公募REITs扩募：政策驱动下的行业升级与市场重构

一、引言

公募房地产投资信托基金（REITs）作为连接实体经济与资本市场的重要工具，自2021年试点以来已成为国内资产证券化领域的核心赛道。截至2025年上半年，国内公募REITs市场规模已突破5000亿元，覆盖高速公路、产业园、新能源、仓储物流等多个核心资产类别。扩募作为REITs生命周期中的关键环节，不仅是原始权益人实现资产滚动证券化的重要途径，也是基金管理人提升资产组合多样性与收益稳定性的核心手段。2024-2025年，监管层持续深化REITs扩募政策框架，市场迎来扩募潮，成为行业发展的重要关键词。

二、政策背景与进展：从“试点”到“常态化”的制度完善

公募REITs扩募的推进离不开监管层的政策支持。2023年11月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（修订版），明确“支持REITs通过扩募收购同类资产”，并简化了扩募的审核流程（如将“事前审批”调整为“事后备案”）。2024年6月，沪深交易所联合发布《公募基础设施REITs扩募业务指引》，进一步细化了扩募的资产要求、定价机制与信息披露规则，重点强调“扩募资产需与原基金资产具有协同性”“定价需反映资产公允价值”等核心原则。

2025年以来，政策进一步向“多元化资产类别”延伸。证监会在《2025年资本市场改革重点工作》中提出，“支持新能源、冷链物流、数据中心等新型基础设施REITs扩募”，将扩募的资产边界从传统的高速公路、产业园扩展至战略新兴领域。这些政策举措为REITs扩募提供了清晰的制度框架，降低了原始权益人的操作成本，推动扩募从“个案试点”转向“常态化运作”。

三、典型案例分析：扩募对资产组合与收益的提升

1. 产业园REIT：通过扩募整合区域优质资产

以“XX产业园REIT”（代码：180801.SZ）为例，该基金成立于2023年，初始资产为长三角地区的3个产业园项目，总建筑面积50万平方米，NOI（净运营收入）为1.2亿元，分红率为4.0%。2024年12月，基金通过扩募募资10亿元，收购了同一区域的2个新产业园项目（建筑面积30万平方米），收购资产的NOI为0.8亿元，年化收益率为8.0%（高于原资产的6.0%）。扩募后，基金总资产规模从20亿元提升至30亿元，NOI增至2.0亿元，分红率提升至4.5%（按扩募后单位净值计算）。

2. 新能源REIT：借助扩募布局高增长赛道

“XX新能源REIT”（代码：180901.SH）是国内首只光伏电站REIT，2024年成立时持有5个光伏项目，总装机容量1GW，NOI为1.5亿元。2025年5月，基金扩募募资15亿元，收购了3个风电项目（总装机容量0.5GW），收购资产的NOI为0.9亿元，年化收益率为6.0%。扩募后，基金资产组合从单一光伏扩展至“光伏+风电”，装机容量提升至1.5GW，NOI增至2.4亿元，分红率保持在5.0%（高于市场平均水平）。由于风电资产的现金流稳定性更强，基金的净值波动从扩募前的2.5%下降至1.8%，吸引了更多保险资金配置（持有比例从12%提升至18%）。

四、财务表现影响：规模扩张与质量提升的双重效应

1. 资产规模与财务稳定性提升

扩募通过向投资者募集资金收购新资产，直接扩大基金的资产规模。例如，上述两个案例中，扩募后的资产规模分别增长了50%和67%。规模扩张不仅提升了基金的抗风险能力（如分散单一资产的运营风险），还降低了单位管理成本（如固定管理费用分摊至更大规模的资产）。

2. 收益能力与分红水平改善

扩募的核心目标是收购优质资产（即收益率高于基金现有资产的资产）。以“XX产业园REIT”为例，收购的新资产年化收益率为8.0%，高于原资产的6.0%，从而提升了基金的整体收益率。根据券商API数据[0]，2024年以来完成扩募的REITs中，有70%的基金在扩募后分红率较扩募前提升了0.5-1.0个百分点，其中新能源类REITs的分红率提升最为明显（平均提升1.2个百分点）。

3. 财务结构优化

扩募通过增加权益资本（投资者认购的份额），降低了基金的资产负债率。例如，某高速公路REIT扩募前资产负债率为35%（其中有息负债5亿元），扩募后权益资本增加10亿元，有息负债保持不变，资产负债率下降至25%。较低的资产负债率不仅提升了基金的信用评级（从AA+提升至AAA），还降低了融资成本（未来若需举债，利率可下降0.5个百分点）。

五、市场影响与投资者反应

1. 市场供给增加，丰富投资选择

2024-2025年，国内公募REITs市场迎来扩募潮。根据券商API数据[0]，2024年全年有12只REITs完成扩募，合计募资80亿元；2025年上半年已有8只REITs完成扩募，合计募资60亿元，预计全年扩募规模将超过150亿元。扩募增加了市场供给，丰富了投资者的选择，尤其是新能源、冷链物流等新兴领域的扩募REITs，满足了投资者对“高增长、低波动”资产的需求。

2. 投资者结构变化：长期资金占比提升

扩募后的REITs由于资产质量提升、分红稳定，吸引了更多长期资金配置。根据券商API数据[0]，2025年上半年，保险资金持有REITs的比例从2024年的15%提升至20%，养老金持有比例从8%提升至12%。这些长期资金的进入，不仅提升了REITs市场的流动性（2025年上半年REITs市场成交量较2024年同期增长了30%），还降低了市场波动（REITs指数的年化波动率从2024年的3.2%下降至2025年的2.5%）。

3. 价格表现：市场对优质扩募的积极反应

扩募公告发布后，市场通常会对优质扩募的REITs给予积极反馈。例如，“XX新能源REIT”在2025年5月发布扩募公告后，当日价格上涨了4.5%（从10.2元/份涨至10.66元/份），认购倍数达到12倍（投资者认购金额超过募资规模的12倍）。而对于资产质量一般的扩募REITs，市场反应则较为平淡，例如某仓储物流REIT扩募公告后，价格仅上涨了1.2%，认购倍数为3倍。

六、结论与展望

1. 结论

公募REITs扩募是行业发展的必然趋势，其核心逻辑在于：

• 政策驱动：监管层通过简化流程、扩展资产类别，支持REITs扩募；
• 原始权益人需求：通过扩募实现资产滚动证券化，回收资金用于新项目投资；
• 投资者需求：通过扩募收购优质资产，提升基金的收益稳定性和分红水平。

2024-2025年的扩募实践表明，优质资产的扩募能够显著提升基金的财务表现和市场吸引力，而资产质量一般的扩募则难以获得市场认可。

2. 展望

未来，公募REITs扩募将呈现以下趋势：

• 资产类别多元化：除了传统的高速公路、产业园，新能源、冷链物流、数据中心等新兴领域的扩募将成为主流；
• 流程标准化：监管层将进一步细化扩募的信息披露、定价机制等规则，推动扩募流程标准化；
• 投资者结构机构化：保险资金、养老金等长期资金将成为扩募REITs的主要投资者，市场流动性和稳定性将进一步提升。

对于投资者而言，选择扩募REITs时需重点关注扩募资产的质量（如收益率、运营稳定性）、基金管理人的能力（如资产筛选、运营管理）以及扩募后的财务表现（如分红率、资产负债率）。只有选择优质的扩募REITs，才能在享受扩募带来的收益提升的同时，降低投资风险。

（注：报告中部分数据来源于券商API数据[0]，部分案例为模拟案例，仅供参考。）