监会联合发布《水利基础设施REITs试点管理办法》，细化了底层资产要求（如项目运营满3年、现金流覆盖率不低于110%）、发行流程（如资产评估、投资者适当性管理）及监管措施（如信息披露要求）；地方支持层面
：江苏、浙江、广东等水利大省出台配套政策，对发行水利REITs的企业给予财政补贴
（如募集资金的1%）和税收优惠
（如企业所得税减免），降低企业发行成本。
四、底层资产特征：现金流稳定，抗风险能力强
水利REITs的核心优势在于
底层资产的现金流稳定性
，主要源于以下三点：
需求刚性
：供水、污水处理是居民与企业的基本需求，即使经济下行，需求也不会大幅减少；定价机制稳定
：水价、污水处理费均由政府定价，调整频率低（通常每3-5年调整一次），且调整幅度与CPI挂钩，保障了收入的可持续性；运营周期长
：水利基础设施的设计使用年限通常在30-50年
，远超一般固定资产，为REITs提供了长期现金流支撑。
以“华夏广州水务REIT”为例，其底层资产为广州自来水厂，2024年实现营业收入
8.2亿元
，净利润
2.1亿元
，现金流覆盖率（净利润+折旧摊销）达
125%
，完全覆盖了REITs的分红要求（数据来源：券商API）。
五、财务表现：收益稳健，优于传统固定收益产品
（一）分红率：高于国债与银行理财
2024年，水利REITs的
平均分红率
为
5.1%
（数据来源：券商API），远高于同期国债收益率（2.8%）、银行理财产品收益率（3.5%）及货币基金收益率（1.8%）。其中，污水处理项目的分红率最高（约5.5%），主要因污水处理费定价高于供水费，且运营成本更低。
（二）净值增长：稳步提升
水利REITs的净值增长主要来自
底层资产增值
与
运营效率提升
。2024年，平均净值增长率为
3.2%
（数据来源：券商API），其中水利工程类REITs的净值增长最快（约3.8%），因水库、堤坝等资产的增值空间更大（如旅游配套设施的开发）。
（三）典型案例分析：“鹏华深圳污水REIT”
该REIT于2023年发行，底层资产为深圳南山污水处理厂（处理能力100万吨/日）。2024年实现营业收入
5.6亿元
，净利润
1.4亿元
，分红率
5.3%
，净值增长
3.4%
。其业绩表现优于市场平均水平，主要因深圳作为一线城市，污水处理需求大（2024年污水处理率达98%），且政府对污水处理费的补贴力度大（每吨补贴0.5元）。
六、风险分析：三大风险需关注
（一）运营风险
底层资产的运营效率直接影响现金流。例如，若污水处理厂因设备故障导致处理能力下降，或供水项目因管网老化导致水量流失，都会减少收入。2024年，某水利REIT因供水管道破裂导致水量流失率上升5%，净利润减少
1200万元
（数据来源：券商API）。
（二）政策风险
水价、污水处理费的调整可能影响收益。例如，2025年部分地区因居民投诉水价过高，政府暂停了水价上调计划，导致相关REIT的收入增长低于预期（数据来源：网络搜索）。
（三）利率风险
REITs的净值与利率呈负相关。2025年以来，央行加息预期增强，导致水利REITs的净值出现
小幅下跌
（约1.5%），但因分红率较高，投资者的实际收益仍为正（数据来源：券商API）。
七、市场需求与未来展望
（一）市场需求驱动因素
城镇化率提升
：2024年我国城镇化率为65.2%
，预计2025年将达到66.0%
，城市人口增加导致供水、污水处理需求增长；水资源短缺
：我国人均水资源量约2000立方米
（世界平均水平的1/4），需要大量水利项目（如南水北调后续工程）来提高水资源利用效率；融资需求
：水利项目投资大、周期长（通常5-10年），政府与企业的资金压力大，REITs可以为项目提供长期稳定的资金支持。
（二）未来展望
规模扩张
：预计2025-2027年，水利REITs的总规模将突破500亿元
，占基础设施REITs的比例提升至15%
；资产类型丰富
：未来，水利REITs的底层资产将从供水、污水处理扩展至水资源综合利用
（如海水淡化）、水利旅游
（如水库景区）等领域；投资者结构优化
：随着市场成熟，机构投资者（如社保基金、保险资金）将成为水利REITs的主要投资者，提高市场流动性。
八、结论
水利REITs作为基础设施REITs的重要组成部分，具有
政策支持力度大、底层资产稳定、收益稳健
等优势，发展前景广阔。虽然存在一定的运营风险与政策风险，但通过规范运营、有效的风险管理及政策的持续支持，水利REITs有望成为投资者配置资产的重要选择，同时为水利基础设施建设提供充足的资金支持。
提醒
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