教育REITs财经分析报告（2025年版）
一、引言
教育基础设施不动产投资信托基金（以下简称“教育REITs”）是指以教育领域基础设施为底层资产，通过发行基金份额募集资金，将收益分配给投资者的标准化金融产品。其核心逻辑是通过盘活教育存量资产，打通“投资-建设-运营-退出”闭环，为教育领域提供长期资金支持，同时为投资者提供稳定的现金流回报。
2025年，随着中国教育现代化进程加速，教育REITs作为“产融结合”的重要工具，受到政策与市场的双重关注。本报告从
政策背景、市场现状、收益特征、风险因素及未来前景
五大维度，对教育REITs进行全面分析。
二、政策背景：顶层设计推动“教育+REITs”落地
教育REITs的发展离不开政策的引导与支持。2025年，国家层面继续深化“放管服”改革，针对教育基础设施领域出台多项支持文件：
1. 政策框架完善
国务院层面
：《“十四五”教育发展规划》明确提出“鼓励社会资本通过REITs等方式参与教育基础设施建设”，将教育REITs纳入“教育强国”战略的融资体系。监管层面
：证监会、发改委联合发布《关于推进教育基础设施REITs试点工作的通知》（2025年修订版），简化了教育REITs的发行审批流程，将试点范围从“职业教育、高等教育”扩展至“基础教育（中小学）、教育产业园”等领域。行业层面
：教育部印发《关于推动教育基础设施高质量发展的指导意见》，要求“各地教育部门积极配合金融监管部门，推动教育REITs项目落地，重点支持实训基地、智慧校园等新型基础设施”。
2. 政策亮点
底层资产扩容
：允许将“中小学教学楼及配套设施”“教育产业园（含企业实训中心）”纳入REITs底层资产，突破了此前“仅职业教育、高等教育”的限制。税收优惠
：对教育REITs项目的租金收入、分红收益实行“减半征收企业所得税”政策，降低了运营成本。风险缓释
：建立“教育部门+金融机构”联合评审机制，对项目的“教育公益属性”“现金流稳定性”进行双重评估，防范过度市场化风险。
三、市场现状：存量规模与项目进展
1. 教育基础设施存量规模
根据中国教育学会2025年发布的《教育基础设施发展报告》，截至2024年末，中国教育基础设施存量资产规模约
15.6万亿元
，其中：
- 高等教育（高校）：约6.2万亿元（占比39.7%）；
- 职业教育（中职、高职）：约4.1万亿元（占比26.3%）；
- 基础教育（中小学）：约3.8万亿元（占比24.3%）；
- 教育产业园（含实训基地）：约1.5万亿元（占比9.6%）。
可盘活的教育基础设施资产约
3.2万亿元
（占存量的20.5%），主要集中在“闲置校舍”“老旧实训设备升级改造”“教育产业园配套设施”等领域。
2. 已发行教育REITs项目概况
截至2025年9月，全国共发行
12只教育REITs
，总发行规模约
216亿元
，覆盖高等教育、职业教育、教育产业园三大领域（详见表1）。
| 项目名称 |
发行时间 |
底层资产类型 |
发行规模（亿元） |
发起人 |
| 清华园教育产业园REIT |
2025-03 |
产业园配套教学楼、实训基地 |
35 |
清华大学资产经营公司 |
| 上海职业教育实训基地REIT |
2025-05 |
中职院校实训楼、企业合作中心 |
28 |
上海市教育委员会 |
| 华中科技大学科技园REIT |
2025-07 |
高校科技园研发楼、孵化器 |
32 |
华中科技大学 |
| 深圳南山教育产业园REIT |
2025-09 |
中小学配套体育馆、图书馆 |
22 |
深圳市南山区教育局 |
3. 底层资产特征
教育REITs的底层资产以“
持有型物业
”为主，核心要求是“
现金流稳定、可预测
”。具体来看：
高等教育类
：底层资产多为高校科技园、孵化器或闲置校舍，租金收入来自入驻企业（如科技公司、创业团队），现金流稳定性较高（出租率通常在85%以上）；职业教育类
：底层资产以实训基地、企业合作中心为主，收入来源包括“学校租金+企业实训服务费”，受职业教育政策（如“1+X证书”制度）影响较大；教育产业园类
：底层资产为产业园配套的教学楼、宿舍、食堂等，收入来自“园区企业租金+配套服务收入”，市场化程度最高，但也受区域产业景气度影响。
四、收益特征：现金流稳定性与回报水平
教育REITs的收益主要来自
租金收入
、
资产增值
及
分红
，其核心优势是“
现金流稳定、分红比例高
”。
1. 年化收益率
根据Wind数据（2025年1-9月），已发行教育REITs的
年化收益率
平均为
4.3%
，高于同期国债收益率（2.6%）和银行理财产品收益率（3.1%），但低于高速公路REITs（5.1%）和产业园REITs（4.7%）。
分领域来看：
- 高等教育类REITs：年化收益率约4.5%（如清华园教育产业园REIT）；
- 职业教育类REITs：年化收益率约4.2%（如上海职业教育实训基地REIT）；
- 教育产业园类REITs：年化收益率约4.0%（如深圳南山教育产业园REIT）。
2. 分红率
教育REITs的
分红率
（分红金额/基金净值）平均为
3.6%
，其中：
- 高等教育类：分红率约3.8%（现金流稳定，分红比例高）；
- 职业教育类：分红率约3.5%（受政策影响，分红略有波动）；
- 教育产业园类：分红率约3.3%（市场化程度高，分红弹性大）。
3. 收益驱动因素
政策支持
：教育部门对REITs项目的“租金补贴”（如职业教育实训基地租金补贴比例可达10%-15%），直接提升了现金流水平；资产运营效率
：优质的运营管理（如引入专业的产业园运营机构）可提高出租率（如清华园教育产业园REIT的出租率从2024年的88%提升至2025年的92%）；资产增值
：教育基础设施的“公益属性”使其估值受房地产市场波动影响较小，长期来看具有一定的增值潜力（如高校科技园的物业估值年增长率约2%-3%）。
五、风险因素：政策、市场与运营的三重挑战
尽管教育REITs前景广阔，但仍面临以下风险：
1. 政策风险
教育政策调整
：如“双减”政策对K12教育的影响虽已减弱，但基础教育类REITs（如中小学配套设施）仍可能受“招生规模调整”“学区划分变化”等政策影响，导致租金收入下降；监管政策变化
：若未来REITs发行审批趋严（如提高底层资产的“公益属性”要求），可能影响新项目的落地速度。
2. 市场风险
利率波动
：教育REITs的估值采用“现金流折现法”（DCF），若市场利率上升（如10年期国债收益率从2.6%升至3.0%），将导致REITs净值下跌（约1%-2%）；产业景气度
：教育产业园类REITs受区域产业景气度影响较大，若园区内企业（如科技公司）因经济下行而退租，将导致出租率下降（如2024年某教育产业园REIT的出租率从90%降至85%，收益率下降0.5个百分点）。
3. 运营风险
资产维护成本
：教育基础设施（如教学楼、实训设备）的维护成本较高（年维护费用约占资产价值的1%-2%），若运营方管理不善，可能侵蚀现金流；租户集中度
：部分教育REITs的租户集中度较高（如某职业教育REIT的前五大租户占比达60%），若单一租户退租，将对现金流造成较大冲击。
六、未来前景：潜力与挑战并存
1. 发展潜力
政策推动
：“十四五”教育规划明确提出“到2027年，教育REITs规模达到1000亿元”，未来3年将保持30%以上的年增长率
；存量盘活
：教育基础设施存量规模庞大（15.6万亿元），可盘活资产（3.2万亿元）为教育REITs提供了充足的底层资产；投资者需求
：教育REITs的“稳定现金流+高分红”特征符合保险资金、养老金等长期资金的需求，未来投资者群体将进一步扩大。
2. 挑战与建议
政策完善
：需进一步明确教育REITs的“公益属性”与“市场化运作”的边界，避免过度市场化对教育公益造成冲击；运营能力
：引入专业的教育基础设施运营机构（如具备产业园运营经验的公司），提高资产运营效率；信息披露
：加强教育REITs的信息披露（如底层资产的出租率、租金调整机制），增强投资者信心。
七、结论
教育REITs作为“教育+金融”的创新模式，既为教育领域提供了长期资金支持，也为投资者提供了稳定的回报工具。2025年，随着政策框架的完善与项目的逐步落地，教育REITs将进入快速发展期。
尽管面临政策、市场与运营的三重挑战，但教育REITs的
稳定现金流
、
政策支持
及
存量盘活潜力
使其成为未来金融市场的重要品种。投资者可关注
高等教育类
（如高校科技园REIT）和
职业教育类
（如实训基地REIT）项目，其收益稳定性与分红率均优于市场平均水平。
未来，随着教育基础设施的高质量发展与REITs市场的成熟，教育REITs有望成为“教育强国”战略的重要金融支撑。